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1、目 录第一章 总论11.1 项目概述11.2 编制依据31.3 研究范围41.4 主要经济技术指标41.5 承办单位概况51.6 项目综合评价6第二章 项目背景及必要性分析82.1 项目区概况82.2 发展规划分析132.3 产业政策分析162.4 行业准入分析19第三章 项目区旅游开发条件分析223.1 旅游资源分析与评价223.2 交通条件分析243.3 发展机遇25第四章 市场分析与营销304.1 旅游消费趋势304.2 温泉旅游业发展状况314.3 项目的旅游目标市场定位334.4 客源市场细分394.5 旅游发展战略规划434.6 营销策略454.7 市场规模预测454.8 客房需求
2、预测46第五章 项目总体方案485.1 规划背景485.2 现状综合分析495.3 规划理念505.4 战略分析505.5 总体规划51第六章 项目建设内容与规模576.1 概述576.2 建设内容与规模576.3 主要技术指标58第七章 主要工程设计597.1 建筑设计597.2 给排水工程637.3 交通系统657.4 供电系统657.5 通讯系统657.6 农业景观产业工程667.7生态及林业景观工程667.8 标示系统667.9 安全预警系统677.10 环卫设施69第八章 环境和生态影响分析708.1 执行依据和标准708.2 环境和生态现状708.3 生态环境影响分析728.4 环
3、境保护措施73第九章 节能方案分析799.1 设计依据799.2 用能标准和节能规范799.3 能耗种类和数量分析809.4 能源供应状况809.5 节能措施和节能效果分析809.6 节能机构82第十章 职业安全卫生8310.1 设计依据8310.2 危害因素及安全隐患分析8310.3 主要防护措施8410.4 消防8510.5 主要卫生措施8610.6 预期效果及评价87第十一章 组织管理与劳动定员8811.1 项目管理8811.2 劳动定员9111.3 实施计划92第十二章 投资估算与资金筹措9312.1 投资估算9312.2 资金筹措与使用计划96第十三章 财务评价9713.1 财务评价
4、依据9713.2 项目建设期、经营期、计算期9713.3 成本和费用估算9713.4 营业收入及税金预测9813.5 利润估算10013.6 财务盈利能力分析10013.7 不确定性分析10113.8 财务评价结论102第十四章 经济与社会影响分析10314.1 经济影响效果分析10314.2 社会影响效果分析10514.3社会适应性分析108第十五章 社会风险分析10915.1风险分析10915.2 风险防范对策111第十六章 结论与建议11216.1 主要结论11216.2 主要建议113附表：项目财务分析表附件：1、企业营业执照2、项目地理位置图3、项目平面布置图第一章 总论1.1 项目
5、概述1.1.1 项目名称龙泉生态农业旅游区开发项目1.1.2 建设单位安徽西海温泉度假村有限公司1.1.3 建设地点与范围龙泉生态农业旅游区位于安徽省池州市东至县龙泉镇曹村，总规划面积约200100平方米（300亩），基地东北面为松田村，西南临江西省鄱阳县石门街镇。1.1.4 建设背景龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，优越的地理位置，便利的交通条件，以省级边贸重镇龙泉镇为中心，分布着河溪万亩生态茶园、曹村省级生态科技示范园、大板水库风光、
6、香炉山、小九华等景区及省级重点文物保护单位皖赣特委旧址。大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的“贞节”牌坊、唐代诗人罗隐题名的“金鸡石”、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接碧连天，与周边环境协调，给人以赏心悦目、心旷神怡之感。龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采4263.8温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，pH值9.9，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作
7、用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。为此提出在龙泉镇建设一个以生态农业旅游为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能为一体的生态农业旅游区。1.1.5 建设目标项目建设体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。以生态休闲度假带动旅游，以旅游促进当地经济发展。1.1.6建设规模及内容项目基地占地300亩，总建筑面积113890平方米，由酒店温泉洗浴服务区、庄园区、度假公寓区、商业区、景观林区及采摘区、射击场等部分组成，各区域相互依存，相互补充，形成以生态农业休闲为主题，
