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1、旧城改造开发模式浅析作者：黄雅琨.来源：中国住宅设施 2013年第5期黄雅琨 华中科技大学 建筑与城市规划学院摘要：随着社会经济的发展，我国旧城区存在问题愈加突出，旧城改造成为我国当下城市 建设中的重大课题，能否为城市更新制定恰当的旧城改造的开发模式则是旧城改造项目实施中 的关键。本文将通过对我国旧城改造开发模式的的研究结合我国典型实际案例进行初步分析， 并提出了对我国旧城改造开发模式的建议。关键词：旧城改造，城市规划，开发模式，案例研究1 引言改革开放以来，我国经济产业与城市建设呈现出蓬勃发展的态势，旧街区已经不能满足现 代社会越来越高的功能需求。在我国可持续发展的方针指导下，规划者愈加重视
2、“以人为本” 这一理念在旧城区的改造项目中的实现，因而在新的形势下，如何在旧城改造中寻求一种恰当 的改造与开发模式成为了我国城市化进程中的关键步骤。2 旧城改造及存在问题旧城改造既是城市局部更新的过程，也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社 会环境的过程，我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题：第一，在城市更新中，历史街区建筑没有得到保护与修缮而被开发商拆毁，旧城历史文化 遗产被破坏，历史风貌荡然无存。第二，部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式，一味求新求洋导致我国众多旧城改造毫无历 史痕迹与地域特色，不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。第三，我国旧城改造项目的开发模式多以以政府和开
3、发商为主导，居民对改造项目的参与 度不够，政府及开发商对旧城区原住民搬迁及改造意愿不够重视，规划之中缺乏人性关怀。我国旧城区存在问题众多且纷繁复杂，而旧城改造开发模式不当会阻碍城市的积极发展， 因此对旧城改造开发模式的研究就显得尤为重要。3 旧城改造开发模式研究3.1 影响因素影响旧城改造开发模式的具体因素有历史文化、旧城区人口构成、形态特点、功能定位及 资金支持等。这些政治、经济、文化等因素相互交织，共同影响着旧城改造开发模式的确定。3.2 参与主体旧城改造的参与主体为开发商、业主和政府，最终决策由三者共同完成，由第三方监督评 估。首先由政府主导组织旧城改造的项目，并在项目实施过程中进行积极
4、引导与监督；同时还 应积极调动旧城区中居民的公众参与性；在资金筹措方面应寻求多样的筹措方式，使改造项目 成为利于城市长远发展又能使多方获益的多赢工程。（1）政府主导旧城改造过程中涉及到的复杂土地产权问题和拆迁补偿等诸多事宜，需要政府进行相应的 引导和规划。政府借助企业的力量和市场化的经营方式来实现旧城改造的目标，应注意把握行 为尺度，尽量避免出现缺位和越位两种情况。（2）公众参与旧城改造中涉及到的土地征收、房屋拆迁、补偿、安置、更新计划的执行、日后的维护管 理等诸多方面,与市民的产权和生活居住权密切相关。旧城改造以提高居民居住环境质量以及优 化城市建设为最终目标，因此公众参与在旧城改造过程中的
5、意义不容忽视。（3）资金筹措资金筹措的方式主要有地方财政拨款、土地有偿出让、开发商投资及其他方式，开发商投 资为目前我国旧城改造主要资金来源，充足的资金可以保证旧城改造项目的顺利进行，开发商 为旧城改造项目的实施提供了驱动力。（4）第三方监督规划师、建筑师及专家在旧城改造中作为第三方，凭借其专业知识和技术技能在旧城改造 中也将起到关键的作用。第三方在旧城改造项目中起到了监督工程实施情况、评估项目收益率 和验收最终成果的作用，它的介入将解决项目实施中的矛盾，缓和各方面利益的冲突。3.3 旧城改造开发模式研究按照开发特点及主要解决问题，旧城改造开发模式可分为一下几种模式：（1）模块式开发模式由于单
6、一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与 完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划与开发商的舞动，保证整个项目目标的实现。 采用该模式的关键是要找到改造片区新的增长点，以增长点带动周边区块的持续开发，并在此 基础上实现区域的全面开发。（2）软性开发模式采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造 边搬迁的方式。与渐进式小规模开发的差异在于强调原住户的利益：通过广泛的公众参与，保 障公众利益的实现。（3）改造开发模式改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。大型开发商将城 市中心区位较好的街区改造成为高档
