土地管理学必考重点

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1、土地管理学必考重点2015年1月10日 20133283黄吴进1.土地资源的概念土地资源：是指当前和可预见的将来对人类具有利用价值的全部土地。2.四川与中国土地资源的特点1、 我国土地资源的特点：（1）绝对数量大，相对数量小（如人均占有量小等）；（2）土地类型多，土地利用差异明显；（3）山区多于平原，耕地、林地占的比重小，我国耕地总体质量不高（4）后备土地资源少，特别是耕地的后备资源不足；（5）水土资源分布不均衡2、四川土地资源的特点 (1)绝对数量大，相对数量小（如人均占有量小等）： （2）土地类型多，土地利用差异明显（3）山区多于平原，耕地、林地占的比重小： （4）后备土地资源少，特别是耕

2、地的后备资源不足。（5）耕地数量变化大，区域分布差异明显（6）耕地承载能力变异大，供需矛盾日趋尖锐（7）耕地资源持续利用存在的问题较多： 人增地减问题严重，人地矛盾尖锐 耕地资源整体质量欠佳，耕地生产能力不髙不稳 耕地水土资源匹配不协调 ，水土流失亟待控制 耕地后备资源匮乏，开发利用难度大 耕地质量管理和建设滞后3.土地的自然特性和经济特性土地的自然特性：是土地自然属性的反映，是土地固有的，与人类对土地的利用与否没有必然的联系土地的经济特性：是人类在利用土地的过程中产生的特性，与人类的活动有着必然的联系（一）土地的自然特性1.土地位置的固定性：土地的空间位置是固定的，不能移动（1）每一块地的绝

3、对位置（经纬度地理位置）是固定的；地块之间相对位置具有变化时效性；（2）每一块地的自然环境及其物质组成是固定的。2.土地面积（土地数量）的有限性(1) 土地的总面积受地球表面积的限制（其正射面积固定）；(2) 在一定的经济技术条件下，人类可利用的地上地下空间是有限的；(3)土地的不能替代性也突出了土地面积的有限状况。3 土地质量的差异性土地是自然经济的综合体，土地地块之间的质量普遍存在着差异。这种差异性会随着自然条件的变化或科学技术的发展而发生变化（扩大或减小），但一般不会完全消失。4、维护得当可以长期利用土地是“活”的，“有生命的”，活在土生万物。 在利用土地的过程中注意维持生态平衡、保护环

4、境和用养结合，那么土地的某些特定功能是可以长期稳定的；反之，土地的某些特定功能也会降低甚至消失。因此，必须应用土地可持续利用的理论去指导土地利用实践。 （二）土地的经济特性土地的经济特性是指土地作为三大生产要素之一对生产力组织所表现出的特殊影响以及对生产关系所产生的特殊意义。 1.土地经济供给的稀缺性2.土地利用的多向性和方向变更的困难性1）土地的自然、社会经济条件等千差万别；（2）土地的自然、社会经济条件与利用方向和途径密切相关；（3）人类土地需求的复杂多样。3.土地利用的分散性和差异性原因：土地位置的固定性、土地利用必须因地制宜，因地而异。4、土地利用后果的长久性和社会性 土地作为自然生态

5、系统与周围环境是互相制约，紧密联系在一起的，不能分割，不能移动。每一块土地用途确定并使用后，土地利用的后果便逐渐显示出来。它既有对土地生态系统本身的影响，又有对社会经济环境的影响。5、土地报酬的递减性。从一定土地上所得到的报酬随着向该土地投入的劳动和资本量的增大而有所增加，但随着投入的增加，单位劳动和资本所获取的报酬却在减少。6、土地对投入成本的储存性(增值性) 4.经济学原理（计算题）例如：平房住宅一栋，100平方米，建筑物价格为500元/平方米100平方米50000元，建筑物与土地的月租金为800元，房屋管理、修缮、税金为房租的5，若建筑物的还原利率为10，耐用年数为40年，土地的还原利率

6、为5，则： （1）计算L（土地与建筑物合计纯收益(折旧前)）值： 年房租（包括地）收入为：80012（月）9600（元） 房屋管理、修缮、税金（5）：96005480（元） L96004809120（元） （2）建筑物的年纯收益为： B=500元/平方米100平方米50000元；r2=10；d=1/40 B（r2 d）50000（0.101/40）6250（元） （3）土地的纯收益A为: ALB(r2 )912062502870（元） （4）地价P： PA/r1 2870/557400（元） 所以，每平方米地价574元5.地租的三种形式马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为绝对

7、地租 极差地租 垄断地租1、绝对地租 绝对地租是由于土地所有权的垄断，土地使用者不论土地的质量和位置的好坏，都必须向土地所有者支付的经济代价。 2.级差地租 级差地租是指利用自然条件或社会经济条件较好的土地所获得的超额利润。产生的原因：（1）土地（特性）质量的优劣。（2）土地地理位置（区位）的差异。（3）连续投资产生劳动生产率的差异。 3.垄断地租 垄断地租是指占有某些地块所获得的垄断超额利润转化而成的地租。产生的条件：某种土地的特殊优越性和稀少性。产生的原因：对特殊土地垄断经营。三种地租的区别 横轴为产量，纵轴为价格，为生产成本，P为平均利润，为社会生产价格，为个别生产价格，为农产品价值，为

