《房地产开发及全程策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发及全程策划（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发及全程策划1 房地产企业组织结构优化设计依据1.1 企业生命周期与组织发展任务企业生命周期（1）根据企业生命周期理论，产业内一个典型企业的生命周期一般要经过四个成长阶段，见图11。衰退期初创期成长期成熟期图11 典型企业的生命周期成长期企业的主要特征是：一是市场份额增长迅速，主要表现为企业销售额的快速上升；二是产品价格或投资回报率都较高；三是产品的技术升级速度较快，型号不断改进（这种情况一般出现在企业所在产业的技术还未成熟或产品的技术复杂、升级较快的阶段）；四是企业的灵活性降低，但控制水平有明显的提高。成长期企业由于其产品或服务在一定市场范围内已经得到消费者的认可或被消费者所接受，具
2、有了一定的产品信誉和知名度或品牌优势，因此，成长期企业将会充分利用这样一种品牌优势，迅速扩大市场份额，并争取尽可能多的高额回报，以缩短投资回收周期。与此同时，企业逐步建立和完善了各种组织机构、岗位和职位，明确了权力和责任的对等关系，并配备了相应的人员，管理者也有能力和信心把握企业的未来发展方向。另外，由于成长期企业的高额利润回报率也可能会吸引众多的潜在企业进入产业，这样在趋于成熟期之前，企业可能会与产业内的其它企业主要围绕着产品的价格、技术、差异化等而展开的激烈的市场竞争，其目的是为了在未来成熟期的市场格局中获得一个有利于自身的市场份额或市场地位。（2）美国加州大学洛杉矶分校安德森管理研究生院
3、的人力资源研究中心主任弗莱姆兹教授将一个典型企业的生命周期划分为七个阶段，见图12。新建扩张专业化巩固多元化一体化哀落与复兴图12 典型企业的生命周期匀1.贤1.四2共企业鹅生命谋周期养中各勺成长喂阶段能的发顾展规朴模（舒经验新与实师证结但论）初创期成长期成熟期0110500100新建企业扩张专业化巩固被（1造）美夺国典遮型企太业（河单位片：百移万美防元）盐图1检3台（2养）国珠内房抽地产卫企业由（单扛位：摧人民滑币亿愉元）初创期成长期成熟期0134010新建企业扩张专业化巩固鸭图1环4辉1.摔1.忠3锦组织捆发展争任务善按照帝弗莱锁姆兹赏的研恳究成炉果，外产业颜内一愤个成元功的织典型舌企业间
4、在其上成长拌过程去中必走须解阴决好扮六个捡关键材性的凑组织何发展哪任务储。损（1吐）定渣位于酬一个边有利愁的市辣场筛这是绣建立他一个删成功霸企业睡的最麻主要逝的先晶决条芬件，盐因为求定位匙于一纠个有队利的迷市场列意味接着企咬业在趋为这古一市项场提梦供满判足顾俱客需乓求的膛产品异或服原务时胡，存老在着少某种枝竞争巾优势促。这陡种优与势或挎者来撑自于填该企物业能庸够提钞供别坡的企该业所孩无法践生产羞或服阻务的红新产都品；活或者禽来自桶于该银企业纽能够芦提供册市场银上尚趣未得欲到满市足的纵产品闲或服娇务，鞭但可惑能是鬼以低绳成本凯或差猫异化崇的生抗产或妨销售耐经营椅方式寇来提蜘供。命因此直，前汇者的
5、萝成功词往往滩是来商自于绢企业木获得扣进入脉一个伶新市蔑场的鹿“则先入杀者优伐势渣”迹，而歼后者吧的成喘功往愁往是滨来自柜于企哨业获写得低纹成本坏或差嫂异化傍优势护。扛（2泼）开雁发产岩品或啦服务歪企业亮在细拌分市低场上炒确定织了一江个有秩利的慰市场望定位侵后，在紧接璃着的情一项轿任务贯就是张要幻“型孵化槽”慕出某卫种产迎品或械服务浅，即帜在选舱定的子有利论的市欧场定伍位基瓜础上厘，研卫制、悄设计新、生砖产出包某种陆产品金（或牲设计虾并组际织某伯种服和务配鸭送系扇统）乏，并留得到灰该市豪场顾资客的理认可议或接敌受。哈（3核）获瓶取资轿源疯某种简产品返或服乐务被许生产地出来须并推哀向市塘场后燥，
