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1、XX年房地产市场运行情况总结分析 0X年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“3新政”,从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下,x楼市延续了稳定表现。据统计,2X年x主X县区共成交新房27.6万套,二手房8.7万套。受政策影响，x市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 20X年,xx房地产市场无论从供应量,成交量还是房价,均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在7万套以上。根据x网上房地产的数据显示,202X年xx共成交一手商品房758套，同比微涨44%。其中,商品住宅共成交
2、174744套，占比63.4%,非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米,同比微降.4。 此外，22X年xx主XX县区共成交二手房8597套，同比上涨5%。在月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，1从4月开始，平均每月成交807套二手房。 第二，库存量降低,去化周期变长。克而瑞机构数据显示,截止到2X年11月30日,x楼市库存量为10万方,而22X年2月时，库存量为5万方,相比减少约214万方。但与此同时,去化周期也从.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。 第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示,20X年1-11月x商品房
3、成交均价为752元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中， 3、 5、 、10四个月份,房价在传统的市场营销节点均值较低,在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 X年是楼市“政策大年”，年内央行共降息次,降准次,政府部门出台了3新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”政策的密集程度在近三年达到高峰,而这些政策对楼市,也有较为直观的影响。 第一，经历次降息后,100万商业房贷每月可以少还70多元。从22X年元旦开始,置业者将享受到这一利好。 第二,30新政使改善型置业成交量上涨。330新
4、政出台后,二套房首付降至四成,房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，22X年x主X县区建面50-00平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-16平方米的住宅成交2占比约0%,建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。 而在xx市房地产业协会发布的202年x商品房成交项目榜单中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。 除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买年以上（含2年）的普通住房对外销售的,免征营业税。此项政策落地后，x二手房市场成交量明显上涨，最终比0X年多成交1130套,政策影
5、响明显。 第三,渝八条对x房企现金流的改善。02X年0月4日，xx市政府发布了进一步促进房地产市场平稳发展的通知,简称“渝八条”。其中,“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力,对开发商而言意义重大。 房企关键词：转型 相比x楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。 首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的202年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据)显示,龙湖地产以9232亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市
6、场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。 外来房企中,今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为519万方,但保持了较快的去化速度,从拿地到入市仅需要-8个月的时间。最终,鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资6亿元再拿下30万方储备土地。 第二是战略结构的变化。22X年xx有不少品牌房企谋求变革,或扩大产业链条,或调整产品结构,较为明显的是协信、万科两大开发商。其中,协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入,转型为“商业产业园”的新模式,并依靠商业地产的销售金额，成为20X年xx房企销售排行榜的第三位
7、;而xx万科则转型城市配套服务商,通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式，拓宽业务领域。 第三,房企数量的变化，并购案例增多。20X年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言,数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了中渝部分项目和御龙天峰,进一步扩大了版图。 土地市场关键词:挂牌抱团 xx土地以储备较充足著称，但在22年，各项出让数据同比去年缩水明显。x土地交易中心的数据显示，20X年xx主X县区共出让居住、商业、金融类用地14宗,土地出让面积为11万方,同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌2.5。而02X年的xx土地市场，也
8、表现出如下特点: 一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交,占比6%，而02X年有33宗地溢价成交,占比4%。 4二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看,优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗,成为品牌房企储备土地最多的一家,龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力,再无能力拿地。 三是房企拿地更加精打细算。据统计,今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉,协信、同景,融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期;同时，房企之间各司其职
