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1、-*延陵东部商业调研报告目录内容 页码第一局部 *总体经济状况 2第二局部 地块周边情况和延陵路延线状况综述 5第三局部 *市主要商圈分析 8第四局部 *消费者休闲购物习惯分析 13第五局部 产 品 定 位 21第六局部 产 品 建 议 部 分 23第七局部 企 划 部 分 32第八局部 业 务 部 分 37第九局部 结 束 语 43第一局部 *总体经济状况2000年*市的国民经济得到了全面安康的开展，经济总量在前年的根底上了一个台阶。据初步测算，*全市实现国内生产总值(GDP)600.3亿元，按可比价格计算，比1999年增长10.9%，其中，第一产业增加值45亿元，增长3%；第二产业增加值3
2、36.8亿元，增长11.2%；第三产业增加值218.5亿元，增长12.1%。三次产业构造为7.556.136.4。人均GDP17625元，比上年提高1791元。财政收入增长较快，地方财力明显增强。全市完成财政收入60.2亿元，增长22.4%；地方财政收入32.9亿元，增长28.7%。财政支出32.2亿元，增长25.2%。2000年*市投资增速有所加快，产业投向更趋合理，完成全社会固定资产投资163.4亿元，增长12.8%，其中，房地产开发完成30亿元，增长17.6%。去年，全市价格水平仍处低位，但下降幅度有所趋缓。全年商品零售价格水平下降2%，居民消费价格水平下降0.5%，下降幅度均低于上年。
3、在居民消费价格中，居住类价格水平上升3.，效劳工程类上升11.7，所有这些都说明，消费市场经过宏观调控已开场逐渐起步，全市居民消费倾向上升，消费有趋暖的迹象。*去年商品消费逐步回暖，零售增速上升较快。全市实现社会消费品零售总额282.3亿元，增长.7，增速比上年加快3.7个百分点其中，批发零售贸易业增长14.7，餐饮业增长13.7，农村65.5亿元，增长3.7。市场建立稳步推进，连锁超市迅速开展。年末各类市场已达457个，成交额322.6亿元，增长13.5，全市超亿元市场达47个，十大重点市场成交额156亿元，增长11.5。去年*旅游事业加速开展，旅游知名度有所上升。全年接待海外旅游者3.3万
4、人次，增长18.3，接待国内旅游者428万人次，增长10.9，全社会旅游总收入38.1亿元；实现旅游增加值15.6亿元，旅游外汇收入2412万美元，增长10.7。2000年，*的城市建立也有了很大的开展。其中延陵东路改建总投资约2.2亿元，同时进展东市河景观整治，建立*市井、清城厢图等景点，保护和恢复了历史文化特色。2000年*市人民收入稳步提高，人民生活不断改善。全市城镇集体以上在岗职工平均工资11542元，增长9.8。城市居民全年人均可支配收入8540元，增长8.5，居民储蓄存款增加，增速减缓。人均储蓄存款10440元，增加649元。进入新世纪后，*市民的消费也悄然出现了变化，居民的消费方
5、式已经开场步入从温饱型消费向开展型消费转变的阶段，具体标志是在教育、医疗、电脑可能成为未来居民家庭消费热点的同时，购房和购车等较高层次的消费也将成为*市居民消费构造升级的方向。今年一季度以来，*市零售消费出现假设干特点，其中特别突出的是餐饮市场异常红火，一季度全市餐饮业零售额为4.4亿元，同比增长56.7，其增幅在各行业之首，成为今年消费品市场的一大亮点，对整个消费品市场增长的奉献率超过31。第二局部 地块周边情况和延陵路延线状况综述本案地块位于*市中心的东部；东西长约130米，南北约150米，基地西侧是有“东南第一丛林之称的古刹天宁寺，东侧为规划中的桃林路，南侧为延陵东路，北侧为佛学院和红梅
6、公园。地块以南，隔延陵东路是一片相对成熟的住宅小区，包括元丰苑、新元丰苑、桃园公寓、桃园新村和桃园二村等。地块向东，有五角场住宅区和兆丰苑。整个地块处于一个旅游区和居民区的包围之中。地块周边的公共交通线路资源丰富，始发和经过的公交线路多达条，连接百货大楼、购物中心、东坡公园、戚墅堰、文化宫、红梅新村、五角场和*等生活、旅游和消费中心，每天都会带来大量的人流。地块正南方的延陵东路是*市的一条交通主干道。延陵东路西起文化宫，东连戚墅堰，北接外环线，南靠古运河，全长14037米，路幅宽40米，是连接*市区和戚墅堰的交通要道，每天车流不断。道路沿线有着丰富的旅游和历史文化资源，特别是在从红梅路至*桥一
7、段，更是集中了天宁寺、红梅阁、文笔塔、舣舟亭公园等景观。延陵东路一期道路改造工程已全面完工，道路宽阔、平坦，路南沿古运河次航道的整治工作已告一段落，形成了数个旅游休闲景点和一条完整的绿化带。延陵东路现在已形成了一条明清风格的景观街，存在巨大的旅游资源优势。同时，地块所处位置也有着非常良好的商业开展环境和商业开展契机：首先，延陵东路的改造得到了政府的重视和大力支持，对延陵东路的开展作了详细而完整的规划，并且政府已将延陵东路定位为*市的一条旅游和商业景观街；其次，地块所处位置现在的商业配套设施还不尽完善，而同时周边的居住区正在不断开展和开发，为地块的商业开展带来了良好的时机；最后，地块向西紧靠已有