6、下渣一步才就是恨要通古过该理产品景或服匙务的羊“逆产业菜化袍”琴经营备来迅侮速扩桐大其者市场浑。因号此，家企业仔的第求三项助主要馅任务芳就是劲要设凤法获刺得企克业目惑前和图未来扶生产玉或经颤营过责程中钟所必孩需的抓一切君资源砌，以仰支撑卸企业粉迅速风成长掀过程寄中对装各种漆必要铁资源拌的需膨求。矩这些笼资源莫既包肆括各妖种类拐型的娇物质弹资源牧，也劣包括稻各种农种类普和层耻次的货人力诞资源夏。能苦否及让时足璃额地层获得犬各种践资源步，往凳往是举决定统企业沙发展霜过程通中能尽否渡改过难隶关的债关键骡性因核素。剂（4泼）建锅立经醉营系养统曾企业矛进入葱产业钉化生霜产或定经营谜后，品不仅塔要从软事直
7、黑接的典生产份或服会务，剂而且报要从渡事其辛它一饶系列盘的日振常经逗营活沃动，蹈它们扛主要航包括功会计属、招中聘、旅培训驱、采译购、初广告努、销搜售、停运输率、售尘后服园务等逃，因村此，钟企业过的第泽四项热主要光任务束就是里要对泻上述脱各种职经营励业务供活动窃作出类安排恩，建慌立一迹个能府适应苏企业蜡发展穗要求遵的全数面的续经营金系统鬼。介（5膊）构布造管男理系投统同为了而能够速使上腾述各苏种经菊营活雹动高补效率我地运挨转，垮企业歼还必齿需构译成一脑个其同成长弯和发更展所迟需要跃的管咬理系笔统。局这一闷系统驶主要泥包括龄计划技系统警、组政织系妥统、港人力庄资源档开发牵系统畅和控饲制系息统等金。
8、计蓬划系血统主条要负炸责规迫划企谱业的遭整体倚和长芹远发谢展，鞭安排酒具体鹿的经疗营计哨划、原预算租计划牲以及燃应变弯计划敌等；除组织日系统栽主要棵负责瞎企业斧的组乓织结懂构、姜岗位星、职轨位的全设置劈和人莫员的纵安排轧，建芬立信敞息传彻递和撞协调天通道刷；人围力资绝源开报发系扭统主走要负枝责在除企业翼的增港长中浇对各雅种管些理和挎技术星人员软进行弹有计爷划的形开发碍；控离制系浙统主仗要负姥责设跟置一墨整套秋的激熔励和早约束唤机制拘，以饶最大努限度躺地激蹦发出勉员工遭完成宣企业扬目标翅的元“缺内驱冲力泰”萍。扶（6轻）培拼育企承业文亿化惹如同为每个钞人都惹有个雕性一沿样，刺每个椒企业央也有百自
9、己怖的律“卧个性侵”棒，企宿业的早个性蜜即体魔现为屿特定附的企趋业文鼓化。间企业冒文化战是作全为一检种非举正式衣的刘“刺管理戚系统江”黄对企备业发漂生作杜用的杀，因彩为它吨主要必是给曲员工绑营造柄某种暂文化聚氛围东或描悄述员贴工被弄期望国去怎逢样做嚷。初创期一体化多样化巩固新建专业化扩张成长期成熟期开发产品或服务 定位于一个有利的市场建立经营系统获取资源图15企业生命周期及其组织发展任务倘如果瞎将以岁上对铃产业守内典裹型企在业生帖命周汉期和庆成功配企业挺组织张发展勒任务寇的分掩析结呆合起糖来来啦看，姓我们连就会兴发现意这两殊者之储间存锈在着纠某种绿联系距，这缘种联辛系表臂现为蛙，成晶功的桶典型
10、拜企业隆在其旺生命屠周期印的初父创期魄、成那长期强和成汤熟期造必需米分别生解决芽好两脖项或匆三项帽关键欣性的眯组织旨发展现任务垫，它缠们之箭间的撒对应不关系庆如图宋1灵5所专示。竭图中柳构造穗管理贷系统片表示直法的赠意思辨是：踪在相偏邻的季两个圈成长驰阶段旁，成圣功的展企业益都必跨须解法决好眼构造捕管理泛系统按这一怪关键辽性的抹组织本发展斥任务然。由帮此可久见，帆成功晋的初隆创期棉企业道必须陷解决信好定衬位于霜一个诵有利键的市敌场和抢开发石产品促或服怖务这宪两项将关键陷性的冬组织芬发展爆任务涝；成锻功的偶成长忧期企窄业必嚷须解柱决好担获取阁资源想、建振立经慢营系拴统以抚及构倒造管州理系脑统等奋
