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1、第一章 概 述1.1 项目名称、主办单位及负责人项目名称： *市副食果品总公司底商住宅楼建设建设单位： *市副食果品总公司法人代表： 项目负责人： 建设地址： 1.2 编制依据1、*市副食果品总公司可研编制委托书2、建设项目选址意见书3、*市副食果品总公司现状图4、*市副食果品总公司底商住宅楼规划平面图5、国家现行有关法律、法规6、建设单位提供的有关材料1.3 主要研究内容本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、工程设计方案及工程投资估算进行了可行性研究。1.4 建设地址与规模*市副食果品总公司底商住宅楼建设项目位于新市西街204号，华街广场西北侧，总占地8.231亩，其中规划用地面积6.56
2、4亩，人行道面积1.667亩。根据场地情况及使用要求，*市副食果品总公司拟建商住楼一栋，功能为底商住宅，规划建筑占地面积1373平方米，总建筑面积11220平方米。该楼主体6+1层，设地下商场，地上一层为商业店铺，二六层为住宅，顶层为职工宿舍。另设30m2门卫室。1.5 主要研究结论项目建设不仅可以解决果品公司职工住房问题，而且对盘活公司资产、扭转企业亏损局面有积极作用，同时可提高土地利用价值，可研研究认为项目建设可行。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标见下页表：主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1总占地面积亩8.2311.1规划用地面积亩6.5641.2人行道面积亩1.6672建
3、筑占地面积m214032.1底商住宅楼m213732.2门卫m2303建筑面积m2112503.1地下商场m222193.2地上商业m212733.3住宅m264403.4宿舍m212883.5门卫m2304建筑密度%32.055容积率2.051.826后退红线m15.57控制层数层6+1局部15层8控制高度mH249绿地率%2510总投资万元1824.8410.1建安工程费万元1349.9810.2设备购安费万元2810.3其它费用万元311.6910.4预备费万元135.17第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目背景*市果品副食公司建于1954年，是市供销社直属的集体商品流通企业，现位于
4、新市西街204号，华街广场西北侧，占地9.87亩，现有建筑面积9213.1m2，其中营业面积2100m2。目前下设办公室、财务科、业务科、保卫科四个职能科室，百盛副食超市、酒饮批发部两个业务环节。公司现有干部职工188人，其中：在岗人员43人，待岗24人，内退、离退休及脱岗人员共计121。果品副食公司曾是我市流通领域的骨干企业，在平抑物价、丰富城乡居民生活、满足市场需求等方面作出过积极的贡献，赢得了社会各界的广泛赞誉。1994年以前公司年销售额曾达到4000余万元，年上缴国家利税50余万元。后因诸多因素影响，企业经营委靡，效益滑坡，亏损严重。为挽救企业，1998年市供销设决定该企业一分为三，采
5、取“一死两活”的办法，分别成立了果品冷库、副食调味品公司和副食果品总公司。分立之后，副食果品总公司留下1845万元亏损挂帐，在城区农行的贷款2249万元以及利息1200万元，合计5300万元。困境中企业一直在寻求发展良策，但均未能使企业长期亏损的势态得到有效遏制，现在该企业已成为系统内最为严重的亏损企业。为充分挖掘公司潜力，盘活现有资产，解决职工生活困难，果品副食公司计划在公司旧址，临新市西街街面建设一幢底商住宅楼，希望能扭转企业一直以来的亏损局面，改善职工居住条件。2004年12月，市副食果品总公司向市政府提出在原址修建底商住宅楼的请示，得到了的高度重视（详见附件*市供销合作社联合社文件晋市
6、供联办字200457号）。基于以上情况，*市工程咨询中心接受委托，对副食果品总公司底商住宅楼建设项目进行了可行性研究。2.2 建设的必要性一、项目建设是解决*市果品副食公司职工住房问题的迫切需要，也是我国全面建设小康社会的发展要求。党的十六大报告明确指出：到2020年我国要全面进入小康社会，并将住房条件作为衡量小康社会水平的主要指标之一。建设部在全国住宅与房地产工作会议上推出了全面实现小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。 虽然这几年*市城市建设很快，房地产的发展也十分迅速，许多人都有了自己的新房，但由于果品公司企业亏损严重，目前进半数职工常
7、年下岗待业，在职职工的月收入也仅为300元左右，60%的职工没有自己的房子，生活非常困难，特别是有12户，39人（多数为黄华街改造拆迁户）仍居住在公司上世纪60年代修建的单身宿舍里，该宿舍楼属土木结构，并且年久失修，存在着很大的安全隐患。果品公司拆除危房，建设职工住宅楼，解决60户职工住房困难的问题，减轻职工的负担，这是单位领导努力实行“三个代表”的重要举措，也是我国全面建设小康社会的需要。二、项目建设是盘活公司资产、扭转亏损局面、提高企业效益的有效措施。依据实际测算，地上一层营业场所年预计完成销售额2800万元，年实现利润100万元，比现在的年销售额350万元，利润17.5万元分别增长6倍和
8、8倍，同时可安排150名职工就业，比现在的30名员工增长5倍。果品公司现在的营业场所，销售收入主要依靠金字招牌和老客户，该底商住宅楼建成后，不但为城市市容增光添彩，还可提高公司的知名度，对盘活公司资产、扭转亏损局面、提高企业效益有积极作用。三、项目建设是合理利用现有土地、提高土地有效利用率的需要。土地是不可再生的极为珍贵的特殊资源。土地的稀缺已成为当今城市建设的严重障碍，对极为有限的城市土地资源进行科学规划和合理使用，挖掘土地利用潜能提高土地利用价值，是实现城市可持续发展的必然要求和现实选择。市果品公司将44间危房和院中百盛超市20间营业用房拆除，新建底商住宅楼，是提高土地利用价值的积极举措。
9、综上所述，该项目建设，具有良好的社会和经济效益，项目建设非常必要。第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址*市副食果品总公司底商住宅楼项目位于城区新市西街北侧，东邻双星宾馆，西毗泽州电业局，总占地面积8.231亩，总占地面积8.231亩，总建筑面积11250m2（地下2219m2，地上9001m2，门卫30m2）。详见附件*市副食果品总公司现状图、*市副食果品总公司底商住宅楼规划平面图。3.2 建设条件3.2.1自然条件该项目区位于*市市区西部，属暖温带大陆性季风气候，具体气象指标如下：年平均气温 11.0最冷月（一月）平均气温 -9.4最热月（七月）平均气温 31.2极端最低气温 -22.
