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1、北京北五环项目某策划报告一、项目概概况 地地理位置置 本案位于北北五环路路北面，西西邻安立立路，东东邻北苑苑路，北北面紧邻邻万科星星园和北北辰绿色色家园，处处于朝阳阳区，概概念上属属于亚奥奥商圈范范围。 本案用地为为北辰绿绿色家园园转让, 建筑筑性质为为住宅及及配套设设施。 拟建面积：约300万平方方米，规规划容积积率为22.688。本案区域地地图 建筑形态为为塔板结结合。项目运作现现状 建设区域已已完成土土地平整整，无拆拆迁阻力力，条件件具备可可迅速开开工。 目前正在进进行规划划方案的的修改。二、项目策策划背景景 内部部因素 属规模较大大的项目目，开发发周期可可能要较较长，必必须考虑虑项目的
2、的可持续续竞争力力及品质质的超前前性。 容积率较高高，对项项目整体体规划及及单体设设计水准准要求高高。本案案必须适适应当前前主流市市场的需需求。 本项目的综综合成本本决定本本案市场场价格水水准处于于中间状状态，又又有万科科星园品品质和北北辰绿色色家园价价格的双双重挤压压，项目目必须从从差异化化的产品品、差异异化的营营销和较较强的价价格优势势等方面面努力，才才能有所所作为。 本项目开发发商是首首次进入入房地产产行业，没没有经验验和品牌牌实力，对对项目的的品牌形形象的推推广不是是很有利利。 外部因因素 本案属亚北北地区，这这一区域域由于亚亚运概念念和安立立路的通通行而不不断发展展起来的的，属于于亚
3、运村村的向北北延伸，随随着20008年年奥运会会的召开开，本区区域由于于具有与与奥林匹匹克公园园只隔一一个五环环路的优优越区位位优势，所所以开发发更是前前所未有有，品质质也较高高，由于于本区域域环境优优势明显显，土地地成本较较北四环环到北五五环的区区域要低低，所以以本区域域的项目目多以阳阳光板楼楼为主，价价格从55200065500元元不等。 区域项目整整体质素素都比较较高，规规模也比比较大，已已经初步步形成区区域居住住板块。 区域环境优优势明显显，但周周边配套套比较缺缺乏，会会在一定定程度上上影响项项目的推推广。 本案南面紧紧临奥林林匹克公公园，随随着20008年年奥运会会的召开开，本案案的
4、奥运运概念会会更加不不断的体体现，进进而为本本案的发发展带来来新的机机遇。三、区域环环境分析析1、交通条条件(1) 南面紧邻刚刚刚通车车的北五五环路，连连通了中中关村、望望京和首首都机场场，使本本区域的的出行十十分便利利。(2) 西侧的安立立路是市市政主干干道，也也是本区区域出行行的主要要道路之之一，连连接四环环、五环环，北至至立水桥桥。(3) 东侧北苑路路也是连连接北四四环和五五环的主主干道，集集中了本本区域出出行的如如7588、8449、8809等等众多公公交线路路。(4) 建设中的地地铁5号号线大羊羊坊站正正好位于于本区域域东侧的的北苑路路上，为为本区域域的出行行带来了了更大便便捷。 综
5、综述：本本案所在在区域目目前为市市政条件件比较完完善的地地区，新新路网系系统已经经形成，有有效的提提高了本本区域的的出行效效率，也也提升了了本区域域的价值值形象。多多条市政政干道将将北京市市主要交交通干路路北四环环、北五五环有机机地连接接在一起起，形成成四通八八达的交交通网络络，以奥奥运村为为中心的的交通枢枢纽体系系使本案案交通动动线延伸伸向至全全市。本本区域出出行的公公交线路路多达三三十余条条，而且且多集中中在北苑苑路上，不不同程度度上造成成了道路路拥堵。2、周边环环境(1) 本区域紧邻邻130000亩亩的国家家森林公公园，空空气清新新，碧水水宜人，环环境优势势无可比比抵。(2) 本案西南面
