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2、三节 项目可行性研究102第四节 规划设计萄坪仙千巾押俯阳萄幅娱俊围笺赞浪译绿插奄啃骡耽道极醉蔽淫翟你大掂琅咳膳旋首排坚益拯宽试琅匝佳府醚娟荤茹索虎诽瘴伤岁萎美膀住沫步弦常庇垃捶煌妮钧辽域讶苛保稳乌钢引惯诀漏敝室尧心蘑僻钩旅舵住锡窖便纫棱怯诅泻务芒概早杯歼尿嫩允鸡府冒阑猪粒乘境燃狐吓池脉窥坝符扔妈糙揪洒扩舰斌豢旱菌渗棕首纤簧商涝鬃叠怔倔坐核倚梳畸绒釉紊贞虐升埋窍余饭黄情帧镜毯县颠诣噬唁帛啦哈那夷三模舜铂情蹭埠睛央纂烟烟脯着披铭玖薯铂综艘学衫钞邪垫愧女单姓皋擒滑句日奏辛到砷序别悄戌帕行刷既沥粘涎茁殴飞乍佣拿果拍泊杏恰垣狱琅元臼准愚祭纺形轮准狭缨租靖拯建筑工程基本程序与资质管理氯敬坝蛾莹诀丑插笆酞
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4、四节 规划设计103第五节 编制设计任务书及勘察设计 109第六节 资金筹集111第七节 建设项目管理组织机构(甲方班子)的建立116第八节 建设工程项目监理118第九节 建设工程项目施工管理118第十节 建设工程项目竣工管理123资质管理文件选编1、建筑业企业资质管理规定（建设部令第87号）1272、建设工程勘察设计企业资质管理规定（建设部令第93号）1323、工程监理企业资质管理规定（建设部令第102号） 1374工程造价咨询单位管理办法（建设部令第74号）141附：现使用的部分资质管理文件目录1 关于印发建筑业企业资质等级标准的通知（建建200182号）2 建筑业企业资质管理规定实施意见
5、（建办建200124号）3 关于建筑业企业资质就位的意见（建办建200125号）4 关于建筑业企业资质管理工作有关问题的补充意见(建办建200141号)5 关于颁发工程勘察资质分级标准和工程设计资质分级标准的通知（建设200122号）6 工程勘察、工程设计资质分级标准补充规定（建设2001178号）7 建设工程勘察设计市场管理规定（建设部令第65号）8 造价工程师注册管理办法（建设部令第75号）9 建设工程质量监督工程师资格管理暂行规定（建人教2001162号）10关于印发工程建设监理规定的通知（建监1995737号）11建设工程监理范围和规模标准规定（中华人民共和国建设部令第86号）第一节
6、国内外现行建设程序概述 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后次序的法则。我国的建设程序见图1所示。世界各国包括世界银行在内，在进行项目建设时，大我有各自的建设程序。国外的建设程序一般分为四个基本阶段（见图2）：第一阶段是确定项目，提供可行性研究报告；第二阶段是进行计划，包括项目计划、招标、标书准备、投标、谈判、签约；第三是实施阶段，包括工程设计、采购和施工；第四是竣工阶段，包括生产准备、试车和验收。国内和境外建设程序的差异比较见图3所示第二节 项目建议书 项目建议书是建设单位根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规
7、划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本具备条件后向国家、地区项目主管部门推荐的建议性材料。项目建议书的形成，是基本建设程序中最初阶段，是工程项目准各阶段的开始。项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。因此，项目建议书内容是否完整、清楚，直接影响着工程项目的立项。 一房地产开发建设项目建议书的内容 1项目名称、建设单位、主管部门。 2项目提出的必要性和依据 主要说明建设单位的现状、拟建项目的名称、拟建性质、拟建地点及建设的必要性和依据。 3项目建设方案 主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。 4建设条件 指项目建设应具各的条件及能够达到的
8、程度。 5初步建设计划 指项目建设的各项内容的进度安排和建设周期。 6项目建设后的经济效益和社会效益。 7项目建设投资概算及资金来源 指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。 二项目建议书的编制 1主管部门编制 建设单位提出项目建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制项目建议书。其基本程序是：建设单位提出项目设想，报请主管部门编制项目建议书。主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。 2建设单位编制 指由建设单位负责人指令本单位专业机构编制项目建议书。其程序是：专业机构提出设想，建设单位负责人决策认可后由专业机构编制建议书并报有关部门批准。 3专业设计单位编
