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1、徐州市商业地产及专业市场调查基础资料一、东西中三大商圈基本状况（一）东部商圈东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上新建温州购物广场进行了详细的调查。温州购物广场1地址：位于东站广场原徐州饭店2经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱乐等3经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米4价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。5预计租金：参照购物广场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。6经营状况、模式：一
2、至三层已基本销售完毕，五层已被提前预定，现仅四层对外销售。销售模式采取带租约销售，保租3年，年收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。投资人在第4年方享有自主经营权，前3年由广场统一经营。（二）中部商圈中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。金地商都1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望；2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，三层为中国博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广场。3、经营规模：总建筑面积约10万平方米，共6层，地下两层地上四层。地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位4、售价：一
3、层8000、1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿街）二层8400元/平方米三层6250元/平方米四层5200元/平方米5、租金水平：一层沿街招租租金1万（沿街少量），里面1万-1000元/月，4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市（下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四层整体出租给金海马家具。黄河景园：1、售价：目前售价为一层均价17300元/，二层为50007000元/。2、经营
4、面积：一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100左右，作为沿街门面。也可以合起来使用。二层分割成小门面，每个单位门面约为1030，也可合起来使用。3、经营范围：服装和美容业。4、物业费用：2.8元/月5、经营时间：2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。中部其他地方租金参考：黑与白服饰店 以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平方黑眼睛包店 经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方板栗店 经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10平方（三）西部商圈西部商圈调研以目前在建3个楼盘为主要对象。新都大厦1、整体规模：商业四层，面积1.3万平方米，单层
5、3300平方米2、价格（租金）：一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出租，租金未定3、经营方式：三四层有整体招商做百货的打算。公交大厦1、整体规模：商业三层，面积约1万平方米2、价格：一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）3、经营方式：没有整体招商的打算。万通佳苑1、整体规模：底商两层，面积约2000平方米2、价格：一二层连卖6300-6900元/平方米3、经营方式：没有招商打算。其他参考：鞋城对面门面：经营中档鞋、品牌鞋，主要面对周围居民及商街人流，月租金100元/平方米。鞋城附近：以日常杂货，饰物，内衣等为主，人流较少，经营状况一般，月租金2
6、0-40元/平方米。友谊对面：2层合租月租金70元/月。二、徐州市典型专业市场基本状况（一）徐州汽配城1地址：位于三环东路古州飞虹雕塑北800米（七里沟）；2经营业态：汽车配件、汽车装饰、汽车维修、整车销售等；3经营规模：约3万平方米；4价格：现在只租不售，原售价为3880元-5580元/平；5租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-27元/平/月不等；6经营状况：近。90%的出租率，经营状况良好，租金回收及时，现正进行二期工程的开发（二）海云电脑城：1、经营规模：一层约为1000平方米，配套齐全，电梯，中央空调，车位，宽带。2、经营范围：13层基本为1650之间，个别有7080的门面。经
7、营电子、电脑等IT业。出租率为100。3、租金：一层2400元/平米.年，即200元/平米.月，二三层1600元/平米.年、即133元/平米.月。四层柜台方式租，每个柜台根据地点好坏为260540元/月。5层以上为写字楼，租金为50元/.月左右. 合约一般为2年和3年，到期续约，租金一次性缴纳一年的，可免2个月租金。4、物业费用：物业费用为全免，每个门面只需缴纳电费（工业用电），但在免租月内适当缴纳一定费用的物业管理费：16平方米的房子免2个月物业费为400元，即物业费约为15元/月。5、物业交房时是将门面分割好，毛坯墙和地砖，租户自己装修。6、经营状况：1-3层每月营业额再1030万之间周边
8、参考海云周边的沿街门面大多为1825平方米。租金为190210元/月，物业费基本包含在租金中，只需要缴纳电费，每月的营业额在40万左右。（三）鑫源电脑商业街：1、售价：只有1层和2层有部分门面售出，售价为800010000元/。三层以上不出售。2、出租价格：出租价格基本为7590元/月。四层出租价格为30元/月。一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租金。但在免租月缴纳物业管理费。3、经营面积：一二层基本为3650平方米之间，3层基本为1625平方米之间，4层为独立的办公室或仓库。4、经营范围：经营电子、电脑等IT业。出租率4
9、0左右。5、经营情况：目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。6、物业费用：目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证金，用电押金200元，物业费另交为10元/月（免租月内交）。（四）红星美凯龙1地址：徐州市八里屯；2经营业态：家具及家居装饰；3经营规模：一期5万平方米，4层，二期6.8万平方米，5层，总规划30万平方米；4经营配套：仓储、公寓、餐饮、停车场、保安、商务中心等；5租金：一期一年期月租金一层为60元/平方米，二层为40元/平方米，三层为30元/平方米，但近期有所调整，幅度为上涨10元/平方米。一期内部装修由业主自行完成；6经营状况：一期2001年8月份正式运营，出租率达到95%，经营状况良好。二期开发5月份招商，9月18日正式对外营业。 （五）升辉装饰城1地址：徐州市东三环靠近民富园；2经营业态：家装建材及装饰等共10余类；3经营规模：现建筑面积8.8万平方米，规划建设16万平方米；4租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-30元/平/月不等； 5经营状况：升辉从1999年9月份正式运营，出租率达到95%，经营状况良好。
