XX物业管理公司筹建及经营管理方案.doc

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1、物业管理公司筹建经营计划书 一、公司筹建： 1. 出资人状况：法人与自然人 2. 物业管理企业的组建条件 1企业名称确实定； 2) 企业住所； 3) 法定代表人； 4) 注册资本； 5) 公司章程； 6) 公司从业人员。 3. 物业管理企业的设立 在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。 4.

2、在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业 的资质等级 1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两 种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100；20以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区大厦、工业区称号；具有健 全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了修理基金管理与使用制度。 2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不

3、少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以_上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区大厦、 工业区称号，10以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区大厦、工业区称号；具有健全的企业管理制度和符合国家 规定的财务管理制度；建立了修理基金管理与使用制度。 3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50以上的部门经理、

4、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了修理基金管理和使用制度。 二、物业公司的经营计划 1. 物业管理的目标和任务 1创造安居乐业的生产、生活环境 2对实现物业的保值和增值。 2. 物业管理的主要内容 l维护物业管理区域内的规划不受破坏 2房屋装修监督管理 3房屋的维护与修缮 4设备、设施的管理及修理养护 5安全保卫与消防 6保洁、消毒、防疫管理 7环境保护 8绿化管理 9车辆管理 10综合经营服务 3、物业管理的基本原则 1产权、经营权分开原则； 2业主至上原则； 3统一管理原则； 4专业高效原则； 5权、责分明原则； 6经济合理原则

5、； 7公平竞争原则； 8依法行事原则。 4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置 1总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副 总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。 2办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常 行政事务。 3) 财务部：参加企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的 收缴，做好报表、纳税工作，常常向总经理报告公司财务状况。 4物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各 项管理工作。 5) 社区服务部：依法建立各类服务点，展开代办业务，为用户提供 优质服务。 6) 工程部：负责物业修理及设备运行的技术管理部门。

6、 7保安部：检查、催促遵纪遵守法律，处理业主、治安维护，协助有关 部门查处违法犯罪。 8产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门 提供相关物业资料。 9租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提升物业的出租率。 5. 物业管理公司的前期工作 设立物业公司，并取得相关资质后，参加物业管理市场竞争，在实际 操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法 规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维 修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业包括物业四周的环境的养护、修缮、经营，并为物业所有人

7、和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 按照以下步骤进行展开工作。 1人员准备与资料准备； 2设备、器材准备； 3资金准备； 4拟管项目、使用人必须求、竞争企业状况调查； 通过对拟管项目全面状况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 项目建筑状况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及四周交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 消防、安保、清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人状况等。 周边坏境

8、状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等 6. 制订物业管理方案的其他准备工作 l组建制订物业管理方案的工作班子：2对方案制订人员进行必要的业务培训：3准备经费； 4准备设备； 5准备相关资料。 7. 制订物业管理方案 l物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算 2物业管理方案的基本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算 日常管理 物业修理养护计划和实施 3制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费

9、、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料 第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目第七步：经费预算第八步：草拟方案文本第九步：向专家顾问征询第十步：送 公司领导审阅第十一步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究 第十三步：定稿第十四步：实施、反馈8. 介入物业管理工作1物业的接管验收与撤管2物业的撤管3) 签订物业委托管理合同4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系l物业管理企业与房地产行政主管部门的关系2物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系3物业管理企业与房地产开发企业的关系4物业管理企业与

10、业主委员会的关系业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理状况、服务状况、基金账目状况等。业主委员会不仅有权监督物业管 理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5物业管理企业与专业性服务机构的关系6物业管理企业与街道办事处和居委会的关系7物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权， 物业管理区域建设要自觉配合社区建设。三. 物业管理费用的管理1物业管理费用构成l物业管理费用分类一类是管理费用，如办 公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等 外用的支出。另一类是_公用设施及公用资源费

11、用的支出， 如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一 般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。2有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；公共设施、设备日常运行、修理及保养费；绿化管理费； 清洁卫生费保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费； 法定税费。3住宅小区物业管理经费的来源定期收取物业管理 服务费；小区修理养护专项基金；以业养业，一业为主，多种经 营的收入；靠政府多方面的支持；开发建设单位给予一定的支持。4物业管理对物业的基本要求是：物业的制定要“科学、合理、 适用和

12、美观，并要方便修理和养护。建筑材料质量和制定施工质量要好，减少使用成本。配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 环境优美、安全、舒适。为物业管理提供必要的设施。四. 物业管理企业管理制度的建设1物业管理制度体系的内容l物业管理企业内部制度物业管理公司员工管理条例物业管理企业各部门 的使命范围物业管理企业员工岗位责任制2物业管理企业外部制度物业接管验收规定楼宇入住规定物业管理公约住户须知 手册住宅区房屋及有关设施接代管制度房屋管理服务制度住 宅区管理制度业主公约业主委员会章程 五. 管理制度示例 1. 消防制度和规定1消防中心值班制度；2防火档案制度；3防火岗位责任制度；4其他消防规定。5消防设

13、备管理制度 管理1绿化管理机构的设置及岗位使命2) 绿化养护与管理的考核指标六. 物业管理资金的来源和管理 1. 物业管理启动资金物业管理启动资金是指物业管理企业展开物业管理工作初始阶段所必须各项必 要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。1资金来源与管理一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所必须的资金，如物业管理 企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股 形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资

14、设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。2物业管理启动资金的管理：其中 物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并 做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。 这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体状况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。3日常物业管理资金包括物业管理 服务费、物业管理机构展开多种经营的收入、其他收入等。其中物业 管理服务费收取应合计物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物 价管理部门几方面综合合计，共同协商决定。4日常物业管理资金的管理2利用会计手段进行经济管理3物业管理资金的使用与运作l物业管理资金的性质物业管理资金的性质由多种因素决定。 依据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；依据物业管理对象和目的的不同， 可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不