《连云港市新区控制性详细规划规划说明》由会员分享，可在线阅读，更多相关《连云港市新区控制性详细规划规划说明（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、市新区控制性详细规划说明城市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁的公共活动地段，是城市社会、经济和文化信息的中心，也是城市交通系统的焦点。城市中心区规划设计的目的就是通过以人为本的理性设计理念，加强城市中心区的综合效益，创造具有地方特色的城市中心区环境。城市新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住功能为一体的现代化的新城市中心区。规划从历史的演进角度把握住“山海城” 为一体的城市格局，突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具有生命力的、可持续发展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创造出新的人文环境。一 . 区域条件分析规划新区位于
2、市新浦区的东南侧，是老城区与新浦东区的结合部。规划围东起宁连公路，西至瀛州路，南起路，北至苍梧路，规划用地面积675.5 公顷。区有三条东西向的城市主干道即苍梧路、路、路，四条南北向的城市主干道即瀛州路、郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉处规划部分苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。从区位角度分析，新区处在一个联系历史与未来城市空间的过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将花果山风景区以及远处的凤凰山自然景观引入城市的纽带；从城市空间、城市轮廓线的角度分析，该区域作为新城区将是城市重心所在，将集中城市较多的高层建筑和公共活动场所。因此将该区域作为城市新中
3、心区来建设，其区域条件是十分优越的。花果山及远处的凤凰山二 . 现状概况新区现状，已建成地区主要以居住用地为主，其中苍梧小区、博纳花园小区均是新建的居住区，其建筑造型、小区绿化环境、小区配套设施均体现了市居住区的较高水平。沿瀛州路和路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。现状用地围有体育运动学校、中等专业学校和正在建设的新海高级中学，苍梧路北侧还有的最高学府淮海工学院和职业Word 文档大学、广播电视大学、师学校，以及市博物馆等，苍梧路作为文化一条街已经基本形成。现状瀛州路南端，道路东侧有黄海机械厂，厂区绿化环境较好，但由于该厂处于生活用地中间，对周边居民有一定影响，因此规划
4、将予以搬迁。新区绿化环境总体较好，现有一座城市公园苍梧公园，公园主要以自然景观为主，植被较多，利用了现状水系造景，形成较好的景观效果。沿瀛州路、龙尾河、东盐河两侧均有较宽的绿化带，加之大片的农田和花果山、凤凰山天然景观形成环境背景。但从新区发展需求看，现状无论从用地构成、建筑布局，还是景观风貌和交通环境等诸多方面，均不能适应需要，必须高标准、高起点进行全面的规划和环境整合。由于新区正处于建设开发过程中，多个小区正在建设，新区的居住人口变化较大，难以真实统计，加之现状人口对规划影响较小，因此对于现状人口不作过多评价 。三 . 现状建筑质量评价由于该区域为城市新区，是城市近期发展建设的重要区域，区
5、除一些早期建的低层高密度住宅的建筑质量相对较差，建筑外观比较呆板外，新建的建筑质量、建筑造型都比较好，以办公楼、住宅楼以及一些大型公共设施为主。根据建筑的年代、结构、设施、外观等综合评价，将建筑质量分为四类：一类建筑：结构完好，设施基本配套。二类建筑：结构基本完好，设施配套不全。三类建筑：结构较差，设施不配套。四类建筑：结构破损的简棚、危房。各类建筑比重详见下表。对于一类建筑，规划基本予以保留；二类建筑部分保留，完善配套设施；三类、四类建筑逐步进行改造。评价类别建筑面积（ m2）比例（ %）一类建筑97918081.56二类建筑13315811.09三类建筑794146.61四类建筑88540
6、.74合计1200606100四 . 规划指导思想及规划目标( 一).指导思想1、以城市总体规划为依据，以建设现代化新城区、提升市城市形象为目标，高起点、高标准规划，注重与老城区的协调发展，科学合理地确定各类用地的性质、开发强度和建设要求，适应城市的发展要求；2、强调环境艺术设计，体现以人为本的设计思想，通过大片绿化的引入，提高城市新区的整体素质，适应城市的可持续发展原则；3、重视时空环境的研究和城市视觉形态的研究。考虑车行与人行的时空关系及其过程中人的心理、视觉对环境变换的要求，塑造各具特色的街道空间形态；4、适应市场经济的要求，规划突出控制性与灵活性的统一，以便开发建设既能遵循政府的意图，
