《房地产开发项目工程管理流程指引中海深圳公司样本.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目工程管理流程指引中海深圳公司样本.doc（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目录前言 1项目部组建3项当前期阶段6前期工程阶段 13工程施工阶段 25售楼准备工程 59竣工验收 63附件73附件一：粗装修土建分项工程流程控制表 74附件二：铝合金门窗工程流程控制表75浅谈精装修工程管理 76什么是精装修工程76精装修工程管理 78附图87附图：不同部位工序衔接图 88工程管理与品质提高 89多项目迅速开发模式下楼盘品质现状 89因素分析 90对策92特大型项目管理特点 99房地产开发项目工程管理流程指引编制单位：深圳公司前言 随着房地产行业飞速发展和竞争格局不断加剧，关于房地产项目开发理论研究和实践摸索也逐渐进一步开展，房地产项目开发逐渐由过去粗放型管理模式向集约型管
2、理模式发展。其中，房地产项目开发流程原则化研究是一种重要特性。当前，房地产项目开发过程中关于营销、设计方面流程原则化研究已经得到普遍注重并进一步开展，而工程管理作为房地产项目开发过程中重要一环，流程原则化研究却始终以来被同业所忽视。本指引以房地产开发项目为研究对象，试图从不同项目详细状况各不相似纷繁复杂表象当中，发掘出工程管理共性，从而摸索出一套工程管理原则化流程。本指引立足于项目开发现场工程管理，对项目开发各阶段现场工程管理过程进行了梳理，对各分某些项工程施工工序之间先后逻辑关系及条件、现场各项重要管理工作切入时间及工作内容作了明确阐述，是摸索工程管理原则化流程大胆尝试。需要阐明是，本指引重
3、要着重现场工程管理流程原则化研究，很少涉及工程策划内容，关于工程策划内容简介可参见中海地产工程管理策划指引。此外，还必要指出，由于不同项目各方面详细状况不同，工程管理特别是前期工程管理所包括工作内容差别很大，因而在进行详细项目工程管理时有必要针对详细项目详细状况专门进行工程策划，本指引所简介工程管理原则化流程不能完全代替详细项目工程管理策划。本指引由深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组编写，陈锡琪副总经理对本指引编制工作进行了全面指引，中海地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引编写思路及规定提出了指引性意见。由于编写人员水平和经验有限，再加上时间仓促，本指引中错误、漏掉
4、之处在所难免。欢迎读者多提出宝贵意见，以便咱们能及时进行修正并补充完善。深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组1月 房地产开发项目工程管理流程指引对于普通房地产开发项目而言，工程管理流程普通如下：项目部组建 公司获得用地允许后，应尽早拟定项目经理人选，尽快明确项当前期人员构成，以便有专门部门及人员开展及推动项当前期工作。【完毕时间】 获得用地允许证后【贯彻部门】 公司项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求筹划及到位筹划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐渐配备到位。当前，我司深圳地区开发项目普通由中海监理负责监理，工程管理普通实行项目部与监理部一体化运作，
5、即地产与监理构成统一项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整个项目推动及运作，监理方面侧重现场质量管理。项目部地产方面岗位设立状况为：项目经理、项目副经理、筹划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设立状况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。详细组织架构如下：项目初期：项目成立至主体开工期间配备5人：项目经理 1名技术负责人 1名水电工程师 1名测量工程师 1名(兼土建工程师)后勤人员 1名项目建设期：主体开工至项目入伙期间项目经理：1名项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任现场管理人员提成若干小组：土建组（
6、若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业组、后勤组土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；安装组24人：详细人数视项目规模而定，建面10万m2如下2人，1020万3人，2040万4人；室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名；内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名；后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。阐明： 土建组设立：a) 以Townhouse住宅为主，则每23万m2划分1个土建小组；b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组；c) 如果所有为高层，则每67万m2划分1个土建小组。汇
7、总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员编制为2022人，其中地产编制6人，监理编制1416人。项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完毕期间剩余维修和结算工作：土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；共计9人。仅剩结算工作后：地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；共计4人。其中地产方面人员岗位重要职责如下：项目经理：全面主持项目部寻常工作，涉及对监理部领导及考核。项目副经理：主管筹划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有某些项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位管理及施工进度、质量、成本、安全控
