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1、商业房地产投资十三参数分析第二章商业房地产投资十三参数分析在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和服务从而收取租金。市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这种摊位式的市场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场
2、、SHOPPINGMALL。市场这种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场，验因为合这个洲行业突的特渡性要况求市幻场以选摊位末式较串好，谷而人洲们日蜻常生瞎活用蔑品这窗类窗稳定假性消极费领陪域如极家居厚、服腊装、愈日用移百货任等都沃由超畏市或迈商场耽代替蜓。俊在人孤均收哥入低尽的国记家，夜市场变的环器境差预，但而产品酷价格咱便宜梦，适岛合低日层次右的消冬费者巧。所她以在域任何切一个工城市悠，消隆费较枪高的党人往精往去趋商场替、专摘卖捆店，白而中制低收渐入者米一般然都喜亏欢去少市
3、场倾。越允是人此均收下入低坑的城喜市，尊市场都业造态的腐生意辰越红甚火；萄反之怒，人史均收贪入越浆高的望城市牵，市戚场生璃意则肢越差沉。例餐如，捐上海狱、北桌京的滚商场屿生意晨很红援火，俭而近级邻的集石家凯庄、洽天津咏的商拍场收跨益舍就较乘差；甚反而挥天津成的大肺胡同异，石游家庄栽南三侧条、守新华理市场摧在当训地则察是无高人兔不知饥。勉城市睬化水牛平越滋低的表城市颤，人成均收舅入越兄低，祸市场脖的表曾现方乳式也榆就越蕉初商业房地产投资分析16紫第二撑章控商业馒房地开产投权资十胜三参认数分真析肾级。址如兰赔州市辱，由唱于甘络肃省寿人均喂收入提低，他人们抵购物乌都集扑中在驶市场合，导爽致位了大柿部
4、分且大商吼场生汁意萧备条。碍从而颂造成怨了兰伍州东露部市别场的爬一个乌摊位辉转让蛮费那高达联50证万（岗而在鞭20蛛01纵年，道兰州中市的说一个滨普通筒民宅渡商品女房才抵售绑7在8础万元榜）。魔反之敞在人灵均收深入越得高的哀城市辫，供疑给方灯式也持就越酿高级勺，如聋上海恨人均盏GD衰P轨为愁40星00毯美元划，则盟人们痛的购观物方坡式多艘为商睁场购贵物，丽上海踏的初毯级或友中级润的摊恳位垦式市驻场生乌意就到相对爱很差拖。念随着深经济疾的发恶展，翻市场巾会逐丸渐过只渡到驴商场屯、超摘市等矮商业涛形态耽，市炉场雅模式纵就会造让位笛于下掉一个廊高级渡层次代的商盲业模妄式。慌一、化时机交性安市场助这种
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6、式时预代，填那么谨电脑蚂批零梳市场棚又会静进入腹其策衰退蜻的过绣程。胡市场该是经转济发泻展到疯一定跳阶段蔬的产攻物，片随着口大环头境的闸发展户，它叫本身握也膀在不唐断地奋变化吐。例懂如随昌着经窝济的青衰退旁或竞贱争的捐激烈崇，服捐装业见和食净品业旺将填逐渐链饱和波进而界进入锤萎缩脊期。汉20性世纪蓬90谊年代浓初中沃期，王家电铅城遍东布于悟全国领各大准中城楼市，哄而现破在，念在川大一督点的首城市锦，家趣电行纳业已鉴发展数到由牛国美婆、苏绒宁、粒大中赵等家沈电连连锁巨坛头辜的连娱锁化钳销售捷模式柜，原材先的来家电鞠城模婚式也熔被淘隙汰出饥局。指如果义在这皇些有烧国申美、设苏宁崇等控房制的替大中遵
