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1、商业地产运营成功关键因素一个成功商业地产发展模式为品牌化、模式化、资产化；一个商业地产如何运营成功？有 哪些关键因素？一、学会融资。规避风险，资本运作。新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。 如果商业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风险，为规避风险，一是商业和地产在开发初期牵手商业，形成地产大鳄+商业巨头的商业地产开发模式， 引起了众多企业和消费者的关注。只有商业和地产的有机结合，才能支持商业地产健康发展。二是先融资后投资。商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期到旺盛期五 年是不可少的，在中国商业地产的融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。第
2、一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。第二利用一些商业机构和商业地产代理 机构和施工企业的合作，转嫁一部分风险。同时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的 速度。三是业态组合规避风险。前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才 能保证日后不会出现同质化经营。要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业 形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间 优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险二、建立复合型商业运作模式。商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模式。尽可能 引进符合项目地实际需要的新业态，以
3、造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推 动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。二是所确定的业态 必须有足够大的规模，以至于35年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打 造成新的商业中心；三是特色定位。因为项目的定位是开发的前提；特色是可以体现在很 多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。三、建筑风格的良好合理设计（商业规划一定要在建筑规划之前完成）。由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准，国内的许多开发商 在产品规划过程中，往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作，许多大型商用物业存在设计硬 伤，如物业
4、净空层高偏低，楼面荷载力不够，货梯不够吨位，未考虑自动斜行电梯安装位等 等，以致众多商用物业根本无从谈起商业空间与实际经营需求的匹配了。建筑规划方面，项 目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲 特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创 造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至 三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将 客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的 关键点，是步行空间序列的高潮，这里人
5、流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做 休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间 开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、 烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到 位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合 现有商业资源。四、专业的统一管理；提升商业价值。为解决环保、治安、运营等各项问题，建立市场统一的整体VI形象，包括统一市场整 体经营理念，市场内外导示系统及场内外宣传等；统一的经营布局如市场各楼层及平层不同 区域，由物管根据
6、不同业态业种特性加以有机规划组合。统一的营销策划包括全年节假日、 重大节庆日、行业旺、淡季营销推广活动的统一策划与组织，广告宣传及内外整体气氛的营 造；统一物业管理包括市场的公共区域及交易环境秩序维持，治安防范、消防安全等；统一 公共区域环境美化布置，清洁保洁及绿化养护；统一设备、设施的维护管理。五、建立电子商务平台；实现线上线下互动。互联网电子商务的开放性、辐射力、低成本、高效率的特点，买卖双方在网上直接交易， 缩短了供求之间的距离，使交易范围急剧放大；大量减少中间环节，降低销售成本和购买成 本。充分发挥这种新型的贸易形式所具有的价值，促使高速发展的市场经营与信息化结合起 来，以信息化带动整
7、体运营体系，发挥网络平台优势，实现市场最终的跨越式发展。在业态、 经营形式上互补互动，形成国际国内、网上网下良性循环的交易大平台。良好的物流系统 顺 畅物流交通体系，统一到位的商业管理，为市民和商家营造了一个舒适、现代的采购空间， 创造了理想的一站式批发零售中心。六、先招商、经营后销售。没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确 引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认 同，按照招商、经营和销售的循序进行，才能真正实现对市场的发展，乃至兴旺。有助于开 发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家
8、先招商，哪 些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要， 不当的招商、经营、销售顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。 商业支撑收益，收益支撑我们的回报。做商业地产不要去炒房地产，而炒商业，才是真正好 的开发商。很多专家说要搞活动，其实就是炒商业，不要炒建筑，炒建筑是自己害自己，炒 商业、搞经营才是推动商业地产成功的渠道。七、先品牌后赚钱是商业地产的品牌策略。商业地产发展到今天，我有一个很强烈的理念，商业地产的开发实际上是一个品牌开发 的过程。当商品供应量很大的时候，他的品牌就会有价值，中国出了这么多的服装，绍兴都 是服装城，但你买了
9、一百件还不及一个LV包的价格，这就是品牌的效应。中国品牌想占有 一席之地，想取得利润，如果缺乏品牌利润，成功的可能性比较小，商业地产要取得市场的 共识，你只要取得了市场的共识之后，才能取得成功。商业地产品牌开发过程是：合理定位、 突出个性、要融入城市文化系统、注重盈利、创造经典、开发实心化、资产优质化、商业地 产的品牌推广。要丝丝入扣，关心到每一个细节。商业地产往往是某一个细节就毁了一个 项目。做商业地产如果只是卖土地加上建筑，再是利润，是卖不掉的，没有产生一种商业价 值，这种商铺会变成伤害商铺。八、运营管理是商业地产运营的核心（包括物业及资产管理）是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者
10、的利益得到最大体现的保障。业内人 士普遍认为:在商业地产项目前期招商完成,项目进入各种商业业态进入具体运营阶段以后， 开发商需要把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和信息平台上，把各 种资源的配置优化，简单地说，就是商业地产的后期运营管理如何进行统一化运营管理的问 题。良好的运营管理能促使项目迅速成熟起来，成为炙手可热的商业中心，从而保障开发商、 投资者和经营者的三赢。统一的运营管理是项目成功的必需前提在运营为赢的时代背景 下进行商业地产开发，开发商不仅要整合各方面专业资源,同时也要使自身逐渐成为专业者， 只有专业的商业地产开发商，才能有效规避商业地产开发风险，才能驾驭和运营商
11、业地产。 统一运营管理一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物 管。而其中统一招商管理又是后面三个方面的基础。目前，国内的大多数商业地产项目都 还处于统一招商阶段，而其他三个方面的暂时还有没有进入。商业地产由于其产权、经营 权的分离，使得权责的分配不能按照一般的住宅思路来进行。作为商业地产中最为强势的利 益主体，发展商有义务、也有责任承担起项目的统一运营管理的责任。统一营销是项目品牌建立的必然途经，一个大型的商业地产项目，在完成招商以后，可 能会出现各种不同的业态、利益主体和目标公众。但是，不论这些差异有多么显著，由于在 空间和时间上的共同属性，所有商家都具有很明显
12、的共同利益点：人气、名气、声誉等，而 这些共同利益的实现需要有一个公共的利益平台去操作。统一的服务监督是品牌整合和建立项目美誉度的必须手段。统一的服务监督一个公共的 操作平台，在许多情况下，运营商可以与政府工商、司法、税务等部门保持合作，以确保服 务监督的法理型权威的有效存在。良好而规范的服务是获得消费者或客户认同的基本前提， 也是项目建立起口碑的基础工作。良好服务监督在确保众多的商家提供规范性的服务的同 时，还能促进项目实现视觉上、行为上、理念上实现可识别化，帮助项目实现品牌整合。营 销推广虽然能建立品牌，但是，如果没有良好的服务作为基础，品牌也是无法持久的。统一物业管理是项目有效运作的必要工作。商业项目由于其人流量大，其物业管理所受 的压力也远大于住宅。所以，大型商业地产项目由于业态的多元性和分割性，更难实现统一 的物业管理。但是，这个时候，统一的物业管理也显得更加重要。大量的公共服务设施和公 共服务空间，必须有一个统一的物业管理公司来实现公共领域的合理化配置和有效运行。
