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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产项目定价方法的认识房地产项目定价方法的认识提要：东方华庭的定位是昆山房地产市场的顶级电梯公寓，它在立项时，并且至今仍是昆山唯一一个纯小高层居住社区，景观、物业管理房地产项目定价方法的认识房地产项目全程策划的一切工作，都是为了项目销售服务的，而定价是销售工作的重要前提。因此，作为一名策划师和售经理，必须掌握如何定价，如何调价，使之能更好地为项目整体服务。下面，我们结合东方华庭项目定价过程，谈谈对项目定价工作的认识。 第一部分定价方法的选择一、几种常见的定价方法在我们所能看到的范围内，定价方法有如下几种：以我为主的成本+预期利润定价法；以市场竞争为主的市场比较法；以
2、购房者为主的4c定价法；以及前两者相结合的定价法（我们不妨称其为混合定价法）。这四种定价法各有其优缺点，也各有其适用范围。1、成本+预期利润定价法这是一种以“我”为主的姿态。“我”的产品就是这种产品，“我”认为应该获得多少利润，并且“我”认为市场也能够认可并接受这种定价。应该说这是一种比较传统的定价方案，在卖方市场下比较有效。在现在竞争激烈的市场环境下，不宜采用。当然，如果产品比较独特，在当地市场上不具可比性，对部分消费者颇具吸引力，并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下，这种定价方法也不是不可采用。2、市场比较法这是一种以市场为导向，以一定范围内同类产品的平均价格，或者是稍低于、稍高于平均
3、价格的价位为项目定价的方法。市场比较法的定价比较稳健，一般不会出大错。但有一利必有一弊，在此情况下，开发商只能获取平均利润，要想获取超额利润只有加强管理，降低成本，但成本下降的幅度是有限的，对此部分项目、部分开发商是不甘心的。因此，这种定价方法只适用于在一定地域、时间范围内竞争者众多、并且突出特色的项目。3、4c定价法这种定价法的视角又与前两者不同。所谓4c，是以现代营销理念，以4c取代传统的4P，从以生产者为主转到以消费者为主，应该说这是营销理念的一大革命。4c定价法的难点在于较难把握目标消费者的经济承受能力、消费心理等情况。从另一方面来看，购房者经济承受能力应该在市场调研、项目立项时就已作
4、考虑（否则就是定位不准，盲目立项），因此，我们认为消费者因素在具体定价工作中并不占十分重要的地位。4、混合定价法我们所说的混合定价法，是综合考虑了成本、利润、竞争的定价方法。具体而言，成本就具体项目而言，在确定的技术条件和管理水平下，可看作是一常数（定量）；售价可考虑市场竞争水平，但并不以此为准，而是要发挥开发商、中介商的主观能动性，争取合理范围内的最大利润。应该说这是四种方法中最复杂、最不容易掌握，也是最贴近现今市场条件下的房地产项目定价方法。二、东方华庭的定价方法东方华庭的定位是昆山房地产市场的顶级电梯公寓，它在立项时，并且至今仍是昆山唯一一个纯小高层居住社区，景观、物业管理、智能化等一些
5、附属于产品的属性在昆山也是数一数二的，这一特色使得东方华庭在昆山没有可比较的竞争对手，这给我们带来了困惑，也给我们带来了希望。但是，上述特色并不是说东方华庭在昆山就完全没有竞争对手。某些高档的多层、多层和小高层混合物业、别墅等还是对东方华庭产生了一定压力。另一方面，昆山购房者对小高层的接受程度尚浅。由于这两点，我们在定价时还不能不考虑市场竞争和消费者意愿，不能使定价达到理想的高度。综上，东方华庭的定价采用的是混和定价法，这是考虑了多方面因素后的慎重选择。我们认为，混和定价法比较稳妥（保守），既保证了东方华庭项目能有一定的利润水平，又保持了相对的市场竞争力。在价格的走势方面，我们采用了常见的低开高走策略，这样价格调整较为灵活，相应的营销手段也较为丰富多彩些。至于在成本确定的基础上，如何选择竞争项目，如何进行比较，从而确定售价，这方面的资料较多，此处就不再赘述。第二部分由均价至单元单价一、均价的确定1、定价方法如上所述，东方华庭项目采用的是混合定价法，其他项目可能会采用其他的定价方法。但我们认为，采用不同的定价方法只会影响均价，而从均价出发，分解至各单元单价，仍有很多工作。下面所述的分解方法，仍然具有借鉴意义。2、考虑价格策略对均价的影响均价不是一成不变的。项目的分期、重大营销事件（内部认购、正式预售、展厅样板房的推出、工程形象进度专心-专注-专业