7、城市奏开家谣电城猾，就辽很难罗成功执。家辰电行剥业中浊摊位奖式泼的营坡销模泉式，栋在某炸些城际市里帜已过大时，潜因而粥也不企再有傻生存床的空岁间。置此外读，市晃场的宇时机胁性还沙表现简为切留入点摊的选到择。参一般炼，若阵进入沈该行味业殿时，烈市场竭属于劲整合总、变说动期辣，即叙发生偿突发炕事件州、火岂灾、今拆迁条等时枣，则杂此块时就谢不是弃合适像的切捞入点球，应目另做织其他修考虑牺。橡以音劫像市壮场为药例，羊以前池全国协各地咳有几枕千家牧音像烫市场落，但蚊随着备打击亮盗荣版的唤深入好，音桃像市杀场都萝关闭葡了。径因此究如果票再扩屋建音循像市锤场，顾则与菌国家载要衣求的状发展欲趋势矛不符及，也谁
8、就很管难开观下去鞭了。商业房地产投资分析17赌二、腊进程宅性干市场坊的进包程性奥分行陪业进天程性刻、市启场业路态进记程性朽及建寿筑形顶式进竹程性得3泄个如方面摩。痒（一前）行间业进密程性息商业涌进程简性从新宏观脚上讲狸是趋虚势时规机性膛，具茫体到赛每一怠个行串业则帐是其许行栋业的稿进程刮性。恨例如奏服装辩市场纵是各鸽个城意市很撇早就登存在帐的市次场，破最初伐是低脚端的仪大棚耗式、址或占锹道经撞营的兔临街副式，邀后来嘉则发浸展为汤集贸烦大厦右服装滨市场洁。许弱多人言都偏知道小，在旱市场怠里可匹以砍累价，壤而且右批发晓会更都便宜蜓。而农在大诊城市否或经虑济发迫展妙水平殖高一廉点的妄城市筋里，经则一
9、岔般都驴去百社货商偏场或芒专卖找店购倾物，江很少孙去市谊场。冬随着乓经济漏发展占，人善们也馒会逐处渐去昨专卖轰店、夹百货兽商场银“轰认牌茂子梯”蜘，购寻买品镜牌服薯装。穷GD痰P芽指数直也是棚衡量萌的标闷准之悬一，备在人鞠均收蛋入超太过稳25局00润元玻/干月的努城市绪，冠小市较场（遭日常抚用品吐领域杯）一辽般就例让位均于商触场、异专卖发超市尘等，慨例如丑北京凝市睬区的鲁很多舌服装肢市场扁的生报意现野在反看而不配如昌尼平、傅大兴泼、通菌县等廉郊区检县的值市厨场，妄这是富因为隶郊区蔑的人险均收号入低绸，适坚合市毁场模伪式的裳生存夺，而耀市内验则是散商仿场更锡为适观合市英区人脊的购会买习团惯一基些
10、。躬此外柱，如裳北京浇雅秀物市场厘、秀泛水街抢，上湖海城轰隍庙劈，北沿京潘涉家园吩旧货播市举场、汤马甸瞧邮币连卡市搞场等型这类差资源烟结构全单一尽、无伴法复取制或鼻消费浩群体毯单一荡的碍市场烛等，盼以及墨进入颂门槛林具有员特殊宗性的肝市场界（如狱古董展业）宇，则湿一般喊不会都出杠现上逐述进怎程情浊况。愁虽然工其模田式是惯可发源展的陡，但岛在很球长的痛时间犁内，阀这些劳市膜场不叶会像狠食品采、家英电、察家居樱等市肚场一失样出康现模晴式上蜡的改务变。逗任何珍一个瘦市场呀的发层展都蒙是从咐低级犹向高符级阶途段发捏展，歇这是庆由于形人们顽的社生活段水平搁不断捎提高镇所要葛求的慕。生验活水内平越逆高，汁
11、人们浪对购锻物的商便捷逐性、勉商跳品的概售后黎服务久以及鲁购物歇环境米的要劈求就省越高维。镇在人侮均收杂入气60然0弦元根/瓶月的着城市细或农罗村，湿食品先市场钩很多科，人双们选粘择食墨品允大都散去食框品批教发市甜场，吼因为躺那里斯的东浓西便泰宜，楼虽然侮购物吐条件被差，晴食品虫质量吐不过凶关，争也没递有质屠量保刺证等戒售后耳服务徐，但陕由于并收入餐的限硬制，早所以落只雷好选传择在深可以烧讨价恶还价安的食甜品批踩发市贷场购跳买。栏而在馅人均阳GD舟P丹指数拉高的堂城及市，它如深傍圳、象上海岸、北蔽京等让人均休收入精达到宣25众00洗元责/阶月人呜民币域的城畜市，类人们棒则很晓少去轿食品结批发冠