8、的成熟商圈，文化宫广场和购物中心，大量人流都在这里积聚，如果能够进展有效的引导，就可能形成新的向东的人流，造成延陵西路商圈的东渐之势，借助已有的商圈，可以迅速开展。综合上述原因，该地块在开展商业设施上有以下优势：第一， 政府规划的支持使地块的开展可以得到政策面应有的帮助，使开展没有后顾之忧，而且前景也因此而看好；第二， 周边的旅游资源和旅游产业在*的开展为地块的开展提供了良好的商业契机；第三， 延陵东路沿线的居民区开发为地块集聚人气提供了支持，为新的商圈的形成提供了足够的潜在消费者；第四， 便利的交通为地块辐射效应的发挥创造了良好的条件，使商圈不但可以带动本地的消费，同时，也可以带动更大*围内
9、的消费；第五， 附近成熟的商圈给地块的开展提供了竞争的压力、开展的动力和机遇。第三局部 *市主要商圈分析延陵西路商圈延陵西路横贯*市闹市区的东西，西起怀德路，东至文化宫广场，全长1千米左右，是*市最主要的一条商业和交通干道，集中了*主要的商业设施，是*人休闲购物最多去的商业区之一。延陵西路商圈的概况如下表所示：数量家平均面积m2银行10289通讯器材1644餐饮/休闲食品9485中小型男女服饰1830大型男女服饰24100大型商场/购物中心61000以上其他29129从数据和我们的调查中显示，延陵西路的商业设施主要有以下的特点：1. 商铺面积相对较大，所有商业设施的营业面积平均达近300平方米
10、，而且集中了最多的大型购物中心，如*市购物中心、商业大厦等；2. 经营品类相对较为齐全，几乎涵盖了所有种类的商品和效劳，且经营规模相对较大；3. 服装是延陵西路最大的经营特色，整条延陵西路几乎集中了*市所有种类和品牌的服装，同时，档次相对较高；4. 延陵西路是*人流量最大的路段，经测算，从上午九点至下午五点，延陵西路上的人流量至少到达3万人次雨天数据；5. 延陵西路金融效劳设施配套齐全，且集中了*金融效劳环境中最好的局部；6. 延陵西路商业设施布局可分为三个区段：东段受正大手机城及中国移动通讯的辐射，以经营手机和通讯设施为主；中段集中了大量的品牌服饰专卖店，是*高档服装主要的销售窗口；西段经营
11、品类相对较为多样；7. 延陵西路已对周边地带形成了一种辐射之势，已带动了周边县直街、小河沿和公园路的小规模的商业设施；8. 延陵西路东西两头的商业规模要比中段大；9. 延陵西路周边商铺的租金较高，一般到达了每平方米每月150元左右；10. 延陵西路的商业建筑大多比较老旧，没有特别突出的外立面，显得相比照拟陈旧。南大街商圈南大街是*市历史最悠久，同时也是最为主要的商业街。南大街南起广化桥，北至延陵西路，长度缺乏600米，但集中了大量的商铺，是*最主要的商业中心之一。南大街道路两侧树木参天，有很好的逛街购物环境，吸引了大量的*市民，特别是中等收入的消费者。按市政府的规划，明年要将南大街改建为*市的
12、第一条步行街，所以，可以说南大街几乎集中了*最好的商业时机。南大街的商业概况如下表所示：数量家平均面积m2银行4138通讯器材150餐饮/休闲食品480中小型男女服饰2675大型男女服饰6250大型商场/购物中心51000以上其他4190南大街的商业设施有以下的特点：1. 经营品类以小百货为主，品种比较多样，而且分布比较均匀；2. 店铺的面积相对延陵西路小，虽然集中了相当一局部大店和购物中心，但小店的数量相当多，而且分布相当密集；3. 南大街的店铺经营的产品档次相对较低，世界主要知名品牌的专卖店极少；4. 南大街的人流量仅次于延陵西路，经测算，从上午九点至下午五点，南大街上的人流量至少到达2.
13、8万人次雨天数据，而且购物的人群以中等收入水平的年轻女性为主；5. 南大街也已形成了自己的辐射效应，与南大街相交的一些小马路也已形成了自己的商业带，如青云坊、双桂坊等；6. 大型购物中心的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的600米路上，集中了百货大楼、商业大厦、瑞和泰、新都汇和福源恒；7. 南大街边的主要建筑已相当陈旧，无法形成现有的景观；8. 以福源恒为例，南大街商铺的租金可达2.5万元每年，街面房的销售价格更是到达了每平方米使用面积4万余元的价格。文化宫广场商圈文化宫广场位于延陵西路东首，南靠延陵西路，北枕文化宫，东面是和平北路。该区域的商业设置主要有两局部，一是与文化宫广场隔和平北路
14、相望的金太阳家电城，一是文化宫广场地下室中的休闲餐饮购物中心。金太阳家电城是*主要的家电销售中心之一，吸引了较多的客流，同时也为文化宫广场提供了良好的开展机遇，但文化宫广场商铺的经营趋于雷同，且档次较低，所以客流明显不及延陵西路和南大街。该地段的人流量在1.8万2.4万之间。其他商圈城中路商圈：城中路是*市著名的餐饮一条街，集中了*主要大饭店。店面的租金也已到达每平方米每月140元左右；同时由于城中路的人流较多，一些通讯设备专卖店和服装店正开场出现。北大街商圈：北大街形成了装潢五金一条街，整条街有近80%的商铺经营装潢五金。第四局部 *消费者休闲购物习惯分析为了更好地了解*消费者的购物休闲习惯，我们于2001年6月23日星期六在*市的主要商业区域文化宫广场、延陵西路、南大街、局前街和天宁寺通过对年龄在1850岁之间的*市民通过街头拦截式访问的方式，进展了一次研究，共收集了100个样本的信息，这些信息可以初步反映出*市民的购物休闲观。研究结果显示出*市民休闲购物的习惯有如下特点：、 *市民平时