9、,发挥自身特点,对项目质量和品牌效应均有促进。 四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份,恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块,与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份,东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林,拿地总金额达到2亿元,吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让,但再无房企问津。 我的西语学习之旅始于202X年,也就是大二的第一学期。当时就一直很喜欢英语，英语成绩也不错,就想着该时候学门二外。学语言嘛也要选门多人说的语言，当时上网一搜，发现德语跟西语是最多人说的小语种。根据百度百
10、科,世界上有70万人把法语作为母语，德语有950万人,而西语有4.75亿人,因此在德语和西语之间,我选择了西语作为了二外开始学习。 在学西班牙语之前,我对西班牙这个国家一无所知,看202年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂，让我爱上了西班牙这个国家。去过西班牙留学的小伙伴们都知道，西班牙夏天太阳六点升起,晚上十点才下山。充足的阳光让他们的性格开朗,成为天生的乐观派。 下面来说说我是如何入门的。当初我希望的是自己自学，买了西语专业必学的教科书现代西班牙语，但由于颤音太难发了,自己琢磨不出来就决定报班学习。当时我中教跟外教班一起报,学的教材也比较多,速成西班牙
11、语和走遍西班牙都学过。如果要学扎实的话,建议学现西，只需要交流的话速西也不错,只有上下两册。走遍说实在语法讲解没现西和速西好，不过课文实用性比较强，毕竟是西语本土教材。颤音r我是用水练的，漱口的时候”咳咯咳咯”那样，找到用气抖动舌头的感觉。在学了西语六年之后才发现，颤音并不是最难发的,最难发的是、b这三个音。d跟、跟、b跟一浊一清，非常难分辨。建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清,这些我们听起来一模一样的音,在西班牙人眼里很不一样。 就这样自学了两年之后，我参加了202年11月份的deleb2等级水平考试（西语的del相当于英语的雅思托福)，当时在听力这一块差了零点几分没通过，接着2
12、02X年5月份的时候再考了一遍才通过。西语的听力资源特别少,我当时用的是上外的听力教程，一共有4册,把册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。 在通过了del考试之后,准备的就是出国申请硕士。当时找的是中介，不是一般的黑。收了高额的中介费就算了，还要在我交的学费里拿钱。过中复杂当时还找了律师。中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦，刚出国孤单一人,课程听不懂,还要收拾这一烂摊子。当时是国内的中介联合了国外的中介，多收了我的学费，还虚称是跟大学的合作项目，为我们提供境外服务。我当时就觉得不合理,堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费(大概是一千多欧元）跟中介合作。所
13、谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡。这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择，可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。这一段经历西语发挥了大作用，外国的黑中介老板是西班牙人，多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。还要吐槽的就是国内黑中介找的房东,国内这边跟我说住到什么时候想走就走，哪知道我要走的时候跟智利房东大战，然后还不退我0欧元的押金,说中介那边答应了他我是住一年的。所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介，申请学校签证什么的都非常简单,网上的经验一大推。找租房也不用怕,华人开的微博账号等等的都可以帮到大家，大家不需要害怕,更不需要找黑心中介。 7回到我们的主题，我在西班牙一
14、共呆了两年半。第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业,发现完全听不懂,也不感兴趣,当初因为本科读的是理科，人文类的专业都不愿意接收我。所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。在经过了大半年的学习之后，22X年的月份考过了deec1级别。当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考c1，所以在下学期的时候，老师每个星期给我们做一套c1的模拟题，当然也有真题。所以建议想考的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。c真题在塞万提斯的官网上很少,当时只有一套。口语的话题目基本都不变,每年会增加一两道,具体题目的内容豆瓣有分享。在拿到了c证书之后，我就开始准备申请硕士了，当时一心想去马德里读对外西语教学专业,
15、但是申请的人数太多了,没申请上，就考虑申请别的城市的大学。当时一共有三家大学录取了我,一是塞维利亚大学的西语文学研究专业、二是加的斯大学的西语教学专业、三是巴亚多利德大学的翻译专业。最后我选择了巴亚多利德大学的翻译专业。硕士课程比语言课程的压力大,每天都在写作业埋头学习，对口语能力的提高帮助不大。翻译硕士毕业之后,我一心想留在西班牙工作,就进了马德里的一家公司实习了半年。能够留在西班牙工作是一件很艰难的事情,要在西班牙呆满三年,在实习公司表现得好,公司才愿意帮忙申请绿卡。后来考虑到中国也有不少的机会，所以选择了回国就业。 农民收入的不断增加将有利于化解矛盾，巩固和8维护农村的稳定局面。同时也为加快农业现代化建设步伐、推动农村经济结构战略性转变提供重要契机。按照深入学习实践科学发展观活动实施方案的要求，深入到*镇*村就农民增收致富特别是农村妇女增收致富情况通过调查、访谈等形式进行了调研。现将有关调研情况报告如下： 一、基本情况 *村位于*市
