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1、岳阳经济技术开发区冯家畈棚户改造工程建设项目可 行 性 研 究 报 告岳阳国立咨询策划有限公司编制二一三年十月目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2建设单位简介21.3编制依据及内容31.4主要技术经济指标51.4研究结论及建议7第二章 项目背景及建设必要性102.1项目背景102.2项目建设的必要性10第三章 项目选址及建设条件133.1项目选址133.2主要建设条件13第四章 建设内容与规模194.1建设内容194.2建设规模19第五章 工程技术方案225.1建筑设计指导思想225.2总平面布置225.3建筑设计245.4结构设计及材料255.5公用辅助工程285.6 消防34第六章
2、 拆迁安置方案416.1拆迁安置政策依据416.2安置补偿原则和标准41第七章 环境影响评价447.1项目周边和生态环境现状447.2生态环境影响分析447.3生态环境保护对策46第八章 节能分析498.1设计依据498.2能耗分析498.3节能措施518.4节能效果分析55第九章 劳动安全与卫生579.1劳动安全579.2卫生保健措施60第十章 组织机构与项目管理6110.1组织机构6110.2项目管理62第十一章 项目实施进度及工程招标6611.1项目实施进度6611.2工程招标67第十二章 投资估算与资金筹措7012.1投资估算7012.2资金筹措77第十三章 财务分析7813.1编制依
3、据7813.2基础数据7813.3财务收入及税金估算7813.4总成本费用8113.5利润8113.6盈利能力分析8113.7贷款还款能力分析8213.8不确定性分析8213.9财务评价结论83第十四章 风险分析及对策8414.1投资估算的风险8414.2筹资风险84第十五章 社会分析8515.1保持社会稳定8515.2提高土地利用价值86第十六章 结论与建议8716.1结论8716.2建议88附表:附表1:建设投资估算表(概算法)附表2:工程建设费用估算表附表3:工程建设其他费用估算表附表4:建设期利息估算表附表5:工程建设投资分年用款计划表附表6:项目总投资使用计划与资金筹措表附表7:营业
4、收入、营业税金及附加估算表附表8:总成本费用估算表附表9:项目投资现金流量表附表10:项目资本金现金流量表附表11:利润与利润分配表附表12:财务计划现金流量表附表13:借款还本付息计划表附表14:主要财务数据及评价指标表附表15:资产负债表附表16:敏感性分析表 岳阳国立咨询策划有限公司 第一章 总 论1.1项目概述项目名称:冯家畈棚户改造工程建设项目建设单位:岳阳经济开发区开发建设投资有限公司建设地点:位于湖南省岳阳经济技术开发区,东抵长康路(原107国道)、北靠畈嘴路。建设内容及规模:本项目棚户区改造范围包括:通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋,棚户区占地面积共210亩,需拆迁房屋
5、面积共20585 m2,涉及待安置拆迁户480户。规划在冯家畈片区新建保障性住房5栋共480套,项目规划用地总面积22097.71,总建筑面积为58212,地上总建筑面积50286,其中:住宅面积46798,商业建筑3130,配套用房面积254;地下建筑面积7926;以及给排水、供配电、弱电、消防、绿化、道路等公用辅助工程。本项目共安置棚户区居民480户、1680人。总投资及资金来源:项目投入总资金17978.44万元,建设资金来源为:自筹8978.44万元;申请银行贷款9000万元。建设年限:建设期2年,2013年1月至2014年12月。1.2建设单位简介岳阳经济开发区开发建设投资有限公司(
6、下简称开建投)是按照公司法,由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立,注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后,代表开发区对外融资;对建设资金进行统一核算和管理;负责融资借款本息偿还;参与建设项目的投资监督和管理;对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理;进行土地储备等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名,董事长由管委会分管财政的副主任兼任,副董事长由管委会总经济师兼任,其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名,其中
7、:监事会主席由区纪委书记兼任,其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室,在编员工14人(其中:在岗12人,借调区建设局1人,借调市委办1人)。公司加挂区建设投资管理中心牌子,实行两块牌子一套人马管理。截止2012年底,公司全年主营业务收入32381万元,主营业务利润9023万元,净利润4951万元,公司资产总额386235万元,负债总额132214万元,所有者权益254021万元,资产负债率为34.23。公司现有储备土地3052.4亩,其中商住用地2425.4
