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1、李记有老老师讲座座实录:房地产产开发企企业的税税务筹划划【主持人人】：陕陕西省工工商联合合会房地地产商会会秘书长长宁高伟伟： 咱们们今天有有幸请到到了李记记有老师师给大家家讲课，今今天是由由陕西工工商联合合会房地地产商会会、搜狐狐网、西西安晚报报、西安安致通振振业税务务咨询公公司联合合主办，天天朗地产产鼎力支支持。李李老师是是全国知知名税收收筹划实实战运作作专家，清清华大学学和国家家会计学学院特聘聘教授。中中国注册册税务师师、高级级会计师师，中国国致通振振业集团团董事长长，中国国税收筹筹划网CCEO、中中央电视视台和中中国税务务报新闻闻人物。在在国内首首先创立立税收筹筹划“变变量引进进”和“因
2、因素分析析”两大大学说，领领衔研发发了房地地产开发发企业纳纳税安全全控制系系统。今今天李老师讲讲的主题题是：一一、企业业赚钱的的第三种种渠道税收筹筹划；二二，房地地产开发发企业的的纳税安安全控制制；三、房房地产企企业在房房屋建设设、销售售房屋中中务必要要注意的的风险问问题。四四、房地地产的税税务筹划划；五、疑疑难解答答。今天天现场是是直播，由由搜狐焦焦点网直直播，以以后可以以在网站站上找到到本次培培训的内内容. 【李李记有】：非常高高兴来到到西安，和和西安的的房地产产开发企企业的财财务精英英探讨房房地产企企业的税税务规划划问题。在在企业的的管理当当中，特特别是税税收的管管理当中中，每个个企业税
3、税收管理理都有两两个目标标，第一一要控制制纳税过过程中的的风险，企企业在履履行纳税税义务的的时候，实实际上是是伴随风风险的，每每家企业业在纳税税的过程程中，要要控制自自己企业业纳税过过程中的的风险。作作为房地地产开发发企业，是是国家众众多行业业中税费费最重的的行业之之一，如如何在纳纳税中控控制风险险，是房房地产开开发企业业必须思思考的问问题。 我刚刚刚得到到一个消消息，东东北某城城市国税税、地税税对房地地产行业业进行专专项检查查的时候候，发现现了一个个3.112大案案，建筑筑施工企企业给开开发企业业开发票票，就是是把发票票通过增增加建筑筑施工成成本，然然后减少少它的纳纳税所得得额，减减少土地地
4、增值税税的增值值额，最最近这个个案子破破了。不不光是一一家企业业，有很很多企业业来给房房地产开开发商开开发票，比比如说我我房地产产开发商商不要这这个企业业施工，但但是施工工企业给给他提供供的发票票是假的的，可能能是盖的的这个章章，另外外一个公公司开的的，这个个问题查查出来了了，已经经报到财财政部了了。街道道下属的的企业也也给房地地产开发发商开发发票，引引起了大大量的关关注，涉涉案企业业所在城城市每一一家开发发商凡是是涉及这这个问题题的，一一家一家家查，说说明房地地产开发发企业面面临很大大的风险险的。所所以，原原来没有有打破，现现在税务务局也知知道了，房房地产开开发商的的成本有有一部分分是虚的的
5、，有一一部分是是通过发发票的成成本抵的的。东北北这个东东西报到到财政部部了，就就势必会会引起对对全国房房地产开开发商的的检查。 房地地产开发发企业大大家都知知道，本本身这个个行业负负担就是是非常重重的，咱咱们每个个企业为为了减少少纳税所所得额，减减少土地地增值税税的增值值额，在在这方面面做了一一些不必必要的文文章，现现在没有有深度纠纠的时候候，没有有表现出出来，现现在风险险已经付付出水面面了，33.122大案一一破，势势必揭开开了这个个行业的的黑幕，势势必这个个事情会会波及到到全国，难难道就东东北一个个城市的的房地产产开发商商这样做做吗？ 区分分不同的的情况，有有的房地地产企业业委托一一个施工
