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1、大埠东改造可行性研究报告大埠东村改造可行性研究报告二零零六年二月五日目录第一章 总论3第一节 项目情况 3第二节 可行性研究的依据和范围4第三节 主要经济技术指标6第二章 项目提出的背景和建设的必要性7第一节 项目提出的背景7第二节 项目建设的必要性9第三章 市场分析 12第一节 房地产市场分析 12第二节 项目市场前景分析 19第四章 项目改造目标与改造方案 22第一节 地块现状 22第二节 改造目标 23第五章 项目设计及建设方案 23第一节 项目建设组成内容 23第二节 建筑规模 24第三节 建筑规划设计方案 25第六章 环境影响和安全防护 40第一节 环境保护 40第二节 安全防护 4
2、2第七章 节能 42第八章 资金运作措施 43第一节 投资估算 43第二节 资金筹措 44第三节 项目财务分析 44第四节 项目运作风险分析 46第九章 经济效益与社会效益分析 48第十章 项目建议 48第十一章 可行性研究结论 49第一章 总论第一节 项目情况l 项目简介1. 项目名称：大埠东村村庄改造2. 项目概况：地段：项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色、东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。交通：辽阳西路是青岛市区贯
3、通东西的主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。市政配套：与高科园装饰城仅一站之隔，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西、东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生配套日臻完善。生态环境：南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山-崂山，苍山秀色，历历在目。第二节 可行性研究的依据和范围l 可行性研究的范围1 项目背景和建设的必要性2 市场分析3 改造目标4 厂址选择及建筑条件5 项目的技术方案和建设方案6 项目的环境保护和节能7 实施进度安排8 管
4、理机构9 投资估算及效益分析10 研究结论及建议l 政策依据1 关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知（青政发200263号）2 关于加快市区旧城（村庄）改造进程的通知（青政办发2002621号）3 青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定（市政府令第141号）4 青岛市市北区控制性详细规划5 城市居住区规划设计规范l 可行性研究的原则1 以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求、城市建设、环境改造、经济效益的统一为基本目标。2 以国家康居工程标准为目标，充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对
5、居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居者的居住及精神层次需求为目的，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住环境。3 坚持节地、节能统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全，具有超前性、示范性的原则。4 根据城市规划要求，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案。5 坚持科技进步、择优选用的原则，选择优秀设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备，节约投资、降低成本、减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可能高的经济效益和社会效益为原则。6 坚持环境生态化的原则，在
6、满足日光、通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近自然、享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人与自然的和谐统一。充分利用土地及其他资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合的原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上的协调发展。第三节 主要经济技术指标总用地面积： 231亩（154077平方米）容积率： 2总建筑面积： 308154平方米 其中：住宅面积 221870平方米 多层（60%）133600平方米 小高层（40%）88270平方米 公建面积 79984平方米 写字楼（70%）55989平方米 网点（30%）23995平方米绿化率： 40%第二章
7、项目提出的背景和建设的必要性第一节 项目提出的背景2003年，国务院总理温家宝就农村小康建设的总体要求是：高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，坚持党在农村的基本政策，深化农村改革，调动和保护农民的积极性，不断解放和发展农村生产力；大力推进农业和农村经济结构战略性调整，提高农业综合生产能力和可持续发展能力，提高农业的现代化水平和城镇化水平，全面繁荣农村经济，稳定增加农民收入，是昂大农民过上小康生活。改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提高的重要标准之一。青岛市总体规划确定的我市城镇发展战略是：继续完善“一个中心城市和五个次中心城市”的城市群发展格局，充分发挥中心
8、城市的吸引辐射作用，强化次中心城市的分工协作职能，相对集中地发展重点城镇，逐步形成一中心城市为依托，由中心城市、次中心城市、重点城镇、一般城镇组成的层次分明、规模适度、布局合理、职能分工明确、基础设施配套完善、城乡协调发展的城镇体系。各级政府要在市域城镇体系规划的指导下组织编制各区（市）域城镇体系规划和镇（乡）域规划，明确发展目标，指导城镇建设。同时，要理顺小城镇规划建设管理体制，开展小城镇规划建设的政策研究，积极稳妥地推进小城镇建设方面的各项改革，加快城乡一体化进程，加大村镇改革力度，促进城乡协调发展，共同繁荣。青岛是一个美丽的海滨城市，改革开放后，随着招商引资和国企改革力度的加大，经济迅速
9、发展，建设国际化、现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。尤其是作为2008年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高要求。面向二十一世纪，随着人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康居型”转化。住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十一世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，
10、不断提高市民的居住水平，使青岛市住宅实现大的跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部的住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻、落实胡总书记讲话和“三个代表”发展 “三农”的重要思想以及国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积308154平方米，集多层、小高层、写字楼、商业网点于一体的大型现代化居住社区。为了加快项目的实施，特作本可行性研究报
11、告报审。第二节 项目建设的必要性l 符合国家、地方政策1. 项目符合国家“九五”及2010年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神；符合青岛市九届人大会议通过的政府工作报告中提出“积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点”的精神；第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出：“在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品”。在九届人大三次会议上提出的“住宅产业将成为国民经济
12、的主要产业”。 在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出：“理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体的消费制度，减少福利型、供给型、实物型分配，实行分配货币化”。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。提倡和推广分期付款等大众信用消费的精神。2. 符合青岛市“九五”及2010年远景目标规划的精神；项目符合省、市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。住宅建设可以带动许多相关行业的发展，今年全市房地产
13、业计划投资比上年增长5%以上。培育和完善建设市场体系，培育房地产交易的二级市场也成为政府促进房地产业良性发展的重点。建立竞争有序的市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有显著的示范作用。3. 符合中共中央发展“三农”的精神，加快城市郊区化、郊区城市化的步伐。4. 符合区域经济发展和加快城市化进程步伐的需要。青岛市当前整体规划的重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展的重要建设区域之一。项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的一项迫切任务。尤其是根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照“成熟一村、改造一村”的原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部的开发建设和经济发展。5. 符合村民住房需要。自青岛市1994年区划调整以来，由于种种因素的制约，大量村民因子女