6、面紧邻奥奥林匹克克公园，是是20008年北北京奥运运会的主主会场，对对本区域域价值的的提升非非常有利利。(3) 本案周边生生活配套套设施，医医疗、教教育、商商业配套套、金融融、邮政政及餐饮饮娱乐等等配套设设施不够够齐全，商商业配套套主要集集中在北北苑路两两侧和万万科星园园与北辰辰绿色家家园之间间的商业业街，各各种配套套设施都都有待进进一步完完善。3、发展趋趋势(1) 本区域紧邻邻奥林匹匹克公园园，具有有明显的的奥运概概念，随随着20008年年北京奥奥运会的的不断临临近，本本区域的的开发建建设也将将全面提提速，特特别是市市政基础础设施如如商业、文文化、教教育、医医疗等的的配套服服务设施施建设将将
7、全面展展开，也也将进一一步带动动本区域域区位价价值的提提升。(2) 北京市已通通过了五五环路百百米绿化化带的绿绿化方案案，按照照目标，五环路两侧将完成不低于米宽的绿化带建设，形成点线片结合、气势宏大、景色宜人的生态景观大道，再加上西面的万亩森林公园，本区域的环境优势将进一步体现出来。(3) 北京将建成成的第二二道绿化化隔离地地区就是是要控制制市区建建设向外外蔓延的的生态环环，根据据规划，今后北京在五环路和六环路间的区域内将限制大型居住区的建设，所以随着本案的建成入住和北辰绿色家园二、三期的开发和入住，再加上先前已经入住的万科星园、北辰绿色家园一期等，本区域将形成五环路周边少有的成熟绿色居住区，
8、它的稀缺性决定了它的升值潜力。(4) 随着建设中中的地铁铁5号线线的20006年年全面通通车，本本区域的的出行将将更加方方便快捷捷，也将将带动本本区域价价值的进进一步提提升。四、区域市市场分析析（一） 区域界定本案位于朝朝阳区亚亚运村正正北3公公里，毗毗邻北五五环，位位于安立立路与北北五环交交界处的的东北角角，向西西接北苑苑路。属属北京亚亚北地区区，从地地域概念念上位属属亚奥商商圈，而而在行政政上隶属属朝阳区区。北五环为这这个区域域里最为为重要的的交通大大动脉。根根据调查查结果，目目前在北北五环沿沿线从西西向东已已经形成成了四个个房地产产开发的的集中区区域，其其物业形形态有着着明显的的差别。该
9、该区域市市场以北北五环路路为主干干线，可可明显分分为四个个大区域域。u 西北五环路路区域由由于邻近近颐和园园和圆明明园，有有山有水水，环境境十分优优美，是是京城一一个别墅墅项目比比较集中中的区域域，另外外又有五五环路的的通过，解解决了这这一区域域的出行行问题，所所以本区区域的别别墅项目目也比较较受欢迎迎，价位位基本在在万元以以上，代代表项目目有：半半山枫林林、圆明明园花园园别墅，主主要面向向高端人人群，价价格一般般在1000000元/平平米附近近，明显显的，该该区域物物业类型型与本案案不具可可比性。u 沿北五环向向东，八八达岭高高速沿线线区域是是又一个个房地产产开发的的热点区区域，本本区域向向
10、南邻近近中关村村，向西西邻近上上地信息息产业基基地，随随着中关关村的建建设和发发展，这这一区域域也得到到了空前前的开发发和建设设，而且且主要的的购买人人群也来来自中关关村，由由于周边边环境较较差，土土地成本本也较低低，而且且选择本本区域的的客群消消费水平平有限，本本区域的的项目多多以高塔塔为主，主主要项目目有永泰泰园、美美欣家园园、怡清清园等，售售价也基基本在442000-55500元元/平米米之间，销销售情况况相对一一般。u 继续向东的的亚北地地区，这这一区域域由于亚亚运概念念和安立立路的通通行，不不断发展展起来的的，属于于亚运村村的向北北延伸，随随着20008年年奥运会会的召开开，本区区域
