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1、房地产全全程策划划手册（连连载1）(2008-10-17 10:43:45)标签：杂杂谈目 录第1章：项目投投资策划划营销第2章：项目规规划设计计策划营营销第3章：项目质质量工期期策划营营销第4章：项目形形象策划划营销第5章：项目营营销推广广策划第6章：项目顾顾问、销销售、代代理的策策划营销销第7章：项目服服务策划划营销第8章：项目二二次策划划营销第9章：房地产产全程策策划理论论模式第10章章：房地地产策划划人的六六个职能能第11章章：20005中中国房地地产发展展前景新开开发时代代的合纵纵连横第12章章：A-MCRR打造地地产营销销新境界界第13章章：S.T.PP战略 现代代房地产产营销的的
2、核心第14章章：碧桂桂园解密密第15章章：创意意无限：房地产产销售单单张运用用全攻略略第16章章：从品品牌承诺诺到品牌牌体验以东东润*为例谈谈房地产产品牌传传播之道道第17章章：打造造百年地地产品牌牌第18章章：房地地产全程程策划流流程：第19章章：房地地产，走走进全方方位营销销时代第20章章：房产产销售中中的常见见问题及及解决方方法第21章章：房地地产价格格的心理理策略第22章章：房地地产开发发商对全全程策划划认识的的战略误误区第23章章：房地地产楼书书该怎样样做第24章章：房地地产企划划随想第25章章：房地地产企业业“以客户户为中心心”，完善善客户服服务体系系是根本本第26章章：房地地产销
3、售售实战攻攻略第27章章：房地地产营销销策划与与运作第28章章：房地地产营销销的生命命线第29章章：房地地产营销销中的44C策略略第30章章：服务务提提升房地地产企业业核心竞竞争力的的新利器器第31章章：概念念地产策策划案例例选第32章章：掀起起房地产产全方位位营销的的盖头来来第33章章：迎接接房地产产品牌时时代的来来临第34章章：怎样样用品牌牌卖楼？第35章章：增强强品牌价价值地产竞竞争的锐锐利武器器第36章章：战略略远见与与机会把把握：创创造商业业房地产产赢利新新模式现在在中国房房地产产产业已从从卖方市市场转变变为买方方市场，结结合房地地产市场场策划营营销理论论和实践践的运作作方法，提提出
4、房房地产全全程策划划营销方方案，他他从项目目用地的的初始阶阶段就导导入策划划营销的的科学方方法，结结合房地地产行业业的运作作流程，逐逐步实施施。其核核心内容容包括：1、项项目投资资策划营营销；2、项项目规划划设计策策划营销销；3、项项目质量量工期策策划营销销；4、项项目形象象策划营营销；5、项项目营销销推广策策划；6、项项目顾问问、销售售、代理理的策划划营销；7、项项目服务务策划营营销；8、项项目二次次策划营营销；第一一章 项项目投资资策划营营销项目目投资策策划营销销是全案案最为关关键的环环节，反反映了发发展商选选择开发发项目的的过程，这这个过程程是考验验和衡量量发展商商房地产产运作能能力的重
5、重要环节节，这个个过程操操作好了了，就意意味着项项目成功功了一半半，在这这个过程程中多下下功夫，以以后的开开发经营营就可以以事半功功倍。项目目投资策策划营销销可对项项目进行行定价模模拟和投投入产出出分析，并并就规避避开发风风险进行行策略提提示，还还对项目目开发节节奏提出出专业意意见。一 项目用用地周边边环境分分析1、项项目土地地性质调调查.地地理位置置.地地质地貌貌状况.土土地面积积及红线线图.土土地规划划使用性性质.七七通一平平现状2、项项目用地地周边环环境调查查.地地块周边边的建筑筑物.绿绿化景观观.自自然景观观.历历史人文文景观.环环境污染染状况3、地地块交通通条件调调查.地地块周边边的
6、市政政路网以以其公交交现状、远远景规划划.项项目的水水、路、空空交通状状况.地地块周边边的市政政道路进进入项目目地块的的直入交交通网现现状4、周周边市政政配套设设施调查查.购购物场所所.文文化教育育.医医疗卫生生.金金融服务务.邮邮政服务务.娱娱乐、餐餐饮、运运动.生生活服务务.娱娱乐休息息设施.周周边可能能存在的的对项目目不利的的干扰因因素.历历史人文文区位影影响二 区域市市场现状状及其趋趋势判断断1、宏宏观经济济运行状状况.国国内生产产总值：第一一产业数数量第二二产业数数量第三三产业数数量房地地产所占占比例及及数量.房房地产开开发景气气指数.国国家宏观观金融政政策：货币币政策利率率房地地产