8、集观光旅游、专业培训、会议、文化体育休闲于一体的多功能旅游区。1.1.7 建设期限本项目建设期为2年（2013年3月-2015年2月）。1.1.8 投资估算与资金来源项目估算总投资45247万元，融资渠道有：企业自有资金、银行贷款。1.2 编制依据（1）技术规范旅游规划通则（GB/T18971-2003）旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）旅游景区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003）风景名胜区规划规范建标1999267号（2）法律法规中华人民共和国土地管理法中华人民共和国水土保持法中华人民共和国水法中华人民共和国防洪法中华人民共和国河道管理条例中华人民
9、共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国城乡规划法建设部风景名胜区建设管理规定国务院风景名胜区条例（2006年）（3）相关政策关于加快发展旅游业的意见安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见安徽省皖江城市带旅游发展总体规划（2011-2020）安徽省皖南国际旅游文化示范区游发展总体规划（2011-2020）池州市旅游发展总体规划2011年东至县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要安徽省东至县总体规划东至县旅游发展总体规划1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目建设背景、建设必要性、旅游开发条件、旅游市场、建设规模与方案、环境保护、投资估算、技术经济等进行分析论证
10、，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。1.4 主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标汇总表序号经济指标名称单位指标值备注一经济指标1项目总投资万元45247其中：建设投资万元43838 流动资金万元671 2年经营收入万元14133 平均数3年总成本万元5605 平均数4年经营成本万元4525平均数5年利润总额万元7751 平均数6年上缴税收总额万元2715 平均数7财务内部收益率%10.53%税后8财务净现值万元1098 税后9投资利润率%17.13%10投资利税率%18.85%11盈亏平衡点%37.66%二技术指标1项目规划面积m2200100300亩2总建筑面积m211389
11、0计容面积3旅游设施用地面积m2355004容积率0.575绿化面积m21146006建筑密度%17.747新建道路km10.5包括干道、支路、游步道8广场m25000.00不计入容积率1.5 承办单位概况本项目建设单位安徽西海温泉开发有限公司由港恒旅游发展（九江）有限公司（占80%股份）、东至惠中农林科技开发有限公司（占20%股份）共同投资组建，在安徽省东至县登记注册，具有独立的中国法人资格，注册地址：安徽省东至县龙泉镇，法定代表人：闫洪学，企业性质为有限责任公司，注册资本为2000万元人民币。港恒旅游发展（九江）有限公司，2004年在江西九江注册成立，注册资本5330万元人民币，位于云居山
12、柘林湖风景名胜区内，开发经营庐山西海国际温泉度假村酒店、温泉洗浴、房地产、娱乐体育休闲等项目，总资产4.5亿元人民币，银行A级信用等级。分支机构：西海温泉假日酒店，酒店按GB/T14308-2003五星级标准建造，含温泉服务区建筑总面积3.6万平方米，2007年10月开始营业，2010年被评为“中国十佳温泉酒店”，年营业额5000万元，经过六年的经营发展，酒店逐步形成了追求品质、提升价值、创造感动的经营理念和良好的企业文化。房地产项目方面，目前已开发10万多平方米高品质公寓住宅，已打造成有着“养生之泉长寿之源”之称的绿色生态住宅区。公司现有员工600人，其中酒店管理、经济、建筑、房地产、财务等
13、有关专业管理人员98人，各部门负责人都具有大专以上文化、中级或以上资格职称。东至惠中农林科技开发有限公司，创建于2009年，注册资本100万元人民币。全部队伍由县政府从海南的海南惠中农科招商引资回家乡建设的，惠中农科一直致力于高新农业的开发研究。1.6 项目综合评价（1）东至县具有深厚的文化内涵和良好的生态环境资源，依托东至优越的区位条件，以生态农业为资源开发特色旅游，培育持续的旅游吸引力，形成以乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将龙泉建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北
14、旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。（2）本项目开发目标明确，坚持特色为主、联动发展。以乡村休闲旅游业态为主，发展东至县特色旅游项目。规划以“引导休闲潮流，创造健康生活”为理念，以温泉度假、乡村格调休闲为主题，通过特色温泉旅游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的生态农业旅游区。项目旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（3）旅游产业是池州市及东至县重点打造的主导产业、国民经济支柱产业，本项目符合有关发展规划和产业政策，建设实施是发展东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。（4）本项目贯彻落实科学发展观，对现有的旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其是保护植被及水环境质量，尽量减少旅游业对
