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1、物业经营管理精讲班第17讲讲义物业价格的影响因素概述（续）三、居民收入因素 通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下 的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩 大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程 度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指 收人每增加一个单位所引起的消费变化。 四、物价因素 物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币 购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其 他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变
2、动的百分比，而且两者 的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。 不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格 的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、 建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。 从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价 的上涨率和国民收人的增长率。 五、利率因素 利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加 或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方
3、式付款，所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。 综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。 六、汇率因素 在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。例如，一个外国投资 者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升 值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升 值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。相反，如果该物业所在国 的货币发生
4、了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易 也会获得较好的物业投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国 外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格 下降。 七、物业税收因素 有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。可 将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。另 外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种 对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响 就小，甚至不起作用。 增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价
5、格 上升；相反，会使物业价格下降。 在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从 而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格 上升。 直接或间接地对保有物业课税(如城镇土地使用税、房产税或城市物业税)， 实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取 消对保有物业课税，会导致物业价格上升。 八、城市规划因素 城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质 (用途)、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工 业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的 情况下
6、，规定用途(比如是用于工业、商业还是居住或绿化)对土地价格有着很大 的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：就某一块土地而言， 它会降低地价；从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地 价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤， 既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用 途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用 地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则 地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。 九、交通管制因素 交通管制对物业价格的影响结果
7、如何，要看这种管制的内容和物业的使用性 质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值， 但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价 值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和 行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。 十、心理因素 心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主 要有如下方面：购买或出售心态；个人欣赏趣味(偏好)；时尚风气；接 近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。下面 列举几种情况： 1物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有
8、者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原 意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。 2有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物 业，从而会抬高价格。 3物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业 变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的物业，债务人为达 到快速脱身的目的，会故意贱售物业。市场法第五节 收益性物业估价的基本方法 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客 观合理价格或价值进行测算和判定。一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以 从如下3个途径来求取：近期市场上
9、类似的物业是以什么价格进行交易的 基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于 类似物业的市场交易价格来衡量其价值；如果重新开发建设一宗类似的物业需 要多少费用基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必 需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；如果将该宗物业出 租或营业预计可以获得多少收益基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物 业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。由 此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。 一、市场法 (一)市场法概述 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点
10、的近期发生过 交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估 价对象客观合理价格或价值的方法。 市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、 高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如 特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。市 场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业 的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采 用市场法估价。 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：搜集交易实例；选取可比 实例；对可比实例成交价格进行处理。其中，根据
11、处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情 况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；求取比准价格。 (二)搜集交易实例 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一般来说，不能反映 市场真实价格行情的报价、标价是无效的。但这些报价、标价在一定程度上可以 作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的 市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集 较多且真实的交易实例。 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：交易实例物业的 状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土
12、地形状、建筑物建成年月、 周围环境、景观等；交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系；成交日 期；成交价格，包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按 使用面积计价、按套计价等)和价款；付款方式，如一次性付款、分期付款(包 括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比率、贷款期 限)；交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协 议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易 (关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。 (三)选取可比实例 针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，不是任何交易实例都可以 用来参
13、照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要选取符合一定条件的交易 实例作为参照比较的交易实例。我们把这些可用于参照比较的交易实例，称为可 比实例。 选取的可比实例应符合如下4个基本要求：可比实例物业应是估价对象物 业的类似物业；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类 型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正 常市场价格。 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过 多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的 工作量大，因此，一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例 即可。 (四)建立价
14、格可比基础 建立价格可比基础包括如下5个方面：统一付款方式；统一采用单价； 统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。 物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便 于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的 可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现 计算。 (例4，2 某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年 后支付。假设月利率为o5，试计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格。 解 该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下： 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。土地除了单位土地面积上 的价格，还可为单位建筑面积上的价格楼面地价。在这些情况下，单位面积 是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库 以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位，等等。但有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查了解得知，将估价对象的
