《土地估价师笔记30332》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价师笔记30332（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地管理概述第一章第二节 土地资源构成及特点 一、土地资源构成及分布:我国陆地面积占世界陆地面积的.4，世界第三位。 （一)按地形特征分类：平原:占全国土地面积的12%,三大平原:东北、华北、长江中下游。高原:26%，四大高原:内蒙古、云贵、黄土、青藏。山地:33%.盆地:%,四大盆地：四川、准葛尔、塔里木、柴达木。丘陵：10，四大丘陵：山东、江南、闽浙、两广。 (二）按土地用途分类：耕地:130万平方公里，4%,世界耕地面积的10不到。园地；林地;牧草地;居民点、工矿用地;交通;水域；未利用地。 二、我国土地资源特点：土地面积绝对数量大，相对数量小;后备土地资源有限；土地类型多样，山地多于平
2、地;农地分布不均匀；森林覆盖率低；土地质量较差；水土资源不平衡。第三节土地管理的内涵与原则一、（一）土地管理：国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系、合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动.本质：国家对土地的行政管理。土地管理具有：鲜明的阶级性。土地管理的基础:地籍管理。 （二)土地管理具有两重性：自然、社会属性。 1、土地管理的主体：各级政府的土地主管部门、公务员。从享有、具体行使行政权力的角度分为：政府；土地行政主管机关；行政首长；公务员。 2、土地管理的对象：土地保护、开发利用活动中的社会公共事务.自然载体：土地,社会载体：社
3、会组织、个人，分五类：经济；社会;新闻；科教文卫组织；公民。三、我国土地管理的职能：通过行政法规、法规性文件对土地管理主体行使行政职权设定标准，使主体能够在法定的职权范围内，实施各项土地管理活动. 四、土地管理的基本原则：整体、责任、法制、协调；利益、效率、民主化。 土地管理的总目标：充分、合理利用土地,切实保护耕地。 第四节土地制度与政策 土地政策的基础:土地制度；土地制度的具体体现:土地政策。 一、(一）土地制度:在特定的社会条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式.包括：土地所有制：人们在一定社会经济条件下拥有土地的经济形式.是土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的
4、法律体现形式-土地所有权。土地所有制是社会制度的根本制度之一。土地使用制:对土地使用的程序、形式、条件的规定,是土地制度的另一个重要组成部分。土地管理制:国家对全国或某一区域的土地，在宏观上进行监督、管理、调控的机制、制度、手段的综合。实施单位：中央、各级地方政府。 （二）我国现行的土地所有制形式分为:全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式.集体所有制,具体采取的是集体经济组织所有制的形式。集体所有的土地：农村、城市郊区的土地(除由法律规定属于国家所有的以外）;宅基地、自留地、自留山。国家所有的土地：城市土地;矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源（法律规定属于集体所有的除外)； 农村
5、中的国有土地还有：名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)；国家、国营农林渔场拨给国家机关、部队、学校、非农业企业、事业单位使用的土地；国家拨给农村集体、个人使用的国有土地。集体所有的土地依法属于农民集体所有的，其经营、管理单位：村集体经济组织、村民委员会；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，其经营、管理单位:村内农村集体经济组织、村民小组；已经属于乡镇农民集体所有的，其经营、管理单位：乡镇农村集体经济组织。现行土地使用制的基本格局：现行城市土地使用制：在不改变土地所有权归国家所有的情况下,国家可采用拍卖、招标、协议的方式将土地的使用权有偿、有限期地出让
6、;土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押、用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回;需要继续使用的可以申请续期,申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回，并根据已经使用的年限，开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。现行农村集体土地使用制:家庭联产承包责任制。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林牧渔业生产，承包经营期限为30年。 在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当的调整，必须经村民会议2
7、/以上成员或者2/以上村民代表的同意，并报乡镇、县级政府农业行政主管部门批准。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位、个人承包经营的，必须经村民会议2以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡镇政府批准.土地所有权、使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由政府处理。单位之间的争议，由县级以上政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级或者县级以上政府处理。城市房地产管理法规定：土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算,用于：城市基础设施建设、土地开发。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回
8、该幅土地的，应当予以批准。 二、土地政策：国家为维护土地制度，实现土地资源的优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系、行为准则。我国土地的基本国情:人多地少，耕地资源紧缺。基本国策：十分珍惜、合理利用土地,切实保护耕地. 土地政策的特性:政治、强制、整体、针对、预测、及时。 制定的原则:目标明确，全面、准确收集信息；可行、动态、系统;多方案择优，公共利益. 制定的程序:美国的凯普纳、崔戈创立的K分析法. 第五节土地管理体制一、土地管理体制:土地管理机构的设置、管理权限的划分、运行等各种制度的总称,它是中央、地方各级土地管理机构的设置体系、管理权限、范围的体现.土地管理体制的核心：管理机
