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1、内部资料CCP江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告上海元坤投资咨询有限公司二00八年四月目 录第一部分 灌云县外部环境43一、地理位置43二、行政区划54三、交通情况：5第二部分 灌云县内部环境6一、面积与人口61、地域面积62、人口现状763、简要分析7第三部分 城市投资环境分析87一、宏观经济发展状况871、城市总体经济情况872、历年GDP增长情况983、灌云产业结构情况1094、灌云民营经济发展状况105、灌云的企业发展情况1110二、灌云居民生活水平11101、灌云居民生活水平概述11102、灌云居民收入情况12113、城乡居民储蓄存款水平13124、灌云居民住房水平1413三
2、、城市规划及重大市政建设状况15141、灌云的总体规划 （2006年-2010年）1514四、城市投资环境优劣势分析16151、投资优势16152、投资劣势1817第四部分 灌云房地产市场发展情况1917一、灌云房地产市场发展现状1917二、灌云房地产特征概括2018第五部分、项目基本情况2119一、项目简介21191、项目名称21192、项目位置21193、项目性质21194、项目技术指标21195、项目现状2219二、项目初步经济效益估算2220第一部分 灌云县外部环境一、地理位置灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻
3、；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万。江苏各主要城市分布图二、行政区划灌云县现辖区8个镇，12个乡。附图：三、交通情况：1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。临港。灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分
4、钟。境内的燕尾港港口现有5000吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达600万吨以上。除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。沿线。灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。多路。灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近60公里的204国道贯穿灌云县南北；近70公里的324省道横穿全县东西，还有236、242（在建）穿境而过；1000多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。近
5、场。白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。连云港经济开发区距离各港口、机场的分布图3、交通直达情况：灌云经过高速直达连云港港口约30分钟（65公里）；灌云县城驱车至燕尾港约为30分钟（55公里）。第二部分 灌云县内部环境一、面积与人口1、地域面积灌云县总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。2、人口现状全县共有318个行政村，总人口1
6、05万。表1：灌云县历年人口变化情况年份2003年2004年2005年2006年2007年全县年末总人口（万人）107.23107.25105.05107.5109.10县城年末总人口（万人）43.4544.2740.5344.7745.71农业人口（万人）63.7962.9864.5262.7263.39从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点： 非农业人口比例还较高城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。3、简要分析灌云目前的经济发展水平处于起步阶段，如果灌云能利用自身在连云港和燕尾港的区位优势，调整自身的产业结构，结合目前的经济形势，灌云的发展将有一番作为。人口增长率不大
7、，对于房地产的开发是一个劣势。但是在06年，有一个乡镇并入连云港市，因此数据有一定的局限性。第三部分 城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况江苏省是省定经济薄弱县、省财政转移支付县，但是目前随着灌云的整体规划的出台，以及大力发展经济能力，灌云县整体得到了发展。2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。 大力提升老城区。一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，
8、去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明显提升，城乡交通秩序明显改观。二是实施绿化工程，推进大树进城，到目前，已投入720万元，移进城大树6700余棵。三是实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。四是实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除，拆除违章设置物1.4万个，拆除违章建筑5.89万平方米，实现拆迁工作零补偿、零上访；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前
9、河进行清淤，并进行景观设计和打造。2、历年GDP增长情况表3、灌云县历年GDP增长情况统计年份2005年2006年2007年GDP总量（亿元）46.4255.9369.98增幅17%17%人均GDP（元）1236852636462增幅18.7%18.7%2006年，四县共实现生产总值289.51亿元，增长17.3%，比2005年提高了3.0个百分点，比全市经济增速高2.2个百分点。其中，赣榆、东海、灌云、灌南分别实现生产总值91.82亿元、92.73亿元、55.93亿元、49.03亿元，在苏北24县中分别居第13位、第11位、第20位、第22位，赣榆、东海位次与2005年相同，灌云、灌南前移1
10、位；同比分别增长17.4%、17.4%、17.0%、17.5%，比2005年提高了3.2个、2.7个、3.6个、3.0个百分点。我们从以上统计数据可以看出：1）、灌云的经济基础比较薄弱，经济总量在连云港处于下游水平。2）、近几年来灌云的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。3）、灌云的人均GDP比较低，灌云的经济水平较低。随着灌云的城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断灌云的经济将在今后几年有较大的发展。根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元
11、800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，灌云当前人均GDP水平下，房地产处于住房起步阶段。3、灌云产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，灌云的2006年的三产结构比例：32.7：38：29.3；灌云的2007年的三产结构比例接近28.9：42.9：28.5，说明灌云的第二产业比重有了长足的发展，而第三产业发展有所倒退。2）、展望从灌云县政府制定的产业发展规划来看，未来灌云将大力引进外资发展旅游服务业，在保持第二产业的持续发展基础上促进第三产业的发展作为拉动地方经济增长、实现城镇化的战略选择。4、灌云民营经济发展状况07年，
12、灌云县经济迅速发展，城市民营经济贡献巨大。据统计，全年完成民营经济增加值35.14亿元，增幅25.5%；私营个体经济新增注册资本达9.7亿元；新增私营企业数469户；新增个体经营户数4500户。-出自江苏省政府网站（）（目前灌云07年民营注册企业（包括经招商）约为220家，规模类企业400多家，接近500家（含招商）。-引自工商银行业务科副科长的访谈）5、灌云的企业发展情况1）外资引进成果进一步完善招商引资优惠政策，落实招商引资及新上工业项目责任制，在县乡机关继续推行 “三三制”招商，组团参加农洽会等重大招商节会，组织日本、荷兰、美国、香港、北京、上海、浙江等国家和地区的大企业、大集团来灌云县
13、考察投资，招商引资工作取得明显成效。全年引进内联资金39.67亿元，增长32.7%；实际利用外资达到10635万美元，增长308.6%。2）投资环境政府为了增加办事效率，节省投资企业的时间，把工商、税收、安监、土地交易、电信等等集中在一起，成立政府服务中心。但是，就灌云的公务员的个人素质而言，办事效率较低，有待进一步提高。治安情况较好，交通管理较严格。但是建筑环境一般，当地的建筑企业有地方垄断。二、灌云居民生活水平1、灌云居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：1）灌云全县范围内居民平均收入处于江苏所有区县中的低水平，总体而言并不富裕。2）灌云县城镇平均收入水平大大高于农村水平
14、，政府机关、事业单位、乡村教师、私营服务业、商贸业使当地已经形成了很大一部分中及中等以上收入群体。3）灌云居民居住水平从量上来看处于一个教低的水平，住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。2、灌云居民收入情况表：灌云居民收入统计表年份2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入（元）581665357408增 幅n/a11.00%13.40%在岗职工平均工资（元）99111379917329增幅n/a39.22%25.58%农民人均纯收入（元）358239404447增幅9.99%12.87%数据来源灌云统计年鉴、灌云县统计局提供材料我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，灌云的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明灌云总体的购买能力不足。虽然灌云人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合灌云的单位从业人员和劳动报酬情况来看，灌云存在着一定数量的中等及中等以上收入阶层。3、城乡居民储蓄存款水平灌云居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，增幅有所上升。由此可见近年随着灌云经济的不断发展和人民生活水平的提高。但是人均居民储蓄余额在全省还是处于低水平。4、灌云居民住房水平