10、8年最大降雨量 617.9mm月最大降雨量 176.4mm频率最高风向 NW平均风速 2.2m/s最高风速 23m/s全年平均相对湿度 63%标准冻土深度 43cm最大积雪深度 21cm地面极端最低温度 -33.1地面极端最高温度 70.5基本风压 0.45KN/m2基本雪压 0.30KN/m2设计时应综合考虑以上气象气候条件，使建筑的施工和使用符合本地区的气候特征。3.2.2工程地质条件1、地形地质项目建设所在区域，场地已经人工平整，场地平坦。场区地质条件可参考项目区原有建筑建设时的地质勘查资料，但鉴于建设规模和结构方案等的不同，建议果品公司在工程开工之前委托有资质的勘察单位对场地重新进行详
11、细的地质勘察，取得详实准确的地质资料，为设计提供依据。2、地震烈度根据国家地震局和建设部发布的中国地震烈度区划图和1990年山西省抗震办公室编制的山西省抗震设防烈度区划图，*市市区地震烈度6度区（50年超越概率为10%），地震加速度为0.05g，设计地震分组第三组。3.2.3公用工程条件1、供水项目日用水总量104.15吨，供水来源为新市西街市政供水管网。2、供暖该项目采暖总面积11250m2，热负荷为740.28KW。项目所在地铺设有集中供热管网，采暖由新市西街城市供热管网就近接入集中供暖。3、供电项目总负荷为530KW，选用一台160KVA变压器和一台400KVA变压器可满足项目区用电需求
12、。4、通讯*市通讯网络已完全覆盖到项目区，由电信局就近考虑接入即可。5、煤气目前，市煤气管网已经敷设到该项目区内，由新市西街城市煤气管网就近接入即可。第四章 总图布局与工程设计方案4.1设计原则1、利用人性化的设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、绿色、健康、安全、私密、方便等方面的需求，营造人与自然、人与人的和谐共处、融洽交流的建筑氛围。2、充分考虑该地区现状特征，结合地形与周围的环境，对该场地的规划设计要以适度超前的建筑风格为宗旨，体现建筑的亲和力、个性化和人文特性的风格。3、在规划和建筑设计中要注重“标准化”和“智能化”，以体现现代建筑的特点。4、设计时充分考虑建筑物的功能用途，综合讲
13、求建筑物的经济效益、社会效益和环境效益。4.2总图布局1、规划要求根据城市规划，商住楼地上6+1层，总占地面积8.231亩（规划用地6.564亩，人行道占地1.667亩），退后新市西街道路红线15.5m，绿化面积1100m2，硬化面积1880m2，其中小路面积340m2（0.515亩）。项目区三面为城市干道与规划道路，利用地形合理安排建筑的位置与朝向，从投影平面上考虑楼间绿地的布局安排，从竖直方向则考虑防止建筑物之间的视线阻隔干扰，最大限度地满足每户住宅单元的视觉空间。2、平面布置商住楼平面形状呈“L”型，位于场地西南部，东西总长约80m，南北总宽约30m，建筑临街长度达104m；场区入口设于东侧，设两个门卫室；东、北两侧设砖砌围墙；拟建建筑与道路间的部分空地设为停车位，其余空地做绿化或硬化处理。3、交通组织进入场区的人员分消费者、工作人员和居民，商场入口设于建筑西、南侧，消费者和工作人员主要从临街面进入建筑的商用部分；住户单元楼入口设于建筑北侧，居民从场区东侧进入场区后院，通过单元门回家，形成不同人流的分离。4.3 设计说明4.3.1工程设计依据（1）*市副食果品总公司委托要求（2）现行国家有关标准及设计规范4.3.2工程设计内容*市副食果品总公司商住楼及室外配套设施。4.3.3工程设计范围*市副食果品总公司商住楼的建筑、结构、给排水、采暖、通风、电气等专业设计。4.4
