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1、2023商业地产策划方案5篇 商业地产策划方案1 一、航空路商业近况 根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心;二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。 因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议： a、提前招商，引进品牌经营者入场(以金泰广场招
2、商策略类似); b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧; c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额; d、优惠付款方式，降低投资门槛。 二、商业经营定位阐述 1、商业主题定位：综合性购物休闲中心 体现在商场的面积和业态的齐全 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣 商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出; 本项目
3、的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。 经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种： (1) 高档次精品时尚购物店; (2) 综合性超市; (3) 专业主题市场; (4) 休闲中心; (5) 中高档餐饮机构; (6) 稍高档次的娱乐城。 经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。 三、商业推广主题阐述： 提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城 突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。 从以下几方面支撑本项目的投资价值： 1、 地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商
4、业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。 2、 未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。 3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。 4、 经营品牌：由招商活动最后落实。 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，
5、逐渐遭消费者遗弃。 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。 5、 租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。 租金回报有利于： 充分展示发展商的实力和对本项目的信心; 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利; 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳
6、定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。 突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。 让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景： 1、 作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展; 2、 说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景; 3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。 突出经营前景，由招商活动最后落实。 招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。 1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。
7、确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。 2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构;通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。 3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。 4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。 四、招商销售整体策略 招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。 根
8、据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。 出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。 出租策略 本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。 对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。 销售策略 本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。 对于项目的销售，针对目标客户群
9、和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。 在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。 注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。 商业地产策划方案2 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积 17093m2,由两 栋 18 层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目 SWOT 分析： 优势分析： 1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟; 2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全; 3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较
10、大， 劣势分析： 1) 消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析： 1) 市场机会 高层建筑是未来发展的趋势， 通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体， 从而为营销 造势; 2) 稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会; 3) 隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采 用跟进战术，对于自己而言降低了成本) ; 威胁分析： 1) 潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推 出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
11、 2) 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣 传推广) 。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最 大限度的规避风险， 并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将 成为本项目成功的关键。 三、项目定位及 USP 导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已 具备定位高档的基础; 同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的 目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。 因此本案定
12、位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施： 形象定位 1) 优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证; 2) 品位 CLD 生活概念创新 2 3) 情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感) 4) 文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁 功能定位 1) 自由空间、自由组合框架结构设计 2) 投资潜力大地处繁华地段，未来的“湖南路” 3) 生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便 4) 尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑) 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从 而达到双赢的目的。 项目“US
13、P”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP; (黄金地段、全框架结构，任意分割组合) 高位嫁接，从形象上提升 USP; 时尚性(外观设计的前瞻性) 舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活) 高贵性(生活品质的全面提升) 文化性(将教育嫁接于本项目) 便利性(交通的便利，生活的便捷) 四、项目推广思路 总的思路： 以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。 具体的推广思路： 1) 商铺 对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略) 对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单
14、个投资者进行(操作方法见推广策略) 2) 住宅 将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五 中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势) ： 以倡导新生活方式为主题进行推广(如“CLD”生活) ： 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售; 倡导“文化社区”概念： 将周边的教育文化同本案联合， 通过教育产业来显现本案的文化底蕴， 并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。 3 五、项目建议 1、案名设计 紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色; 建议采用以“_华庭“命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等 以“_府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸 2、产品建议 建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。 3、景观园林设计建议 整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计， 并充分的展现项目的优势， 对于小区可以 通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的