8、高额垄断价格。6.地租的含义地租：土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。地租表示：土地使用者与土地所有者之间的经济关系，这种关系只能以土地所有权与使用权的分离为前提，是市埸经济条件下产物。7.地价的计算（收益还原法）我国土地所有权与使用权的分离存在有限期和无限期两种情况，因此其计算公式有三种：）一年的的土地使用权出让价P=a/(1+r) 地价；利息率（贴现率* ）；年地租量； 年期 ）有限年的地租总额土地使用权的有限期出让价，可以理解为土地使有权的购买价（价格） （各年地租的总额） 由于土地价格是一次性支付的，因此从第一年开始就必须扣

9、除复利（重复计算的贴现率）。所以，有限年的地租总额为：(）无限年的地租总额 土地使用权的无限期出让价，可以理解为土地所有权的购买价（价格）无限年的地租总额：我国法律规定，土地使用权可以出让和转让，出让的最高年限是40年、50年、70年不等。因此，在我国比较有实际意义的是土地使用权价格。例如：一宗地年地租为200元的土地，年利息率为14，租赁20年，其 地价为1324.57元。P=(200/0.14)*(1-1/(1+0.14)20)=1428.57（10.0728）1324.57(元)。1.收益还原法 由于土地利用具有长期性，其现在所得的收益可望在将来也会继续获得，土地的价格就是随时间延长而获

10、得的土地纯收益还原折算为现在价值的总额。 令： :土地价格；: 年纯收益；: 资本还原利率（银行利率）；: 每年纯收益的增减值。1)有限年期地价： （各年纯收益的总额），由于土地价格是一次性支付的，因此从第一年开始就必须扣除复利（重复计算的资本还原利率）。有限年期地价：2)无限年期土地价格：3）每年纯收益有增减值时的无限年期土地价格 ：例如1 某城市地块年纯收益250元，每年收益增加50元，银行利率为10，那么土地的收益价格为： P（2500.1）（50(0.1)2）=7500 (元米 2)8.土地价格计算方法9.土地税和费的区别土地税与土地费的区别： 税是国家政府机器的经济基础，是国家凭借政

11、治权力，按照法律规定，采取强制手段收取的货币额。征税的对象是财产所有人，以财产的价值多少计征。国家征税不需要给纳税人任何代价。 土地税是土地所有者对国家缴纳的费用,它具有强制、无偿、超经济的特征，属于财政范畴。 费是土地所有者凭借其土地所有权，与土地使用者按照自愿原则，根据合同收取的货币额。土地所有者要向土地使用者提供具有一定使用价值的土地。 所以，土地使用费具有自愿、有偿、交换的特征，属于经济范畴。10.土地管理的方法（四种）一、行政方法：指领导者(管理者)运用行政权力，通过强制性的行政命令，直接指挥和控制管理对象，按照行政系统自上而下实施管理的方法。所谓行政，源于“行使政治权威”。行政方法

12、依靠行政权力。1、常用的方式：命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划等方式对于系统进行控制。2、特点：具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性等特点。3、效果：行政方法能依靠行政机关和领导者的权威，充分发挥高层领导的决策作用、使管理系统达到高度的集中统一。4、必须遵循的准则：（1）符合客观规律，反映人民群众利益。（2）以科学决策为依据，作出的指令，既要有利于整体目标的实现，又要能协调好各部分的关系。 5、行政方法有它的局限性。主要表现在： 管理效果受领导水平的限制。 横向构通困难，信息传递迟缓，有时严重失真。 行政层次多，手续繁杂，影响工作效率。 不利于发挥子系统的积极性。6、行政方

13、法局限性的补救措施：行政指导（提供信息、咨询指导等）。二、经济方法：指管理者按照客观经济规律的要求，运用经济手段，调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法。经济方法的核心：是经济利益原则，即管理者用经济利益鼓励、引导、推动被管理者，使其行为和利益与管理者所要达到的目标一致起来，这是一种导向的间接控制方法。经济方法的工具：是经济手段（杠杆)。 (一)在土地管理方面常采用的经济杠杆有： 1、地租地价杠杆-平衡作用地租地价杠杆作用于土地管理能够实现：土地有偿使用调整土地供需矛盾土地的合理分配和利用优化土地利用结构鼓励对土地的投入提高土地利用的集约度2、财政杠杆 通过财政拨款来体现国家对土地利用的

14、宏观控制。如国家对复垦土地、兴修大型水利工程、城市建设等的投资。3、金融杠杆 金融机构通过银行信贷向用地单位提供资金，刺激用地单位对土地的投资。 金融机构还可利用有弹性的利率，指导用地单位对土地的合理利用。 用地单位也可通过金融市场，发行土地股票、债券，筹集土地资金，用于土地的基本建设。4、税收杠杆 税收是国家按照法律规定的标准，凭借政权力量，无偿取得财政收入的一种手段，因此，国家可以通过不同的税种 (耕地占用税)、税率，指导土地开发利用。 例如，通过征收耕地占用税这一经济杠杆来控制非农建设占用耕地；控制人多地少地区耕地的减少。征得的税又可以用于土地开发与整治。（二）经济方法的局限性： 不能用来解决管理中许多需要严格规定或立即采取措施的问题。 因为调节人们的经济利益关系，并不是直接干预、控制人们的行为。 土地利用中不能单纯依靠该种方法来调动人们的积极性。 因为人们除了物质利益外，还有精神和社会的需要。三、法律方法是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。土地管理中运用的法律方法：立法和司法手段。（1）立法：在正确认识和揭示事物本身的客观规律的