9、构的设置。二、现行土地管理体制:全国土地统一管理体制.198年国务院组建了国土资源部,实行陆地与海洋，土地与矿产的统一管理。设14个职能司厅局。其中有6个与土地管理直接相关：政策法规、规划；耕地保护、地籍管理、土地利用管理司;执法监察局。第七节土地管理与社会发展一、土地是社会发展中一切生产所必须的物质条件，是一切生产、存在的源泉.二、土地管理在社会发展中的作用：协调社会矛盾;维护社会稳定；实现社会可持续发展。第二章土地经济理论一、重点 1土地的供给 了解土地的自然供给合土地的经济供给及影响供给的因素 土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零 土地的经济供给是指土地在自然供给及自然条件允许的
10、范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。因此土地的经济供给是有弹性的. .土地的需求 土地需求是一种引致需求,或者说是一种派生需求,是由于对土地产品的需求才有对土地的需求 了解影响土地需求的因素 3。地租的概念、性质与形式（1）地租的概念 地租意指报酬或收益.是土地所有权借以实现的经济形式。 （)西方经济学中的地租形式 契约地租或称商业地租主要租赁双方通过契约(合同)形式，规定承租或承包人为占用物主的土地或不动产支付的租赁、承包金额及期限。经济地租即利用土地或其它生产资源所得报酬扣除所费成本的余额，即超过成本的纯收入（实际上包括平均利润和超额利润两部分)。 （3）马克思
11、的地租类型 级差地租是指经营较土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。级差地租按其形成的条件和特点，又分为: 级差地租指因利用肥沃程度、区位条件较好的土地所创造的超额利润转化的地租.级差地租指在同一块土地上连续追加投资而产生的超额利润转化的地租。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断说得到的地租。马克思通过对资本主义地租的深入分析发现由于土地被地主所占有和垄断，凡租用土地不论好坏都须缴地租,以作为土地所有权借以实现的经济形式. 垄断地租（又称独占地租）是指由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。4。土地税收 （1）土地税收的内涵税收是国家依据法律规定,强制地对经济单位和个人无偿征收的实物
12、或货币,是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。 征税对象按性质一般可划分为对收入额征税、对所得额征税和对财产的征税.其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收购税。 土地税是财产课税中的重要税种，是以土地为课税对象的财产税。(2)土地税制和地税形式 土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、土地税制及其形式和征税办法的总称。 土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减税免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。 各国土地制度不尽相同，但一般都征收地价税（即土地原价税）和土地增值税,有的国家则以土地收益为基础，征收土地转让收益税，还有些国家以土地
13、及地上建筑物为征税对象，而征收土地保有税的。 地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，一般分为两种： 土地原价税。是按土地的原始价格征税，不包括土地改良价格。这种税是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”； 土地增值税。是指按土地价格增加数额征税。土地增值的计征办法又分两种： 一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税; 二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。其目的是把因社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享,并以此遏制土地投机的发展. (）我国现行税收体系 流转税类（含附加税） (1）增值税 （2）营业税 （)消费税（4）城市维
14、护建设税 收益税类 （)个人所得税 （6)企业所得税（7）外商投资企业和外国企业所得税 (8)土地增值税 （9）农业税 财产税类 （1）房产税 (11)车船税资源税类 ()资源税（13）耕地占用税 (14）土地使用税 行为税类 （1)印花税 (16)契税 （)固定资产投资方向调节税 (1）关税（4）涉及到土地税收的课税项目 土地增值税:是国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,依法就其取得的土地增值额所征收的一种税，开征土地增值税的主要目的是调节超额收入，抑制投机,防止土地资产流失.耕地占用税:是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依法按实际占用的耕地
15、面积计征的一种税。 土地使用税:是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，依法征收的一种级差资源税。 与土地税收相关的税种还有:房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税等。 5.土地金融 (1)土地金融 是以土地作为获取信用的保证,而获得的资金融通。 长期信用的基础则是资产。随着社会经济的发展，人地关系的紧张，土地具有增值趋势，所以土地成为最理想的长期信用基础。 以土地作为抵押品而获得的长期信贷，称为土地抵押信用。 农地金融 市地金融土地金融 农地改良贷款 农地经营贷款农地买卖贷款. 房地产贷款消费贷款改良贷款 企业贷款 特点是：在契约未到期之前，债权者不得任意要求债务提前偿还，而债务者则可在契约前随时偿还。 特点:风险较小、盈利相对较高。 (2）土地金融的特征 灵活性.土地金融通常通过发行土地债券而进行，债券面额小,流通方便，易于为人们所接受，使游资
