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1、未来十年中国城镇房地产市场前景分析重庆长安汽车股份有限公司 陆道辉 一、市场背景中国人口，2010年达到13.3972亿人，2020年预计达到14亿人。城镇人口，2010年达到6.6557亿人，2020年预计达到8亿人。城镇化率，2010年达到49.68%，2020年预计达到57.1460%。二、市场现状2010年城镇居民人均住房建筑面积为31.6。2010年城镇居民住房建筑面积存量为210.3201亿，其中19962010年城镇销售并形成居民存量住房建筑面积约65.8894亿，1996年前城镇居民存量住房建筑面积为144.4307亿。1996年之前建设并形成存量住房，多为低矮简易住房，建设水
2、平不高，占地面积相对较大，容积率相对较低，土地利用率相对较低。预计未来20年将陆续进行拆迁淘汰更新，预计20112020年拆迁约70亿，20212030年拆迁约74亿。其是政府和居民共同诉求，政府旨在通过拆迁低容积率之住房，建设高容积率之住房，从而增加建设用地指标，同时解决城市道路扩宽、城中村、市容市貌、危旧房安全等问题；居民则通过拆迁，扩大住房面积、改善住房环境等，将通过拆迁安置、货币安置等方式新增住房需求。三、市场需求2010年城镇居民人均住房建筑面积31.6，比十年前增加约5；参照其增长规律，十年后之2020年城镇居民人均住房建筑面积，预计比2010年增加约5，达到37；远期预计不超过5
3、0(美国约为67，欧洲发达国家约3542)。2020年城镇人口按前述约8亿人计算，则2020年城镇居民住房建筑面积需求约296亿。20112020年之间，因城镇人口增加、人均住房面积增加，而产生城镇居民住房需求约86亿(296亿210亿)；按前述分析1996年之前存量住房建筑面积约70亿预计进行拆迁，需要安置而产生需求约70亿；因此，20112020年之间，新增城镇居民住房需求约为156亿(86亿+70亿)；为此，未来十年城镇居民住房销售面积平均增长约7.2%，年度销售面积从2010年10.4亿增加到2020年20.9亿左右(包括保障性住房)；2020年后年度销售面积保持稳定。单位2011年2
4、012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年万109946119916128550137806147728158364169766181990195093209140亿10.9911.9912.8613.7814.7715.8416.9818.2019.5120.91四、保障性住房发达国家和地区、成熟房地产市场，都是实施普通商品房、保障性住房双轨制。保障性住房居住人群占全部住房人群约30%，保障性住房建筑面积占全部住房面积约20%。1998年之前，中国实施比较单一的保障性住房制度(福利住房、单位集资建房/分房，可以界定为保障性住房制度)。1998年起
5、，中国大力实施普通商品房制度，19982010年之间，销售普通商品房建筑面积62.8378亿。2010年起，中国大力倡导实施普通商品房、保障性住房双轨制。“十二五”期间(20112015年)，中国建设和形成保障性住房约3600万套，建筑面积约22亿；“十三五”期间(20162020年)，中国继续建设保障性住房，但建设套数和建筑面积预计有所减少，预计下降到18亿左右，因“十二五”期间大力建设保障性住房投入财政资金，需要一部分在“十三五”期间进行消化。这样，20112020年，国家建设和形成保障性住房建筑面积约40亿。保障性住房40亿投放市场，对十年间新增住房需求156亿来说，占比在26%左右,这
6、是合理的，也是成熟双轨制市场正常比值。保障性住房40亿投放市场，有利于较大力度增加住房供给能力，缓解供给能力不足而推动房价过快上涨。这是双轨制建设的需要，也是一种市场经济行为，通过增加住房供给，抑制房价过快上涨，从而更多地通过市场经济手段保持房地产市场健康发展；后期将减少强制紧缩信贷、强制限购等行政手段对市场的干预。五、市场的前景基于中国经济保持平稳较快发展，居民收入稳步提高、大宗消费品购买能力增强(以房产、汽车为代表)；年轻人住房刚性需求巨大，中老年人改善性住房需求明显；保障性住房投放市场总量合理，商品房需求保持平稳较快增长；供需保持平稳较快增长(年均增长约7.2%)，故预计中国房地产市场将
7、保持平稳较快发展。未来十年，城镇住房销售面积增长速度、城镇普通商品房销售面积增长速度、城镇普通商品房销售价格增长速度、国民经济增长速度、居民可支配收入增长速度等，预计实现“五个同步增长”，这是经济社会发展良好状态，是政府最期待之效果。但局部房价(部分城市、部分区位)增长潜力仍较大。“十一五”期间，中国城镇普通商品房需求增长过快、销售面积增长过快、销售价格增长过快，进入“十二五”开局同时面临2011、2012年过高物价水平，国家抑制物价，实施稳健货币政策，抑制房贷、间接抑制需求，从而抑制房价过快上涨，消化“十一五”期间房价透支。根据中国控制物价周期、物价调控与经济政策关系，预计2012年下半年物价回归正常水平(4%以下)，货币政策开始松动，房产信贷开始放松，实际购房需求明显增加，预计2012年下半年起，房价回归正常增长水平，即“五个同步增长”；2013、2014年出现房价增长较快的可能性较大(总体约10%，局部1020%)，但过快增长可能性不大(总体约20%，局部2040%)。3