7、按揭揭政策.固固定资产产投资总总额：全国国及项目目所在地地其中中房地产产开发比比重.社社会消费费品零售售总额：居民民消费价价格指数数商品品住宅价价格指数数.中中国城市市房地产产协作网网络信息息资源利利用2、项项目所在在地房地地产市场场概况及及政府相相关的政政策法规规.项项目所在在地的居居民住宅宅形态及及比重.政政府对各各类住宅宅的开发发和流通通方面的的政策法法规.政政府关于于商品住住宅在金金融、市市政规划划等方面面的政策策法规.短短中期政政府在项项目所在在地及项项目地块块周边的的市政规规划3、项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状4、项项目所在在地商品品住宅市市场板块块的划分分及其差差异
8、5、项项目所在在地商品品住宅平平均价格格走势及及市场价价值发现现6、商商品住宅宅客户构构成及购购买实态态分析.各各种档次次商品住住宅客户户分析.商商品住宅宅客户购购买行为为分析三 土地SSWOTT（深层层次）分分析1、项项目地块块的优势势2、项项目地块块的劣势势3、项项目地块块的机会会点4、项项目地块块的威胁胁及困难难点四 项目市市场定位位1、类类比竞争争楼盘调调研.类类比竞争争楼盘基基本资料料.项项目户型型结构详详析.项项目规划划设计及及销售资资料.综综合评判判2、项项目定位位.市市场定位位：区域域定位主力力客户群群定位.功功能定位位.建建筑风格格定位五 项目价价值分析析1、商商品住宅宅项目
9、价价值分析析的基本本方法和和概念.商商品住宅宅价值分分析法（类类比可实实现价值值分析法法）：选择择可类比比项目确定定该类楼楼盘价值值实现的的各要素素及其价价值实现现中的权权重分析析可类比比项目价价值实现现的各要要素之特特征对比比并量化化本项目目同各类类比项目目诸价值值实现要要素的对对比值根据据价值要要素对比比值判断断本项目目可实现现的均价价.类类比可实实现价值值决定因因素：类类比土地地价值A 市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差异B 项目周周边环境境的差异异：自然然和绿化化景观的的差异教育育和人文文景观的的差异各种种污染程程度的差差异社区区素质的的差异C 周边市市政配套套便利性性的差异异项
10、目目可提升升价值判判断A 建筑风风格和立立面的设设计、材材质B 单体户户型设计计C 建筑空空间布局局和环艺艺设计D 小区配配套和物物业管理理E 形象包包装和营营销策划划F 发展商商品牌和和实力价值值实现的的经济因因素A 经济因因素B 政策因因素2、项项目可实实现价值值分析.类类比楼盘盘分析与与评价.项项目价值值类比分分析：价值值提升和和实现要要素对比比分析项目目类比价价值计算算六 项目定定价模拟拟1、均均价的确确定.住住宅项目目均价确确定的主主要方法法：类比比价值算算术平均均法有效效需求成成本加价价法A 分析有有效市场场价格范范围B 确保合合理利润润率，追追加有效效需求价价格运用用以上两两种方
11、法法综合分分析确定定均价2、项项目中具具体单位位的定价价模拟.商商品住宅宅定价法法：差异异性价格格系数定定价法（日日照采光光系数、景景观朝向向系数、户户型系数数、楼层层系数、随随机系数数）.各各种差异异性价格格系数的的确定：确定定基础均均价确定定系数确定定幅度.具具体单位位定价模模拟七 项目投投入产出出分析1、项项目经济济技术指指标模拟拟.项项目总体体经济技技术指标标.首首期经济济技术指指标2、项项目首期期成本模模拟.成成本模拟拟表及其其说明3、项项目收益益部分模模拟.销销售收入入模拟：销售售均价假假设销售售收入模模拟表.利利润模拟拟及说明明：模拟拟说明利润润模拟表表.敏敏感性分分析：可变变成
12、本变变动时对对利润的的影响销售售价格变变动时对对利润的的影响八 投资风风险分析析及其规规避方式式提示1、项项目风险险性评价价.价价值提升升及其实实现的风风险性：项目目的规划划和设计计是否足足以提升升项目同同周边项项目的类类比价值值项目目形象包包装和营营销推广广是否成成功2、资资金运作作风险性性.减减少资金金占用比比例，加加速资金金周转速速度，降降低财务务成本.对对销售节节奏和开开发节奏奏进行良良好的把把握，以以尽量少少的资金金占用启启动项目目，并在在最短的的时间内内实现资资金回笼笼3、经经济政策策风险.国国际国内内宏观经经过形势势的变化化.国国家地方方相关地地产政策策的出台台及相关关市政配配套设施施的建设设九 开发节节奏建议议1、影影响项目目开发节节奏的基基本因素素.政政策法规规因素.地地块状况况因素.发发展商操操作水平平因素.资资金投放放量及资资金回收收要求.销销售策略略、销售售政策及及价格控控制因素素.市市场供求求因素.上上市时间间要求2、项项目开发发节奏及及结果预预测.项项目开发发步骤.项项目投入入产出评评估.结结论