8、制。筹划工程师：普通由项目副经理兼任。负责总工期控制，组织公司有关部门研究拟定项目发展筹划并动态调节，负责编制设计出图筹划、样板确认筹划、合约分判筹划、材料供应筹划以及对施工单位施工总进度筹划、阶段施工筹划审核等。技术负责人：负责项目技术管理及实行工作，负责设计及变更出图、样板确认衔接及管理工作，负责各项招标技术规定编制及技术标评审等。安装工程师：负责安装专业技术管理及实行工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术规定编制及技术标评审等。甲供材工程师：负责甲供材筹划贯彻、跟进、核收及进度款审核。项目QS：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结
9、算初审。项当前期阶段2.1 地块围墙封闭【完毕时间】 获得用地允许证后【贯彻部门】 项目部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】 合约部负责围墙施工合约分判营销部负责在招标前提供围墙广告规定【注意事项】围墙形式应满足我司CI原则。围墙施工应结合工程及营销等各种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素重要有：a）围墙形式及高度应依照营销广告规定选用；b）围墙附近此后短期内与否存在地基解决、挖土施工等影响围墙稳定性状况，围墙基本埋深与否低于暂时道路基层挖土面标高，如存在以上状况，应采用暂时围护或变化围墙形式等办法。对于工地范畴以内围墙使用时间较短（使用时间6个月）后需拆除暂时
10、围墙，如售楼区与施工区、分期之间暂时围墙可采用活动围板分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前状况，可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约成本；对于围板工程量小、拆除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后状况，可委托由主包单位搭设。2.2 项目部办公室选址、租用或搭设【完毕时间】 前期工程开始前【贯彻部门】 项目部负责项目部办公室选址、租用或搭设及办公设备筹划拟订【配合部门】 合约部负责项目部办公室搭设及装修分判综合部负责项目部办公室设备调拨及购买【注意事项】项目部办公室选址普通宜选在项目地块附近位置，且应相对固
11、定，项目开发周期内不适当重复搬迁。办公室是租用现场办公场合还是搭设暂时建筑需依照项目及周边状况综合研究拟定。如项目周边有现成建筑物适合伙项目办公之用，且租金及可提供租期适当，可选取租用办公室。如项目周边附近无适合项目办公建筑物，或无法租到适当办公场合，则考虑搭设。项目部办公场合如选取搭设暂时建筑物方式，也许还需依照本地政府规定报批及消防报建。办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量状况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合拟定办公场合规模大小、是一次完毕到位还是逐渐扩租或扩建。项目办公场合涉及办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等
12、，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场合规划应分区明确，涉及经理、副经理、总监办公室，内业办公区，QS办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区也许还应考虑养狗等辅助保安办法。惯用办公设备有办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙发、电视。此外还应申请办公电话号码、网络等，电话号码数量依照管理人员数量并结合办公场合分区状况拟定。2.3 原始地貌测绘【完毕时间】 方案设计开始前【贯彻部门】 发管部或项目部委托测绘单位对项目地块原始地貌进行测绘【配合部门】 项目部现场配合，
13、如：清除杂草等【注意事项】方案设计开始前，公司关于部门应委托测绘单位进行原始地貌测绘，为项目施工总平面规划设计提供根据，也为此后土方分判、施工及结算提供根据。2.4 地质勘察【完毕时间】 初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前【贯彻部门】 发管部或项目部委托勘察单位对项目地块地质状况进行勘察【配合部门】 项目部现场配合，如：提供临水、临电接驳等【注意事项】项目块获取后，就可以进行项目地质状况初步勘察，初步勘察最晚必要在项目规划设计方案阶段完毕。通过初步勘察，可大体理解本项目地块基本地质状况及复杂性。规划设计方案拟定后，应及时依照规划设计方案对本项目地块地质状况进一步进行详细勘察。普通来说，工
14、程勘察费占项目开发总成本比例很小，而地质状况勘察精确性相称重要，对拟定基本选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察，不适当为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。对于地形高低起伏大、地质状况变化大、地质状况复杂项目，如初步勘察中反映出地质状况变化大或地质状况复杂项目，在详细勘察时应恰当加密勘探点或加深勘探深度。这种状况下地质勘察成果全面性及精确性对精确选用基本形式及基坑支护方案特别重要，在项目地质勘察阶段对此如不高度注重，此后在施工中才发现地质勘察成果全面或不精确将也许引起不得不变化基本形式、变化基坑支护形式等重大变更，有些甚至已为时已晚而无法采用弥补办法，现场相称被动，对项目影响将不可预计。2.5 周边市政配套调查及方案优化【完毕时间】 方案设计前【贯彻部门】 发管部/项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化【配合部门】 项目部现场配合，如：现场实地踏勘、测量等【注意事项】发管部及项目部应在项当前期方案设计前对项目周边市政配
