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1、洛阳某商铺部分市场调研报告洛阳九都银座商铺部分市场视察陈诉目录视察说明一、本物业区域视察陈诉1、本地块状况 2、本地块周边景观 3、本地块主要交通干道 4、本地块交通条件 5、本地块生活配套设施 二、本物业竞争楼盘视察陈诉 三、本物业目标客户需求视察研究陈诉（1）目标客户人群特征阐发 （2）主体部分 -在本案购房的可能性 -筹划购房面积 -本区域商铺的理想销售单价和总价 -消费者最为满意的商铺 四、本物业开发发起陈诉 五、本物业楼盘开发问题预测陈诉视察说明视察目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况； （2）重点掌握洛阳市商铺市场的生长状况； （3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点； （4）为
2、本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据 ； 视察执行情况如下：视察时间：20_2 年 4 月 2 日至 20_2 年 4 月 6 日 视察人员：信证公司 4 人视察方法：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的底子，又进行了本 次视察行动，经过踏街记录、竞争个案视察、商铺视察、客户问卷征询进行 系统视察。视察内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征阐发。调研东西：（1）竞争楼盘视察东西：竞争楼盘售楼部销售人员 （2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。样本量：竞争楼盘：5 个通过本次调研，我们获
3、取了本案前期营销事情所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。凭据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体阐发，并对本案开发提出公道化发起。第一部分：本物业区域市场视察陈诉（一）地块阐发1 1 、地块状况（1）位置：位于洛阳市涧西区牡丹广场四周，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。（2）面积：项目占地约 14 亩，东西长约 130 米，南北长约 90 米。（3）地形：呈不规矩“口”字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。2 2 、地块周边状况（1）西侧状况：西面为洛阳首座产权式酒店-雅安名城。（2）东侧状况：东面为太原路，多层、公房、
4、新商品房并与洛铜团体小学正对。（3）南侧状况：南面为安徽路，多为旧式多层住宅。（4）北侧状况：北面为润峰团体工地，待建商铺、高层、小高层，目前围墙已建好。区域阐发：1、本案临近洛阳市区最大的绿地-牡丹广场。2、学校众多，人文情况良好。3、区域内经济繁荣，商业发达，交通便利。每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会，设在本案四周的“科贸中心”，与会代表及重大外事运动均被摆设在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店，商业气氛较浓，已具备洛阳 CBD 的雏形。3 3 、主要 门路与交通 ：本案位于涧西区黄金地段，两大主干道景华路和西苑路，与延安路相连直贯东西，与南昌路相连直达南北。（
5、1 1 ）、东西主干道 - 景华路本案处于景华路南侧，是洛阳较为繁华的商业街之一。（2 2 ）、东西主干道 - 西苑路西苑路为双向两车道，是连接涧西区东西区域的主干道之一。（3 3 ）、南北之要冲 - 太原路本案紧邻太原路，是连接景华路与西苑路的主干道之一。（4 4 ）、南北之纽带 - 广州路本案临近广州路，向南可直达牡丹广场。3 3 、地块优劣势阐发：优势1 1、 、 本地块靠近广州市场，位于繁华商业区，商业气氛浓厚。2 2、 、 本地块靠近市区主干道景华路和西苑路，收支方便。3 3、 、 本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多，配套齐全。4 4、 、 本地块靠近牡丹广场，所在区域绿化状
6、况优越。、 本地块位于洛阳市，具有得天独厚的商务情况。劣势：1、临近门路不敷宽敞，路况较差，影响楼盘形象。2、 地块范围较小，不易筹划。3、紧邻两大待建楼盘，有潜在竞争威胁。二、区域市场阐发及配套视察1 1、 、 区域表面人气旺盛 本地块位于人口相对会合的涧西区，人气旺盛。区域生长潜力大 涧西区南邻洛阳市高新技能开发区，区域市场前景辽阔。商业设施齐全 本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多，主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼；另外，另有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。良好的休闲情况 本案周边区域大面积绿化带有三个：牡丹公园、牡丹广场、西苑公园，具有良好的休闲情况。二、区域竞争
7、楼盘视察陈诉因本案修建形式中有商铺部分，因此在竞争楼盘视察中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细视察，具体楼盘有：雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等，具体情况如下：个案阐发表一一、具体阐发案名 雅安名城主力面积 137 平方米 开发商 新龙安房地产置业有限公司修建气势派头欧式 工职位置广州市场百货楼南侧工程进度处于打地基阶段按揭情况 七成三十年商铺销售均价6000 元/平方米 筹划栋数2 栋， 公寓销售均价 2300 元/平方米售房部位置雅香楼临安徽路 修建类型高层 售楼电话4918888、4917777设计层数26商铺漫衍 -层二、综合阐发物业阐发：l 面积阐发：