7、住宅区；小型开发商讲不位于或者不挨近城市的中心区， 但是区位上任有改造的优势的区域改造为小范围的家庭住宅以此来换取一些公寓住宅来进行出 售；区位优势不明显的区域，房屋所有者可以按需求自行改造住宅，以出租或出售获取利润。4）“整旧如旧”模式旧城与历史有着无法割舍的联系，分散在旧城中的各种历史要素集结为城市文脉。处于弱 势的地域文化如果缺乏内在的活力，没有自觉的保护与发展，就有可能丧失自我的创造力与竞 争力。在面对中国大规模的城市更新时，历史文脉的保护与传承应放在尤其重要的位置。（5）整合开发模式旧城改造项目由于其庞大的资金需求，在政府主导的前提下必须要引入私人投资，然而私 人投资往往要考虑改造地
8、区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素，土 地价值低的地块常常陷入招商难的困境，旧城改造难以顺利进行。因此，政府需要把土地按经 济效益整合后出让给开发商，使得“低价值”土地具有市场竞争力，保证旧城改造的整体性。3.4 国内案例研究旧城的地域特征和经济社会发展水平具有很大差异性，我国旧城改造案例当中有许多经验 值得借鉴。下面将对几种典型的旧城改造案例的开发模式进行研究，提出不同发展背景条件下 有效的旧城改造与开发模式。（1）新天地广场上海新天地位改造项目位于上海的黄金地段，其中以成片的石库门式里弄建筑为主，广场 所在地的两个地块被划入上海市中心区11个“历史文化风貌区”之一“思
9、南路革命史迹历史文 化风貌区”中。开发定位以上海近代建筑旧区为基础，将其改造成集国际水平的餐饮、购物、 酒店、演艺等功能的时尚休闲文化娱乐中心，也是体现上海历史文化风貌的都市旅游景点。保 留石库门建筑原有的文化特色，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，改变原先的居住功 能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区改造成一片新天地。改造中对国家政策规定有保护价值的历史文物予以保留，并进行维修、维护和包装，艺术 地再现了旧时石库门里弄建筑文化的精华。（2）莫干山路50号莫干山路50号位于上海市普陀区，苏州河南岸。那里有相当数量年代久远的厂房和仓库， 是创意产业与工业厂房再利用的典型代表。20
10、02年初，一些画家和画廊租用旧厂房和仓库用作 工作室和画廊展览空间，这里迅速演变为集中了几十位艺术家的工作室、多家国内外画廊及各 类文化艺术公司的艺术园区。莫干山路50号的吸引力主要在于低廉的租金、历史风貌和市井生 活融会一处的独特景象；另外，仓库巨大的空间可以容纳众多的参与者，它们和美术馆、展览 馆比起来更亲切、更时尚。随着上海商业租金价格逐年上升，创意园区纷纷涨租，由创意产业引发的土地升值反而导 致创意产业自身的困境。同时，因为创意产业经济贡献力相对较低，解决不了就业，这在成本 很高的中心城区得不偿失。因此，中心城区的工业建筑作为创意产业集聚地存在一定的缺陷。（3）北京菊儿胡同北京菊儿胡同
11、的改造采用老四合院的保护与改造的新路经肌理插入法，不打破北京旧城的城市布局且不完全拆除四合院，而是根据其肌理局部地以旧代新，用“新四合院”代替原 有的。然而在当时菊儿胡同的改造并没有改善当地居民居住条件和生活环境，也不能满足现代 化的需求，这给我们一个启示继承和保护不仅应注重户外环境的延续和有机更新，还应注 重与现代生活的结合，因地制宜找出适合自己的改造方式。多元化改造，可持续发展，景观和 生态环境也应同步建设。4 结语我国旧城改造的任务艰巨而复杂，而目前我国许多城市仍然处于摸索阶段，不当的旧城改 造模式会引发种种城市经济、社会问题，下面将对我国旧城改造开发模式提出以下几点建议：（1）在旧城改
12、造的实施中必须坚持科学发展观，坚持以人为本，以实现城市土地的合理利 用、城市整体功能的不断完善、城市环境质量的根本改变，最终推动城市的可持续发展。（2）坚持政府主导，开发商参与的旧城改造主体模式，一个有效的旧城改造开发模式中政 府积极作用是是必须的、不可替代的，政府既要运用一些激励性政策吸引开发商对城市更新的 投入，又要维护公众利益，为社区居民创造良好的居住环境。（3）应该因地制宜的选择旧城改造开发模式，不应一味照搬照抄，导致旧城改造进程难以 实施，改造效果不尽人意。应综合考虑各地块规模、区位及商业价值、历史价值具体情况，采 用不同的开发模式。（4）旧城改造的开发模式应兼顾三方效益，即经济效益、社会效益和环境效益。只有在提 高经济效益的同时,兼顾社会效益和环境效益,才能使城市建设健康发展,保证经济效益长期稳定 实现。参考文献1. 姚恭平，高世华；旧城改造开发模式探析.J江苏城市规划2007.072. 周晓华;城市更新之市场模式，M机械工业出版社，北京2007.063. 王淇，旧城改造模式与运行机制研究，Z 重庆大学2007-114. 贝贝，旧城改造模式研究一一基于重庆市江北区旧城改造项目Z重庆大学2009-055. 陈敬，海口市历史街区保护与利用模式研究一一以骑楼历史街区研究为例Z西安建筑 科技大学，2008/05
