《第八章房地产企业纳税业务的核算》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第八章房地产企业纳税业务的核算（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上第八章房地产企业纳税业务的核算第一节营业税的核算一、房地产企业营业税的税务处理 (一)营业税的应税范围 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务主要涉及以下几个方面： 1转让土地使用权 转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2销售不动产 销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 销售建
2、筑物或构筑物：是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 销售其他土地附着物：是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。不动产租赁，不按本税目征税。 3其他应税行为 其他应税行为包括： 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 (二)营业税的计税依据 1转让土地使用权的营业税计税依据
3、根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。因此，房地产企业转让土地使用权营业税的计税依据为房地产企业转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。 2销售不动产的营业税计税依据 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业税暂行条例实施细则第十五条规定，纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不
4、动产的平均价格核定； 按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本(1成本利润率)(1营业税税率) 3其他应税行为的营业税计税依据 单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定确定。 (三)营业税的税率 房地产企业转让土地使用权或销售不动产缴纳的营业税税率为5。 二、销售物业营业税的账务处理 (一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理 房地产企业在转让土地使用权时，应按收取的土地转让价款计算缴纳营业税。房地产企业计提营业税金时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。实际支付时，借记“应交税费应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。 【例8
5、1】 中联房地产公司2008年8月对外转让土地使用权，取得转让价款10000万元，计算缴纳营业税金500万元。中联公司根据有关原始凭证，编制分计分录如下： (1)计提营业税金时。借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 (2)实际缴纳税金时。借：应交税费应交营业税 贷：银行存款 (二)销售不动产应纳营业税的账务处理 房地产企业以房屋等不动产作为其经营的主要业务，因此，其缴纳的营业税，应和其他企业主营业务的核算一样，记入“营业税金及附加”账户。 房地产企业的特殊性在于房屋的预售制，即房地产企业在开发产品建造过程中就开始收取房屋的销售款，收取的款项记入“预收账款”科目，待开发产品竣工交付时，才将
6、预收的销售款转为收入。 房地产企业按照预收款预缴营业税金时，借记“应交税费应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。销售收入实现时，按实际应缴纳的营业税金，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。实际应缴纳金额大于预缴金额时，应补缴营业税金，借记“应交税费应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。 在预缴企业所得时，预缴的营业税金可以扣除。 【例82】 中联房地产公司2008年8月销售不动产，取得预售房款4000万元，应预缴营业税金200万元。余款2000万元在交付该不动产时收取，应补缴营业税金100万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： (1)收到预售房款时。借：
7、银行存款 贷：预收账款 (2)预缴营业税金时。 借：应交税费应交营业税 贷：银行存款 (3)收到余款时。 借：银行存款 贷：预收账款 同时， 借：预收账款 贷：主营业务收入 (4)计提实际应缴营业税金时。 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 (5)补缴营业税金时。 借：应交税费应交营业税 贷：银行存款 房地产开发企业将作为固定资产管理和使用的房屋、建筑物对外销售、捐赠时，应视同非房地产开发企业销售不动产进行核算。(三)其他应税行为应纳营业税的账务处理 1无偿赠送行为营业税的账务处理 房地产企业将开发产品无偿赠送他人，属于视同销售行为，应计算并缴纳营业税。 房地产企业将开发产品无偿赠送他
8、人，在会计处理上应按成本结转，不作为销售处理。企业将开发产品移交受赠方时，应将开发产品的成本转入相应的科目中，借记“营业外支出”科目，贷记“库存商品”科目。按税法规定应缴纳的营业税金及附加，也应记入相应的科目，借记“营业外支出”科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。 【例83】 中联房地产公司2008年8月将自己开发的商品房赠送给某公司，该商品房账面价值为2000万元，按税法规定还应缴纳营业税100万元。中联公司根据有关原始凭证，编制分计分录如下： (1)结转成本时。借：营业外支出 贷：库存商品 (2)计提营业税金及附加时。借：营业外支出 贷：应交税费应交营业税 (3)实际缴纳税金时。借：应交
9、税费应交营业税 贷：银行存款 2其他应税行为的账务处理 房地产企业除了正常的销售行为以外，还存在其他一些非正常的销售行为，包括将开发产品用于职工福利、分配给股东或投资人以及用于非货币性资产交换等行为。这些行为无论是在会计核算上，还是在税务处理上都属于销售行为，房地产企业应将其视为销售行为进行会计处理和税务处理。 房地产企业发生上述应税行为时，应按照开发产品的市场公允价格，借记“管理费用”、“利润分配”、“生产成本”等科目，贷记“应付职工薪酬非货币性福利”、“应付股利”、“应付账款”等科目。办理商品房过户手续时，借记“应付职工薪酬非货币性福利”、“应付股利”、“应付账款”等科目，贷记“主营业务收
10、入”科目；同时还应结转商品房的成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“库存商品”科目。 房地产企业按市场公允价格计提营业税及附加时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”等科目。 【例8-4】 中联房地产公司2008年8月将自己开发的商品房作为股利分配给股东，该商品房账面价值为2000万元，市场销售为3000万元，按税法规定还应缴纳营业税150万元。中联公司根据有关原始凭证，编制分计分录如下： (1)分配股利时。 借：利润分配 贷：应付股利 (2)办理商品房过户手续时。 借：应付股利 贷：主营业务收入 (3)结转商品房成本时。 借：主营业务成本 贷：库存商品 (4)计提税金时。 借：营业税
11、金及附加 贷：应交税费应交营业税 三、出租物业营业税的账务处理 按照税法规定，房地产企业在将开发产品转为出租物业时，不缴纳营业税。但在出租物业时，应按照收取的租金计算缴纳营业税。 房地产企业在出租过程中，应按取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。计提营业税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费一应交营业税”科目。 【例85】 中联房地产公司2008年8月将自己开发的商品房对外出租，8月份取得租金收入100万元，按税法规定应缴纳营业税5万元。中联公司根据有关原始凭证，编制分计分录如下： (1)结转收入时。借：银行存款 贷：其他业务收入 (2)计提营业税金及附加
12、时。 借：营业税金及附加 50000 贷：应交税费应交营业税 50000 (3)实际缴纳税金时。 借：应交税费应交营业税 50000 贷：银行存款 50000 四、自营物业营业税的账务处理 按税法规定，房地产企业在将开发产品转为自营物业时，不缴纳营业税。但在自营过程中，对产生的自营收入应计算缴纳营业税。 房地产企业在自营过程中，应按取得的自营收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。计提营业税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。第二节土地增值税的核算 一、土地增值税的税务处理 房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)时，就
13、其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。 其计算公式为：应纳税额(每级距的土地增值额适用税率)或：应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率 增值额未超过扣除项目金额50时：土地增值税税额增值额30 增值额超过扣除项目金额50，未超过100的： 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 增值额超过扣除项目金额100，未超过200的：土地增值税税额增值额50扣除项目金额15 增值额超过扣除项目金额200时：土地增值税税额增值额60扣除项目金额35 公式中的5，15，35为速算扣除系数。 二、土地增值税的账务处理 开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收入应通过“主营业务收入”等账户进行核算；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节缴纳，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费一一应交土地增值税”科目，实际上缴时，借记“应交税费一一应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。 【例