6、工企业施施工了，但但是施工工企业提提供的不不是真实实的发票票，或者者代开的的，只要要这个事事情真实实合法还还可以，如如果不真真实合法法，有的的地方房房地产开开发商让让多开一一些发票票，这个个问题就就表现的的非常突突出，现现在据说说在这个个城市房房地产开开发商都都在处理理这件事事情。 实际际上呢，在在我们的的企业税税收管理理当中，我我们有很很多企业业还会面面临很多多很多具具体的实实际问题题，如何何规避实实际中的的风险也也是非常常重要的的。去年年我们接接触了一一个房地地产开发发商，在在规划建建设的时时候，已已经进入入施工阶阶段了，没没有想到到，在施施工规划划设计中中，可能能考虑得得不周全全，对周周
7、围的居居民进行行挡光了了，而且且重要的的建筑物物被挡上上了，是是一个教教堂，教教堂是一一个宗教教场所，房房地产开开发商周周围的教教堂、居居民就纷纷纷找房房产开发发商理论论，要求求房地产产开发商商停工。后后来房地地产开发发商迫于于压力，觉觉得对周周围的教教堂挡上上了，这这样的话话，怕引引起事端端。这样样房地产产开发商商就主动动的跟居居民、教教堂谈判判，双方方达成了了补偿协协议，付付挡光费费，这个个企业整整个金额额付10000多多万的挡挡光费。但但是双方方也签了了一些合合同，双双方约定定，我给给你付挡挡光费，咱咱们就两两清了。 但是是这个企企业的财财务总监监应该还还是比较较有经验验的，觉觉得如果果
8、房地产产公司对对周围的的居民、教教堂要付付挡光费费的话，我我能不能能在企业业所得税税前扣除除？这个个就打了了一个问问号。这这个企业业的财务务总监给给我打电电话，我我们要给给周围的的居民付付挡光费费，如果果税务部部门检查查的话，会会检查什什么？我我说，如如果挡光光费是真真实发生生的，是是可以在在企业所所得税前前扣除的的。这个个是从税税收的法法理来看看，都是是属于你你的相关关支出。按按照我们们国家所所得税法法的规规定，付付出挡光光费是可可以在所所得税前前扣除的的。税务务部门检检查的时时候有一一个顾虑虑在里面面，你跟跟周围的的居民、教教堂签了了一个协协议，就就只有收收款收据据，这样样的情况况下，你你
9、扣除的的话，作作为税务务机关他他有压力力，假如如推而广广之，旁旁边的开开发商，也也找一些些居民，也也签了一一个协议议，把钱钱也付出出了，没没有业主主的抵扣扣凭证的的话，也也可以从从所得税税前扣除除，税务务机关怎怎么证实实这个真真实性。比比如说另另外的开开发商能能不能用用这个方方式做假假？我在在周围找找几个居居民，说说挡光了了，钱就就付出了了，税务务机关一一定要关关注这个个事情的的真实性性，到底底是不是是真实发发生了，这这是税务务机关考考虑问题题的重要要内容。 第二二个，付付挡光费费对方不不可能给给你出正正规的发发票，在在这种情情况下，作作为我们们房地产产开发商商，如何何控制这这类情况况的税收收
10、风险？如何控控制税收收风险？后来我我给这个个企业的的财务总总监出了了一个主主意，既既然税务务机关关关注这个个方面，既既然已经经真实发发生了挡挡光费，这这是肯定定的，肯肯定发生生了，而而且是真真实发生生了，既既然已经经真实了了，我说说那你不不如做的的彻底一一点。他他说怎么么彻底一一点儿？我说，你你现在跟跟周围的的居民和和教堂协协商，协协商什么么呢？既既然付款款项了，你你配合我我做一个个动作，我我不能把把钱给你你了，我我没有任任何证据据，或者者没有任任何的证证明。我我负担费费用发生生的时候候，要更更进一步步的证明明，要对对方配合合一下，他他们说这这个好办办，都可可以配合合。我给给他们钱钱，他们们配
11、合一一下没问问题。我我说，你你让附近近的居民民找一个个代表或或者教堂堂到法院院起诉你你，起诉诉你不走走法院的的判决程程序，就就是由法法院书面面调解，把把大家召召集到一一起，以以法院的的身份，出出一个书书面调解解书，然然后再支支付这些些企业的的挡光费费。为什什么这么么处理呢呢？这么么处理以以后你就就取得了了第三方方的证据据，税务务机关再再检查的的时候，他他就觉得得这个挡挡光费是是经过法法院审理理，通过过法院书书面调解解的方式式达成的的，这个个问题的的真实性性就得到到了印证证。如果果没有这这样一个个证据链链，就是是你和你你侵权的的一方，双双方达成成的协议议的话，税税务机关关在采信信的时候候，他有有
