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1、可行性研究报告 辽阳友谊商城改造项目目 录目 录1第一章 总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3可研报告编写单位11.4可研报告编制依据21.5研究范围内容21.6项目概况21.7研究结论及建议6第二章 背景及必要性82.1项目提出的背景82.2项目建设的必要性10第三章 需求分析123.1xx市宏观商业市场特点分析123.2xx市零售业市场发展趋势与前景分析123.3项目区市场调研及分析133.4项目SWOT分析14第四章 建设地址及建设条件174.1建设地址174.2项目建设条件174.3项目地配套条件19第五章 总体方案设计235.1发展目标235.2发展定位23第六章 建设方
2、案设计266.1设计依据266.2改造内容266.3土建方案276.4设备方案306.5公用辅助工程33第七章 节能447.1设计依据和标准447.2能耗指标计算分析457.3节能措施和效果分析467.4节水和水资源利用47第八章 环境影响分析488.1环保设计依据488.2环境质量现状488.3建设期环境影响分析及防治498.4运营期环境影响分析及防治518.5环境影响评价52第九章 劳动安全与消防539.1安全卫生539.2消防54第十章 项目实施管理与招投标5710.1项目实施管理5710.2项目招投标5810.3项目建设工期与实施进度安排63第十一章 组织机构与人力资源配置6411.1
3、组织机构6411.2人力资源配置6511.3人员培训计划66第十二章 投资估算与资金筹措6712.1 投资估算编制依据6712.2总投资估算6712.2.2资金筹措70第十三章 财务评价7113.1财务评价依据7113.2财务评价基础数据7113.3财务评价指标的计算7213.4不确定性分析7413.5财务评价综合结论75第十四章 风险分析7714.1风险分析概述7714.2项目风险的防范对策78第十五章 社会效益分析8115.1改变城市面貌，提高城市品位8115.2改善投资环境，配合经开区发展步伐8115.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力81第十六章 结论与建议8316.1研究结论8316.
4、2建议8382第一章 总论1.1项目名称xxxx改造项目1.2项目建设单位项目承办单位：xxxxxxxx成立于xxxx年，分为地上x层、地下x层，是以（全客层、全品类、多功能）为定位的大型时尚百货商店。全方位满足顾客购物、餐饮、娱乐等各种需求，商城将引进500多个国内外时尚品牌，涵盖：黄金珠宝、化妆品、手表、国内外名品服饰、皮鞋、皮具、家居家电等多种商品类别，除此之外，商城还规划了约30%的经营面积，作为餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等特设配套项目，打造一站式的消费体验。xxxx遵循“以人为本。最求卓越”的经营理念及高档优质的商品，打造古城标杆性商城。1.3可研报告编写单位编制单位：xxxx资
5、质等级：xxxx发证机关：xxxx证书编号：xxxx法定代表人：xxxx1.4可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5、xx市总体规划6、项目建设单位提供的背景资料；7、项目调研收集的有关资料；8、可行性研究报告编制委托书。1.5研究范围内容本报告的工作内容是对xxxx改造项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、改造地址和建设条件、项目改造方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人
6、力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。1.6项目概况1.6.1建设地点本项目位于xx市xxx区，内负二至九层区域，项目紧临xxx，位于xx市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备，地理位置优越。1.6.2改造内容及规模本项目为xxxx改造项目，项目拟对xxxx内负二至九层楼层进行改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方米。本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新建地下一层超市3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七
7、层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电系统、弱电、电梯、内部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。包括负一层超市，车库、负二层机房及人防、一至八层商业区、九层电影院功能区块，主要建设内容包括：1、新建地下一层超市3145.34平方米2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。3、地下负二层至地上九层商业及超市区的装修装饰工程。4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。本项目建
8、成后，将形成营业面积56431.79 m2的经营规模，涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等业态的购物中心。主要技术经济指标表项目单位指标建筑栋数栋建筑层数层规划建设总占地面积总建筑面积（含地下部分）建筑高度M容积率%地下停车位个建筑密度%商业比例%项目改造前与改造后主要布局情况和改造主要内容楼层建筑面积（）层高（m）改造前布局改造后布局改造内容地下2层地下1层1层2层3层4层5层6层7层8层9层合计1.6.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为x个月，即xxxx年x月xxxx年x月。1.6.5投资估算及资金来源
9、本项目估算总投资为xxxx万元，其中建设投资xxxx万元，建设工程其他费为xxxx万元，不可预见费为xxxx万元，铺底流动资金投资xxxx万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.6.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均新增销售收入xxxx万元，年平均总成本费用xxxx万元，年平均利润总额xxxx万元，年平均上缴所得税为xxxx万元，年平均净利润xxxx万元，年平均销售税金及附加xxxx万元。项目全部投资财务内部收益率分别为x%（所得税前）和x%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为xx万元（税前）和x万元（税后）；投资回收期分别为x年（所得税前，含建设期1年）和x年（所得税后，
10、含建设期x年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.7研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景进入20世纪90年代以来，中国
11、的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，xxx省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的
12、主攻方向，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。xxx省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、
13、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。2.1.2符合国家产业政策要求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省级政策的积极响应，是对xxx省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞
14、争较弱在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的xxxx，鉴于本项目主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来