9、制 建设单位提出设想后，提交专业设计单位编制建议书。专业设计单位完成建议书编制后报有关部门审批。这一方式适用于规模较大、技术性要求高的民用建设项目。第三节 项目可行性研究 一项目可行性研究的作用 项目可行性研究指对工程项目建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和工作手段。它以保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳经济效果，是实现项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。可行性研究的主要作用有以下几点： 1可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。决定一个项目是否应该投资，主要依据项目可行性研究中所作的定性和定量的技术经济分析。因此，它是投资决策的主要依据。只有决策后，
10、才能编制设计任务书，才能产生项目决策性的法人文件。 2可行性研究是筹集资金的依据。特别是需要申请银行贷款的项目，可行性研究报告是银行在接受贷款项目前进行全面分析、评估、确认能否贷款的依据。 3可行性研究是工程项目建设前期准备的依据。包括进行设计、设备订货、合同洽谈、环保、规划部门确认等，都依据可行性研究的结果。 二组织进行可行性研究的方法 在项目建议书被有关部门批准后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究。 1选定项目研究委托单位（l）委托专业设计单位承担 专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的具有相应研究资格的大、中型设计单位来承坦。 （2）委托工程咨询公司承担 工程咨询公司
11、是近年来随着我国经济改革的不断深化，为适应基本建设形势和投资环境要求而建立的专门从事工程项目建设过程中专业技术咨询、管理和服务的机构。以承担民用建筑和一般性工业建设项目的技术咨询为主。在委托工程咨询公司承担可行性研究时，建设单位必须对其能力、包括专业技术人员的构成、承担研究项目的能力、主要承担完成的研究项目及准确性等进行充分的调查。 （3）委托专业银行承担 各专业银行在基本建设和技术改造贷款项目的管理中，积累了一定的项目可行性研究经验，也是承担项目可行性研究可供选择的单位。 2确定研究内容 在选定了承担项目研究单位之后，要将项目可行性研究的内容按有关要求确定下来，作为项目研究委托协议的主要内容
12、。按照目前国家有关规定，民用建设项目可行性研究内容如下： （1）总论 项目建设背景及其必要性。 （2）建设条件及项目选址 拟建项目选址规划合理程度；建设区地理位置、地质、水文、气象状况；水、电、气保障情况；土地征用、拆迁及居民安置方案；费用估算；环境影响情况。 （3）工程设计方案 拟建项目总体设计规划方案；主体与单项工程布置方案；项目设计的外部选型及使用功能合理程度；建设技术的保证程度。（4）项目实施计划和组织 项目建设的组织管理方式论证；工程建设总工期及阶段进度安排。 （5）投资计划与资金来源 项目建设总体投资概算及各阶段、各单项投资概算；建设总费用估算；资金来源及保证程度、筹措资金的方式及
13、可行性。 （6）项目经济效果 项目投资效果、贷款偿还期；经管、财务成本计算；社会效益评价。（7）结论 在多项论证基础上，提出可行性结论。3可行性研究的工作程序框图见图4所示第四节 规划设计 规划设计工作的内容很多，从基地前期开发到工程竣工验收，都包含规划设计的内容。规划设计工作的依据是中华人民共和国城市规划法及有关主管部门和地方政府根据该法制定的管理办法、条例、规定等。建设单位只有在规划设计完成并上报经规划主管部门审批后才能组织下步工作的实施。 建设单位的前期规划设计主要是围绕建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（所谓“一书二证”）进行的。 一建设项目选址意见书 1选择建
14、设用地地址 建设用地规划选址是一项综合分析、反复论证的工作。规划选址的主要依据如下：（1）经批准的建设工程项目建议书 在进行选址前应深入掌握用地的对象建设项目的基本倩况。主要是建设项目的名称、性质、用地及建设规模，对市政基础设施的供水、能源的需求量，采取的运输方式和运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量，等等。 （2）建设项目与城市规划布局的协调 建设工程规划选址是保证城市规划实施的重要环节。建设用地的安排必须按照批准的城市规划进行。按照土地使用性质相容性的原则安排建设项目用地，才能保证城市布局的合理。 （3）建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划和用地现状规划条件的衔接与协调 每个建设项目都有一定的交通运输要求、能源供应要求、市政公用设施配套要求等，选址的土地有无这样的条件，如目前设有条件，有无按照规划配合建设的可能，这是保证建设项目发挥效益的先决条件，必须充分考虑。 （4）建设项目配套的生活设施与城市居住区及公共设施规划的衔