11、三项淘关键汁性的郑组织昌发展科任务巾；而商成功占的成记熟期欺企业周必须债解决职好构上造管蔬理系烈统和悲培育迫企业慰文化砖这两叉项关吨键性音的组朋织发福展任的务。乐1.是2成居功企嫂业各容成长折阶段强的组节织能行力薯企业植要想杜获得裁竞争街优势廊或提妙高其工盈利并绩效魄，一正个重她要的秩决定赏因素添，是鞠企业旅必须促在各寄成长厌阶段袍具备皱特定横的组圈织能垃力或永独特肌的能菊力体腊系，戴以分悄别解结决好浆两项单或三肾项相辫应的降关键秘性组系织发商展任母务。强参看虾图1沈6敬：雾成功险企业此各笼成土长搏阶宪段莫独特裤能奉力势体系揪示意悄图胀。慰2元基于交项目零制的矮房地丰产开形发模撇式擦(1鞠)
12、齐传统屡房地杰产开扒发模冠式的挡弊端围1）政肢解劈项目惹过程锡传统顺开发何模式刻最大迁的弊询端是治肢解读项目飞实施快过程史，如挖将项野目实研施全约过程回分为饿前期吩、设狸计、勒施工惕、销邮售、控物业扑管理嚷等过歪程，迈每一秋个过葬程都倚由不盗同的送责任衰部门异负责份，但别无人允对整刷个项闯目过爷程负根责；鞭肢解年过程洞以后席，必典然产去生过朱程与前过程搅之间托的界泼面与洲接口暂，这喘些接仍口如悼何衔抽接成禽为传述统开辱发模霸式面浸临的创最大腊问题偷，其销结果揉往往笔是减“赚铁路谜警察窄各管合一段虽”除，可忧能做玻到局胀部最循优，蛛而不猫可能香达到绍全局雁最优绒；久2）竹责任圆不清肠房地声产项码
13、目的方投资匪效果尤通过灯开发率全过柱程而繁最终史在项愧目销班售时职得以钞体现干，如鼻果销立售业兔绩不呜好，跨单独逮要求宵销售固部负榜责可岩能失乐之偏恼颇，浸因为续销售维业绩迟差，灾可能飘是设矮计的谨问题苏、施匪工质颜量的对问题充，也巷可能轮是营氧销方护式的锣问题弯、价屈格问奶题、拾开盘饺时机叨问题冬，可某能是肌一个丢部门机的责损任，倦也有洽可能吐是几钓个相宅互关锈联的紧部门妨的责您任，申最终奴说不眠清是垫哪个挡部门兴的责拜任。聋当然乏，销墙售业雄绩好遮，固恒然是塑营销旱工作群做的粥好，捕但也鸣离不钱开其亡他过止程的壤紧密律协作能。逐3）聪由于榆责任艘不清年，导披致无捆法对厦相关宿部门势和责践任
14、人乔进行均考核肢4）迅上述诚弊端芦的结效果必酬然导悉致投疑资失都控。扒(2具) 榨项目忌制开握发模折式的胡优势耐项目生制开厌发模渡式是歌在公训司总贸部的登支撑市和决典策支伯持下孝，由输项目巷经理屋负责获的、辅进行湖房地东产项锄目全边过程怕集成堂管理陈的开钉发模血式。感房地长产项抛目是暖公司怖资源鸣集成聚的载批体，多是成葬本中套心。用项目涨制开罚发模帮式的弓优点槐/特暑点：n 醒全过渴程集盾成管已理n 脾项目注经理胸（部滔）对革本项白目的绵最终包投资寄效果珍负责廊，责嚷任明获确n 务有利梢于对矿各责盒任人芬进行夕综合饲考核n 墓有利盯于公际司的处各种聪资源笔在项朵目上衫进行足有机蛋集成前，打委造
15、精援品、为名品n 赵项目乎是成票本中键心，撞对项酒目进希行全修过程丝集成母管理义有利筋于控档制投寺资短（3酿）项廊目制锐开发陵模式粗的主幕要内吉容治1）姓包括删项目艘组织杀形式幸在内喉的分信层次畏和不础同权掩限的叙组织继架构弄设计拿。踢2）纹公司慢总部盆、子科公司孟各职进能部逮门、匀项目镜部在朱具体办项目畜运作届过程扛中的厨职责蚊和相热互工报作关唯系。炸3）失建立亩健全潮以项耀目经梅理责迈任制秩为核凭心的赔各项是管理稼制度扎，如宵项目焰经理迫聘任究制度您、项举目成眼本核虏算制倒度，绝以及红使项职目处压于受厌控状杜态的按其他车管理挖制度萄，如企要求机项目剃定期贺上报吓各种刚报告雅、报辟表及玻其内敌容、杯格式铃等。衡4）庆项目纯经理典部的锅设立云。寄5）躬项目锐经理凭责任住制。算6）偶项目匠管理珍目标仔责任湿书（润实施部项目投经理形责任头制，雹其目盒的是超建立蓝项目本组织图机制馆和激何励机符制）从。波7）妄项目煌目标择体系仗设立映。贡8）汪项目振目标放控制发。毕9）图项目坐考核吓评价逝指标屈及评屯价，汤如对酱项目绍设立突总体顷考核盲目标我（可原以在淘责任仅合同君中明沿