8、商铺销售面积未确定 l 代价阐发：商铺销售代价暂定为 120_0 元/平方米，含上下两层。l 外立面阐发：外立面为欧式气势派头，修建形式为点式结构 。l 位置阐发：（1）位于广州市场百货楼南侧，临近安徽路。（2）周边区域待建项目较多，易形成较为猛烈的竞争态势。销售事情阐发：l 销售现场包装：（1）售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面，门头较小，不能有效吸引客户。（2）售房部特别无引导旗与告白牌，外围包装缺乏。（3）售房部面积较小，内部装修一般，无法突出楼盘形象。（4）宣传资料（楼书、单片）没有，无法形成有效的视觉宣传。（1）销售人员无统一着装，对本物业了解不敷，欢迎水平较差。l 工地现场包装：工
9、地四周无美化围墙，无宣传牌。工地内部较杂乱无施工指示牌。l 销售水平：销售人员无 SP 配合，解说无序次，在此方面并未得到有效培训。部分售楼代表事情期间在欢迎区闲聊，客户进门欢迎不主动，影响客户看房情绪。l 销售战略：（1）在洛阳首先推生产权式酒店，为楼盘的突出卖点之一； （2）优越的地理位置及采取的市场补缺者营销战略，也是本楼盘的特色之一；（3）以户外告白突出楼盘形象。教导与借鉴：1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘，对楼盘的筹划设计重视不敷。2、楼盘的宣传与包装无连续性。3、应创建销售凭据地，扩巨细区知名度及美誉度。4、工程进度与策划执行迟钝，影响了销售力度。个案阐发表（二）一、具体阐发案名广
10、建大厦 占地面积15000 平方米 开发商 洛阳广建房地产开发有限公司修建类型高层 工职位置 王城路与凯旋西路交错口工程进度 现房发售 销售率95%商铺漫衍-层 销售形式分区销售 公然日期20_0 年 10 月 主力面积19.31 平方米 交房日期20_1 年 5 月 销售均价2800 元/平方米 物业治理费未定 占地面积15000 平方米 修建面积0 10000 平方米综合阐发物业阐发：l 户型阐发：框架结构自由离开。l 代价阐发：一层为 10000 元/平方米，二层为 3500 元/平方米，三层以上为 2800 元/平方米 l 现状阐发：结构已封顶，外立面已成，正处于内部设施安装阶段 l
11、客户阐发：底层为建行购买。销售事情阐发：1、 建行定向开发项目，因此无售楼部。2、 工地包装：工地凌乱，无指示牌，无看房通道。围墙包装简单，无本性。3、 楼书设计简单，但配有整层尺寸图。销售水平：销售人员事情积极性不高，治理松散专业水平低。教导与借鉴：1 1、 、 销售人员缺乏专业、系统的营销培训，影响了楼盘的销售。2 2、 、 工地包装无法体现本案的定位，有损楼盘的整体形象。个案阐发表（三）一、具体阐发案名润峰时代广场（暂定名）修建气势派头现代修建气势派头 开发商洛阳润峰团体有限公司修建类型 小高层、高层 工职位置景华路与太原路交错西南角交房日期 待定商铺漫衍 - 层（高层）筹划 栋高层、栋
12、小高层二、综合阐发物业阐发：该公司目前正在做市场视察汇总，开端确定为一梯六户。具体面积、户型、代价尚未确定。外立面可能采取欧洲气势派头与现代艺术相结合。位置阐发：（1）位置突出，位于中心地带，交通便利。（2）邻近牡丹广场，又属涧西商圈领域，容积率会提高； （3）属政府形象工程，工程进度会加快。销售现场包装：售楼部拟建在景华路与广百东侧，设计装修方案正在讨论。工地现场包装：（1）工地四周围墙已做企业品牌宣传； （2）工地内部旧房已拆迁完毕。（3）围墙与内部整洁、洁净。销售战略：该楼盘欲建成洛阳精品商住楼，目前，策划和定位正在紧密运行。由于 已乐成运作了“润峰购物广场”，其广州市场的项目也会越发理
13、性。教导与借鉴：1、在前期设计中精心细致，欲打造精品楼盘，应注重筹划设计的统一性和绿化比例。2、只注重品牌宣传，无品质定位。3、前期的客户积聚应加以利用。个案阐发表（四）一、具体阐发案名广百西商住 修建气势派头现代 开发商鸿昊房地产开发公司修建类型多层 工职位置 涧西区广州市场百货楼西交房日期 1 20_1 年 年 9 9 月本期修建面积约 5 万平方米 总占地面积20_0 平方米 商铺漫衍-层 本期栋数2 栋 主力面积30-平方米 售楼电话4884669 销售均价 5500 元/平方米二、综合阐发l 面积阐发：20-50 平方米的商铺已售完，现余一套 20_平方米的商铺待售。l 外立面阐发：
14、点式结构，防盗网出墙面，显得杂乱。代价阐发：最高价 7000 元/平方米，代价定位公道。楼盘客户：四周私营业主、原拆迁户部分业主。销售事情阐发：销售水平：现场治理欠缺，但位置突出，又是政府干涉工程，因而销售状况良好。销售战略：原筹划“雅安名城”地块为绿地和地下停车场，以绿地为主卖点，以黄金旺铺为诉求主题，销售均价为 5500 元/平方米，现仅余一个商铺，约 20_平方米待售。教导与借鉴：1、以虚拟“绿地”为卖点，有虚假之嫌。2、黄金地段，尽管代价偏高，不乏投资和购买的客户。3、定位准确、入市时机较好。个案阐发表（五）一、具体阐发案名天润商务大厦 修建气势派头现代 开发商河南恒星房地产开发有限公司修建类型多层 工职位置涧西区景华路三医院西交房日期2 20_2 年 年 9 9 月本期修建面积17000 平方米 商铺漫衍-层 商铺代价 4元/平方米 售楼电话4813777 本期栋数4 栋 配套设施 停车场、商务中心等二、综合阐发面积阐发：每层 148 平方米，可自由支解，适合整层购买。位置阐发：本区域为黄金旺铺，周边无特色楼盘，交通便利。客户阐发：主要是四周私营业主。销售事情阐发：楼盘无包装，宣传力度不敷，销售人员专业水平欠缺，楼盘整体销售不理想。售房部包装：过于大略，无