12、一定的的压力，他他往往不不太相信信你们双双方达成成的单方方的协议议。如果果有法院院的证据据，实际际上我们们的税收收风险就就使房地地产开发发企业控控制在可可控的范范围。不不管谁来来查帐，纳纳税人都都可以提提供第三三方的证证据。 企业业的财务务管理中中，每天天都会接接触这样样那样的的问题。去去年有两两家房地地产开发发商搞的的一个协协议，这这个协议议出现什什么问题题呢？双双方是一一种土地地买卖协协议，AA公司约约定把土土地卖给给B公司司，合同同的金额额是1个个亿，合合同签订订一周之之内，BB公司要要支付550000万，合合同签订订三个月月，A公公司要把把土地权权属变更更到B公公司，然然后B公公司再支
13、支付余款款，合同同内容就就这么几几条。但但是合同同签订以以后，BB公司按按照合同同的约定定，在77个工作作日之内内，把钱钱付给AA公司了了，但是是到了合合同签订订三个月月当中，AA公司并并没有把把土地使使用权过过户到BB公司名名下，他他们原来来签合同同前，没没有考虑虑土地转转让过程程中面临临的法律律风险。合合同签订订完以后后，A企企业把土土地过户户到B公公司名下下，要补补偿大量量的税款款，这样样双方就就开始扯扯皮了。按按照合同同，三个个月A企企业就要要把土地地过户到到B企业业名下，但但是A企企业迟迟迟没有过过户，后后来拖到到1年左左右了，AA公司没没有把土土地过户户到B公公司，BB公司另另外的
14、550000万也没没有付过过A公司司，就产产生了很很大的分分歧，也也承担了了一个风风险，说说这样的的话，双双方就不不想为这这个事情情闹翻脸脸，双方方就商定定这个合合同不再再执行了了。双方方又签订订了一个个补充协协议，我我们作为为B公司司的税务务顾问，第第一个协协议我们们没有看看，等他他签订补补充协议议的时候候，我们们是B公公司的税税务顾问问，他们们签订补补充协议议的时候候，双方方是这么么约定的的。第一一原合同同作废了了，不再再生效了了。A企企业要返返还B企企业交的的50000万，同同时双方方又约定定A公司司不但退退还50000万万，再支支付50000万万，还要要向B企企业支付付资金占占有费33
15、00万万。因为为B企业业在一年年之前，就就把钱付付给A企企业，BB企业等等于把钱钱借给了了A公司司，我已已经预付付了50000万万了，我我的资金金也是有有成本的的，B公公司的550000万可能能是从银银行贷的的，也可可能从别别的地方方借的，也也有可能能是自由由资金，但但是我的的资金在在A公司司的帐上上呆了11年了，你你应该付付我们企企业资金金占用费费3000万，双双方的合合同就作作废了，这这个就达达成协议议了。我我们当时时看到补补充协议议的时候候，就意意识到一一个问题题，B企企业在收收到3000万资资金占用用费的过过程中，BB公司要要面临两两个纳税税问题，它它要收取取的是资资金占用用费，要要承
16、担营营业税的的纳税义义务，等等于你把把资金借借给了AA公司，你你收取的的借款利利息，等等于你提提供了经经营劳务务，也是是营业税税的纳税税义务，我我们经营营劳务也也包括企企业，不不单单是是银行，包包括企业业把钱借借给另外外一个公公司，如如果你收收取利息息的话，还还要交税税。 第二二，你收收到了资资金占用用费，还还要交企企业所得得税，两两个纳税税义务，流流转税的的纳税义义务和所所得税的的纳税义义务是同同时存在在的。我我们作为为B公司司的税务务顾问，我我说，我我觉得你你这样表表述不好好，为什什么不好好呢？这这3000万，你你可以理理解成你你把款项项借给了了A公司司，然后后收取的的资金占占用费，我我们这一一方认为为，你这这3000万可能能更倾向向于什么么呢？是是因为你你俩的合合同关系系，是你你们买卖卖土地的的合同关关系无法法执行。无无法执行行的原因因是什么么呢？是是A公司司无法将将土地变变更到BB公司名名下，是是因为AA公司违违约，我我觉得3300万万不单单单是资金金占
