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1、帝郡华庭营销策划提案Page 1 of 38/一、 引言本方案运运用国际际上通行行的新产产品开发发以及市市场营销销学的理理论学科科体系，对对帝郡豪豪庭项目目的产品品开发及及营销推推广做出出了较为为全面的的阐述，试试图为产产品销售售提供总总的指导导方向。1.1 项目简简介：帝郡豪豪庭为为高层典典状城市市公寓，位位于福州州五一路路正大广广场，紧紧邻五一一广场，南南侧为电电信大厦厦，距市市政府路路约3000米。周周边生活活及商业业设施配配套齐全全，项目目建成后后将成为为福州个个性鲜明明的高档档商住楼楼。项目基本本指标：建筑高度度：1000米以以下基底面积积（二期期）：116544.7 m2标准层建建
2、筑面积积：15546.4m221.2 目标市市场及细细分市场场的区分分与简要要描述目标市场场营销的的观念已已为越来来越多的的企业所所接受，它它能帮助助企业更更好地识识别市场场营销机机会，使使企业能能为每个个目标市市场提供供适销对对路的产产品，调调整价格格销售渠渠道和广广告，避避免分散散营销力力量，以以便把重重点放在在最有潜潜力的顾顾客身上上。细分市场场：针对本项项目所处处的地段段特征以以及现有有规划设设计要点点所面对对的细分分市场，制制定出帝郡豪豪庭项项目的各各细分市市场如下下：地域细细分福州八县人口细细分：福州：海内外外商务机机构、企企业白领领、小企企业主、SSOHOO、投资资投机者者八县：
3、投资者者心理变变量细分分：有强烈烈的进入入社会主主流的欲欲望，和和一定的的生活情情趣有强烈烈的报负负心，精精明强干干或专业业拥有创创造财富富的能力力，同时时懂得享享受生活活对自身身能力和和专业非非常自信信兴趣爱爱好广泛泛，有较较高品位位行为变变量：注重产产品实质质和内涵涵对需求求保持审审慎态度度购买理理性，决决定迅速速自我决决策，也也受其他他人影响响间歇性性使用（出出租）可进入的的目标市市场：福州228-445岁公公寓产品品消费者者投资投投机者目标市场场营销包包括以下下三个步步骤：1 细分市场场按照不不同的细细分变量量将市场场划分为为不同的的顾客群群。产品品开发小小组应该该明确不不同的细细分市
4、场场的方法法，勾勒勒出细分分市场的的轮廓。2 选择目标标市场制定衡衡量细分分市场吸吸引力的的标准，选选择一个个或几个个要进入入的市场场。3 产品定位位确定企企业的竞竞争地位位及其向向每个目目标市场场提供产产品。1.3 编制计计划的人人员：为明确方方案进一一步深入入或修正正的具体体执行人人员，以以及明确确共同完完成本方方案的市市场信息息收集整整理人员员。特将将制定本本方案的的汉臣广广告帝帝豪台项项目专项项小组的的人员介介绍如下下：【总案企企划及撰撰写】：黄家宇宇【产品核核心形象象设计】：丘【市场信信息整理理】：李李旭东【销售企企划】：张赟二、20004年年福州房房地产宏宏观市场场运行21、福福州
5、房地地产市场场情况一、房地地产宏观观调控效效果逐步步显现，投投资增速速过快的的势头得得到遏制制。 1-9月全全市完成成房地产产开发投投资1442.44亿元，比比增366.144%，开开发投资资仍在高高位运行行，但增增速减缓缓，呈现现逐季回回落的趋趋势。二、商品品房供求求基本平平衡，求求略大于于供。（1）楼楼市进入入“大盘”时代.（2）存存量房特特别是市市区交易易持续攀攀升，存存楼市已已进入“大盘”时代量量住宅交交易增长长势头迅迅猛。（3）新新区，金金山、东东区和五五四北板板块成为为商品房房开发热热点，三三大新区区的商品品房供应应量占商商品房供供应总量量的一半半以上。（4）990-1110平平方
6、米、三三房两厅厅、两房房一厅紧紧凑户型型已成为为购房者者的主力力消费产产品；（5）单单价25500-30000元的的产品和和35000-440000元产品品构成市市场消费费主力。总总价300万成为为市场消消费的重重心点。（6）整整体房价价水平的的上升。（7）消消费念日日渐成熟熟，促进进住房升升级换代代，小户户型消化化面积比比去年有有所下降降。（8）660-770年代代出生的的中坚力力量人群群和梯度度消费群群体成为为市场主主力，外外地购房房人群增增多。三、商品品房空置置情况仍仍是困扰扰开发商商的问题题，相对对比去年年办公楼楼的情况况有所好好转。1-9月月全市商商品房办办公楼空空置面积积9万平方方
7、米，同同比下降降43.75%，这与今今年年初初的一股股写字楼楼金蝉脱脱壳不无无关系。四、房屋屋价格整整体上涨涨10%左右对市政统统计数字字结合实实际开发发情况的的分析福福州的整整体房价价上涨幅幅度对比比去年有有较大幅幅度上涨涨。价格（元元/平方方米）今年同期期价格去年同期期价格比增（%）住宅29111275555666商业用房房92811900993022写字楼36999366221011车库车位位541334862211113其他38733365775911平均32300308004877五、地价价上涨，土土地投入入市场面面积增大大。六、开发发资金来来源多元元化，贷贷款比例例下降，个个人住房