8、亩,工业用地627亩。 1.3编制依据及内容1.3.1编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号);国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号);岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房(居民区)集中统一建设管理办法的通知(岳政办发20102号);岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知(岳政发200916号);岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知(岳政办发20098号);岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定
9、的通知(岳政发200710号);湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发湖南省经济适用住房价格管理办法的通知(湘价消200312号)。岳阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;岳阳城市总体规划(20082030年);投资项目可行性研究指南; 国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);有关专业设计规范及建设单位提供的各项基础资料。1.3.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析,依据项目影响区域社会经济发展,重点研究项目建设的必要性,同时,结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等,编制成岳阳经济技术开发区冯家畈棚户改
10、造工程建设项目可行性研究报告。本报告主要研究内容有:(1)项目建设的必要性;(2)项目选址及建设条件;(3)建设规模和方案设计;(4)环境影响和节能分析;(5)投资估算和融资方案;(6)财务评价;(7)综合评价;(8)问题和建议。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1:冯家畈棚户改造工程经济技术总指标表。表1-1:冯家畈棚户改造工程经济技术总指标表序号项 目单位指标备注1拆迁安置总户数户480实物安置2保障性住房建设2.1总规划用地面积平方米22097.712.2净用地面积平方米15259.982.3总建筑面积平方米582122.4地上总建筑面积平方米50286其中住宅面积平方米4
11、6798共安置480户商业建筑面积平方米3130配套用房面积平方米2542.5地下总建筑面积平方米79262.6停车位个2363总投资万元17978.444资金筹措万元17978.444.1其中:自筹万元8978.44占50%4.2 申请银行贷款万元9000占50%5销售收入万元9248.66经营期平均6利润总额万元2319.06经营期平均7净利润万元1739.3经营期平均8财务评价8.1投资利润率%12.98.2财务内部收益率%17.428.3财务净现值万元18778.4投资回收期年4.098.5资本金收益率%20.898.6利息备付率%8.648.7偿债备付率%2.251.4研究结论及建议
12、1.4.1研究结论(1)本项目符合国家政策及岳阳市、岳阳经济技术开发区相关规划,符合棚户区改造建设相关规定,项目的建设对改善棚户区居民生活环境、加速城市化进程具有重要意义。(2)项目提高当地居民的生活质量,维护社会的安定,也有利于带动相关产业发展,是一项为民办实事的项目,具有良好的社会效益。(3)项目选址符合岳阳市城市建设总体规划及岳阳市经济开发区规划,项目地处岳阳市经济开发区,交通、水、电等基础设施条件较为完善,选址点地形地质条件较好,规划设计符合棚户区改造安置用房的要求,工程技术方案成熟,没有建设风险。(4)本项目总投资为17978.44万元,其中:工程费用10238万元,工程建设其他费用
13、5544万元,预备费1578.2万元,建设期利息618.24万元。建设内容与投资规模基本恰当。(5)本项目共计销售收入(经营期平均)为9248.66万元,利润总额(经营期平均)2319.06万元,净利润(经营期年均) 1739.3万元,财务内部收益率17.42%,投资回收期4.09年,财务上可行。通过敏感性分析,项目风险较小。承担单位应切实加强项目管理,强化监督资金使用,严格控制建设成本。研究表明,该项目可行,建议有关部门从政策上加以扶持,以利于项目的顺利实施。1.4.2建议(1)由于工程建设涉及土建、电气、给排水、弱电、消除、防雷及装饰等众多专业,项目参与方有建设单位、设计单位、多家施工单位(不同专业)、建设监理单位等多家单位,给施工管理带来较大的难度,需要建设单位成立一个强有力的项目部对建设项目进行科学的管理,才能在确保施工质量、施工安全的前提下按期完成项目建设任务。(2)建议有关单位进一步落实有关规划、土地、环保、消防、人防、交通各部门对本项目的批复意见,以便该项目能够尽快的进行项目前期工作。项目建设单位要积极加强与岳阳市供电、供水、环保等有关部门的协调与沟通,争取相关部门的支持,同时要加大筹资力度,确保项目建设顺利实施。(3)建议项目施工前,应进一步做好详细的工程地质勘察工作,工程开发过程中要制定严格的质量和安全规章制度,确保