7、又符合公众利益，实现社会、经济、环境效益的有机统一；7、贯彻“统一规划、统一开发、统一管理、分期实施”的方针，以基础设施建设为先导，先地下后地上，实现开发建设的有序化，避免短期行为。( 二).规划目标努力创造新世纪现代化的城市风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明的新型城市中心区。五 . 总体构思从历史的演进角度把握住“山海城” 为一体的城市格局，突出“新城区、新形象、新人文 ”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具有生命力的、不断进步发展的、充满人Word 文档性空间的新城市形象，为新城区创造出新的人文环境 。六 . 新区人口容量控制新
8、区人口由居住用地的居住人口和高等院校的学生人数两部分组成。1、居住人口规划新区总用地 675.5公顷，其中居住用地 216.56公顷（不含中小学用地），根据城市新区人口毛密度控制在 250300人公顷，因此新区居住人口应为 5.416.50万人。规划新区居住用地分为一类居住用地和二类居住用地，其中二类居住用地分为规划新建的多层住宅用地和现状以二层建筑为主的低层高密度住宅用地，对不同的住宅类型，规划确定了相应的控制指标。一类居住用地新建的二类居住用地一、二类混合居住用地用地面积（公顷）11.34195.0510.17平均容积率0.51.20.8总建筑面积（ m2）5670023406008136
9、0户均面积（ m2）250120150户数（户）22719505542户均人口（人 /户）3.53.33.3人数795643671790按照规划住宅类型测算，城市新区可居住 6.70万人。另外，沿街商住用地居住总人口按 1100人左右计。综上分析，新区居住人口规模以控制在 7.0 万人为宜。规划以幼儿园： 35-40 人/千人，托儿所： 10 人/千人，小学： 70-80 人/千人，初中：35-40人/千人，高中： 30-35人/千人的千人指标取值进行幼儿园、中小学测算。新区幼儿园（含托儿所）的具体位置及规模详见规划分图则或规划居住人口分布图；小学两所：规划考虑新区有部分学龄儿童仍将就读于现状
10、老城区教学条件较好的学校，新区规划设博纳花园小学（ 30 班小学）和东盐河以东、建设路南侧的小学（ 48 班）；九年一贯制学校一所：为 24 班小学，48 班初中，共 72 班；新海高级中学一所：为高中部。随着新区不断发展，人口不断增加，可在周边地区增设小学、中学为本区服务。2、学生人数新区有高等院校用地 53.15 公顷，规划参照高等院校的用地规标准，根据实际情况，按照70 平方米/人，估算新区可容纳学生人数为 7600人。七 . 功能分区及布局( 一).功能分区新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住为一体的现代化的新城市中心区。规划新区以东盐河绿化风光带为界，分为东西两
11、片，东片为市的政治、文化科技艺术中心，西片为新区生活性用地，并配套发展片区商业服务设施、文化娱乐设施。其中东片为体现市政府的中心地位，并兼顾考虑文化设施可容纳大批人流的要求，采用对称布局的形式，规划打破传统方格网的路网格局，以市政府为核心，形成环状路网，并将市政府与各类行政办公用地、后勤服务设施、会议中心、宾馆以及文化科技艺术中心有机组合，形成统一整体；西片则以街坊形式布置居住用地，依托现状，沿道路布置带状商业，适当向纵深发展，形成路与巨龙路“”字形商业中心，在瀛州路与苍梧路、路交叉口分别形成两个公共设施节点。运河西路与科苑路之间，依托东盐河的自然条件建绿化风光带。( 二).体育中心选址的分析
12、研究。本次规划重点对体育中心的选址进行方案比较。 方案一，苍梧路南方案，面积 32 公顷；方案二，淮海工学院北方案，面积 47 公顷左右。体育中心方案比较一览表Word 文档方案方案一方案二项目区位与新浦地区的生活区比较接近， 依托宁与城市生活区比较接近， 并可兼顾连连公路，基本可以满足全市需求。云地区，可以方便地为居民提供服务。用地毗邻宁连路与苍梧路的立交口， 而周边有两条城市主干道 （凌州路、 科交通体育中心人流、车流较多，路段交通将较更苑路）和两条次干道， 并且与宁连公路有为复杂，不能快捷的疏散交通流。便捷联系，可以方便快捷地疏散交通流。现状用地现状为空地，基本无拆迁量。现状为空地，基本无拆迁量。用地被城市干道一分为二， 使得各功能用地完整且宽裕， 可以合理安排 “三用地布局区之间联系不够便捷。同时由于用地的不完馆一场”，功能分区清晰。整，导致“三馆一场”不好安排。可以成为苍梧路标志性建筑， 但由于体在城市大围空间上可形成由体育中空间景观育馆、体育场的建筑体量过大， 距市政府又心至淮海工学院、市政府、 文化中心，以很近，空间效果不够理想。及凤凰山的景观轴线，空间舒展。地块靠近海连东路城市主干道， 近期资金投入由于苍梧路已形成，近期投入较少。只要将凌州路东延过东盐河 500-800 米即