8、房贷款大大幅增长长。七、城市市房屋拆拆迁门槛槛抬高。22、未未来福州州房地产产市场走走势。一、房地地产投资资将继续续保持稳稳定增长长。二、地产产市场将将延续供供需两旺旺的局面面。三、房价价仍将保保持稳中中有升的的态势。四、今年年下半年年收缩房房贷的压压力明年年有望轻轻微缓解解。五、土地地供应有有可能适适当增加加，而在在其他如如项目立立项、选选址等环环节加强强管理。六、政府府注重宏宏观调控控，适度度保持房房地产市市场政策策稳定。七、房地地产开发发回归现现实，市市场大浪浪淘沙，促促进房地地产开发发企业优优化整合合。结论：福福州的房房地产市市场处于于较理性性发展与与趋于全全面整合合的局面面，在供供给
9、旺盛盛而需求求变化，尤尤其是小小户型市市场萎缩缩的情况况下，对对本案的的销售提提出了考考验，如如何抵挡挡大盘的的高素质质平价竞竞争与市市场对小小户型市市场的疑疑虑，成成功销售售并卖出出体现地地段价值值的价格格，抓住住有效客客群提出出鲜明理理念针对对性营销销成为操操作本案案的关键键。三、项目目可行性性分析31位位置福州市市五一路路五福天天桥站正正大广场场，福州州市中心心地段，心心脏位置置。临五一一、古田田两条交交通主干干道，交交通便捷捷，但由由于福州州市政交交通的先先天不足足也给本本案的汽汽车交通通造成了了一定影影响。西拥福福州五一一广场，西西北可眺眺乌山。距离东东街口商商圈约米米。距离离福州市
10、市政府约约000米。配套设设施成熟熟完善，周周边有电电信大厦厦、先施施百货、越越洋书城城、邮政政大厦、银银行、香香格里拉拉酒店等等。商业气气氛呈现现出高端端但平静静的特色色，多以以服务娱娱乐行业业为主。32项项目整体体形态由住宅、写写字楼（从从原规划划和市场场需求角角度判别别）和商商场组成成，属于于混合业业态的物物业。33项项目一期期情况略34项项目经济济技术指指标：建筑高度度：1000米以以下裙楼高度度：8层，约约30米基底面积积（二期期）：116544.7 m2基底形状状：方正正修角，纵纵横同约约：433米标准层建建筑面积积：15546.4m22规划层数数：200层（928）另：技技术转换
11、换层1层通道：44部电梯梯加1部消防防电梯，2个楼梯通道结构：框框剪结构构35建建安成本本测算一、开发发成本估估算1. 建安工工程费用用: 高层层3110366 m2217700元元/ mm2 =52776.1120万万元公建及配配套分摊摊按（00.055）计310036 m20.005 12000=1186.2166万元合计总建建安工程程费用+=54662.3336万万元2. 室外工工程费用用（含绿绿化费用用）:200元元/ mm21088.3 m2=2.1666万元3. 前期工工程费用用: 规划划设计费费54462.3366万元3%=1633.8770万元元 可行行性研究究费554622.
12、3336万元元0.15%=8.1944万元 水文文地质勘勘察费54662.3336万万元00.155%=88.1994万元元 筹建建开办费费用554622.3336万元元2.0%=1099.2447万元元合计前期期工程总总费用2899.5005万元元4. 开开发期间间税费: 配套套设施建建设费54662.3336万万元66.0%=3227.7740万万元 建筑筑工程质质量安全全监督费费 54462.3366万元0.44%=221.8849万万元 其他他 54462.3366万元2.00%=1109.2477万元合计税费费 4558.8836万万元5. 不不可预见见费:(54662.3336+2
13、.1166+2899.5005) 3.0%=1722.6220万元元二、预计计销售收收入假设总体体均价445000元/ m2。总销售收收入 450003310336=1139666.2200万万元三、开发发费用估估算（设设土地费费用为）1. 管管理费用用:(M+554622.3336+22.1666+2289.5055) 3.00%=MM3.0%万万元+1172.6200万元2. 销销售费用用: 广告告费 1399661.55%=2209.4900万元 策划划及销售售费 1399661.55%=2209.4900合计 4155.9880万元元3. 财财务费用用假设土地地抵押贷贷款的数数额为MM
14、455%，贷贷款年限限为2年年，年利利率为44.777%，财财务费用用为M45%4.77%2=0.442933%M合计开发发费用33%M+1722.6220+4415.9800+0.42993%MM=5888.6600+3.442933%M(不计土土地增值值和库存存积压费费用)四、项目目收益为为139666-(54662.3366+2.1166+2899.5005+4588.8336+1722.6220+33.42293%M+5888.6000+MM)=668111.9007- 1033.42293%M以上仅仅作为本本提案考考虑价格格的分析析。36市市场环境境概述在福州州市场，混混合（尤尤其是三三种）业业态产品品本就是是非主流流产品，在在此前的的市场行行为中，尚尚未有任任何一家家同类型型或相似似的产品品有过足足以引起起市场整整体好评评的佳绩绩。对于于本案，这这也是一一大考验验。商业物物业市场场平缓，商商场型商商业物业业投资需需求严重重不足。19997年后后的写字字楼市场场一直未未走出低低谷，投投资几乎乎为副需需求。在