12、市场绍选购铜，各花大超胃市已摧占据授了大月量的槐市场特份额浇，这忠就框是由堤于人张们的量收入浸水平躁的提亭高，勺从而很使消新费行厚为改卷变所烧致。商业房地产投资分析18宰第二体章徐商业朋房地症产投昨资十侍三参鞠数分较析味在许拌多城铲市，在建材食市场绞、装依饰材耀料、鹿家居循家装禾，都偏是以丧装饰躁城、毙建弄材城颗的形去式出书现的脖。但狼随着廉经济尘的发爸展，财在北寿京、秧上海弓、深到圳这剑些一坛级锦城市荐中，低人们率购买视装饰宽材料伶时，检很多裳家庭椒都会娇选择殃建材锁超市霜，如阀东方默家鼻园、陵宜家丛家居柄等。蛮这是阳由于秘这些卖城市柄房屋羞价值缺高，手人们压收入皂也高已，所悔要罩求物旁品的
13、渴档次祝也相虎应地坦提高姐，所衔以很浪多人躲会选疫择到脚建材氧超市洪消费昆。这胡也钓是建企材家雄居行黑业发今展的去一个悼规律拾。迁在市富场领猛域中采，最僻可怕凑的就哥是在蚊选择面进入踢时的昂时机摄性不厚对或炮所选遣择圾行业爹的发木展已晚进入采衰败规期，燕投资胞往往碧如石穷沉大快海，氧这远泡比因铃地段亚、价轨格户等失阵误造馆成的血损失江更可诸怕。敏（二躺）市塔场业译态进水程性倡在市格场业卡态进结程中金，分异上升酿趋势膊和下顾降趋啊势。帆上升伯趋势输是业答态不斑断驳向精们品化号与商蝴场化议发展班；下孙降趋层势则铁是一黎个逐挽级递随减的捆过程仆，如锡服装暴、丘小商拿品市闲场下鼻降到跃二手印家电奴、二
14、敬手手全机、唯处理病货、用旧货总市场捉再降拳到仓剖库示的过赶程，寿这种赌以产至品利驰润低设的业私态来迁逐步市下降恐的趋团势。痛（三隙）建高筑形复式进桐程性捧市场岗建筑咽形式羞本身掌也是暖一个创从初抹级到美中级认再到俊高级摔的发率展过签程。箭1.贵市场振初级卫阶段吵一般胃为大判棚结档构或粉占道功经营像的市悉场，驶经营挎场地某无空六调，旗环境糕差。金如娃北京类的东费郊市宽场，骄玉泉刻路集受贸市戴场，棍熊猫勾环岛仗市场格这类银大棚客式彩币钢板罩结材构市合场，勉产品快单价养不超员过准10苗0可元，哄交租快方式港灵活腿，摊碍位押钉金少浊，而写且消科费眨者收症入低使。其2.睬市场腾中级搞阶段针一般运都撤繁
15、棚进爸市，护有惨2趴层楼则、蚀3岸层楼各，环援境仍罪然较勿差，谈但不樱会因阵天宽气因抄素的病影响申而无像法经刘营。姑如早备期的愈北京斥动物栏园市洽场，宗由占蛋道临蚀建发连展姐为众贪合、编天乐撒市场隆等，策此时使经营庸场地岛开始乓出现灵上烈10坚万元华的转赛让费谅，租锻赁佣方式饶也出终现了显一次瓣性交奔租和钟买断延使用恐权等牲模式宾。在摔有些边区域质，因债客观孝因挨素，挤使得西初中库级阶四段长蛙期存此在，鸭如俄抄罗斯粉各大亡城市公的中乏国货铲市场诊一般白都开是在楚初中要期阶暑段。山3.夕市场袄高级慌阶段径就是板硬件达条件烘好、袍环境除好、蓝管理张好及喝产品华有售瞒后服讨务，申如北桃京的甚居广然之她家、塔天雅片大厦区、雅君秀市炎场等献，都援是市蚀场中华的佼劈佼者纪。商业房地产投资分析19屈三、适地段起性践俗话面说，脚投资芳地产修三要画素就挂是地伶段、恨地段豪、地砖段，紧可见眼地段汪的重神要性。忙这里击所说文的地汽段，介是指虫消费来者潜屯意识通中认匀同的涨地理叶位置柏。任政何一岭个商驶业地东段，溪都具线有消删费者歌心理旋认知组的某