11、由于于具有与与奥林匹匹克公园园只隔一一个五环环路的优优越区位位优势，所所以开发发更是前前所未有有，品质质也较西西面的八八达岭高高速沿线线区域要要高，由由于本区区域环境境优势明明显，土土地成本本较北四四环到北北五环的的区域要要低，所所以本区区域的项项目多以以阳光板板楼为主主，如：光大名名筑、嘉嘉铭桐城城、倚林林佳园、风风林绿洲洲、万科科星园、北北辰绿色色家园等等项目代代表项目目，也有有以锦绣绣馨园为为代表的的塔楼，价价格大都都在5220065000元不不等，还还有以康康斯丹郡郡、亚运运新新家家园为代代表的低低密度高高档项目目，售价价在万元元左右。u 再继续向东东的东北北五环区区域是已已经概念念十
12、分深深入的望望京地区区，这一一区域的的发展主主要源自自一些日日、韩公公司设在在酒仙桥桥，这些些公司的的日籍、韩韩籍员工工多居住住于此，而而逐渐发发展起来来的，这这一区域域的形成成先于五五环路的的建设，但但五环路路和轻轨轨的通车车进一步步带动了了这一区区域的开开发和建建设，目目前本区区域已经经成为一一个新兴兴的、大大规模的的居住集集中区，所所以物业业的包容容性非常常强，有有塔楼、板板楼，还还有低密密度的低低板，价价格也从从50000到880000元不等等。目前前产品形形式也正正从以塔塔楼为主主的钢筋筋混凝土土大森林林向以慧慧谷阳光光为代表表的低密密度板楼楼转变，而而且还出出现了在在产品创创新、包
13、包装及行行销执行行上都堪堪称目前前业内一一流的标标志性项项目CLAASS。值得一提的的是，北北五环通通车、地地铁5号号线的开开通，交交通易达达性使得得竞争辐辐射圈进进一步扩扩大。（二） 区域竞争市市场划分分由于本案正正处于亚亚奥商圈圈，即南南至北四四环路，西西至八达达岭高速速，北到到清河路路，东至至北苑路路所包括括的一片片区域，所所以竞争争主要来来自亚奥奥商圈区区域和其其周边邻邻近的一一些区域域，主要要竞争项项目也是是来自这这些区域域的与本本案同质质的一些些项目。下下面即对对竞争区区域进行行细致划划分，并并对各区区域中的的代表项项目进行行分析：本案所处位位置为基基点，根根据不同同地块项项目的性
14、性质及定定位区别别，本案案周边区区域可以以划分为为三个竞竞争区域域：u 核心竞争区区：北五五环以北北一公里里以内，安安立路至至来广营营北路之之间。u 主要射竞争争区：北北四环至至北五环环之间、八八达岭高高速公路路与安立立路所构构成区域域。u 辐射竞争区区：北五五环以北北，八达达岭高速速公路沿沿线、望望京区域域。 区域竞争争楼盘示示意图（三） 区域竞争市市场特点点及分析析1、核心竞竞争区 主要要项目包包括：北北辰绿色色家园、万万科星园园之水榭榭花都、北北京青年年城（参参见附表表1）该区域建筑筑类型主主要分两两类：u 以万科星园园-水榭榭花都为为代表的的区域内内高知名名度品牌牌产品。项项目凭借借“
15、万科”的良好好企业品品牌形象象及产品品品牌知知名度、以以项目的的景观规规划及周周边国家家森林公公园良好好的环境境优势为为卖点，同同时强调调项目地地处奥运运商圈所所具有的的奥运概概念。所所瞄准客客群为：经济实实力较好好，注重重居住环环境，比比较认可可万科的的企业及及产品品品牌的消消费群。但但由于项项目所处处地段为为北五环环外，目目前仍然然面临交交通不便便，周边边商业配配套不完完善、产产品形式式以蝶塔塔为主，实实际密度度较大等等不足。因因此，虽虽然万科科依仗自自身品牌牌优势，借借国家森森林公园园及奥运运概念，但但在均价价65000元/平米的的相对高高价位，销销售表现现仅仅算算是一般般。根据据调查表表明，购购买该项项目的大大多消费费者看中中的主要要是项目目的环境境及万科科的品牌牌优势，同同时，他他们也表表达出对对该地区区交通不不便的抱抱怨。u 以北辰绿色色家园及及新华联联地产的的北京青青年城为为代表的的普通商商品住宅宅。虽然然开发商商也具有有强大的的开发实实力，但但是相比比之下，该该类楼盘盘由于不不具备与与万科相相同的高高知名度度品牌优优势，且且在景观观乃至产产品品质质上也不不法作到到与万科科
