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1、重庆房地产版块市场发展透视（1）、引言 一直在比较分析项目，一直想找到项目发展的关系，一直想分析清楚一个项目为什么热销。2002年晨报采写了一个主题，重庆住区报告，第一个主题是新牌坊，第二个主题是黄金堡，可惜最后受功利性因素影响没有延续下去，甚为可惜。这几年重庆地产发展十分迅速，城市疆域拓展的十分快速。因为重庆特殊的城市地形，重庆的次级行政区的功能与权限得到无限放大，于是城市化的方向出现了一个百花齐放这样一个欣欣向荣的局面，以各个区的资源含量为主四处扩散的这样一个局面。欣欣向荣的城市发展同时也带来一个弊端，就是整个城市呈现出一种无序无规则状态的发展，各个行政区按照自己的利益观点在四处扩散，于是
2、我们的城市出现了城市向北，城市向东，城市向西，城市向南，甚至城市向东南，西北、西南、东北等各个方向扩散的一种齐头并进的局面，于是呼各种城市化的概念如潮水般的涌现出来，以至于连业内专业人士也不能分清楚这些概念的外延与内涵。大家为每个概念的扩散以及对区域带来的影响，形成了众说纷纭的局面。业内人士如此，那我们普通购房者就更不能辨清楚了，于是城市化便以房地产的名义开始混乱，而这混乱之源，则是城市管理者与城市地产商之间的交易下的规则混乱，房地产商为了获取更大程度的利润，会借城市管理者之口描述城市区域未来与夸大城市区域理想。如何来辨别城市发展过程中，区域的合理定位以及区域的功能层次，以及如何把握在城市区域
3、功能升级过程中的各种机遇，是地产商与购房者应该去思考的，而作为城市管理者与热爱城市的人，则应该去理清城市发展脉络，积累经验，为城市更好的发展，贡献自己的力量。做这个版块分析,还真有难度,估计这也是当初晨报没有做下去的原因吧,也或许那时的版发展没有这么成型,缺少素材来书写.要分析重庆的版块,就必然涉及到重庆版块的划分,重庆属于老工业基地,原来老基地地块是非常成熟,但是落后的,在目前是重庆劳动力人口输出的大版块,因为原来老工业基地一般都有30年以上的历史,所以这些老的居住地都有着非常浓厚的人气,老子小孩待业在家的人,共同构筑了一个现在居住的世界.因为对九龙坡不熟悉,且是一个外地人,因此对重庆老基地
4、的看法与认识难免有偏颇的嫌疑,所幸这是笔者的个人博客,而非什么专业论坛,因此笔者也就按照自己对重庆城市的理解去划分重庆的老的居住集中地.(1)双碑居住区这在重庆直辖前3年时间仍然非常风光的大的居住区,原因是因为这里有两个大型的工业企业于词,嘉陵厂与重庆特殊钢铁厂.这两个企业的在职职工在高峰时期都超过1万人,因为这两个大企业为依托形成的小企业群(为这两个企业服务,或者是依托于这两个企业生存的企业)甚至延伸到了北碚青木关地区,重庆原计划的一号轻轨线变是这个区域到解放碑的,可见这个区域在当时的繁荣度.这个区域的长度大概有超过5公里范围,从大杨公桥到远祖桥这个区域都属于这个社区的辐射范围.在杨公桥到烈
5、士蓦这个区间,是重庆最早的电子工业基地,原来的无线电一厂,三厂都在这个区域,重庆最早的红岩电视与金雀电视就是在这个区域内生产运行的,随着这几大企业的没落,这里的小企业群开始逐渐减少,企业工人开始向社会寻找生存空间,这个居住区的风光不在,轻轨线也改成了大渡口到朝天门.(2)红岩村与华龙桥区域这个区域笔者不是非常熟悉,一是因为里面没有特别出名的巨型企业(红岩汽车厂设置于内),二是这个区域内的企业太过密集,加上这些企业与自己原来所从事的行业有着比较疏远的行业关系.但是这个区域在重庆老的工业聚集地而形成的居住区中,是如此的重要.一是因为他属于渝中区,二是因为它的地理范围比较大.三是因为这里还有重庆老的
6、文化文脉基地,首要要说的就是红岩历史博物馆,其次这里是重庆画家聚集地(据说重庆的版画仍然在当今中国有着一席之地的江湖地位),从穿过这个区域的主干道上,我们可以清晰的看到有画家一村二村的标识;三则是这里是重庆的重要粮仓基地,笔者知道的重庆的粮仓基地,在重庆就这个;四是这里有着老重庆最为复杂的工业结构企业,而且企业数量巨大,这里是原化工企业,医药企业,机械企业等重要的聚集地,而今这些企业的多数破产,人口外益情况下,给重庆社会提供了较大的工业人口输出.(3)土湾片区这里是曾经的重庆轻纺工业基地,重棉一厂,二厂在这个区域内,这里曾经是轻工业的最为重要的基地,然而与其他工业基地一样的是,随着重庆工业的转
7、型以及纺织行业的没落,这个区域的江湖地位一落千里,在今天与其他的工业基地一样,除了还有源源不断的劳动力向社会输出外,实在没有其他更多的值得炫耀的地方了.值得说明的就是因为轻纺工业曾经是中国,也是重庆本地最为重要的工业生命线,而这个行业又属于最为典型的劳动密集型企业,因此虽然这里只有两大纺织企业,但是这个区域的聚集人口却超过了5万,而这个区域又属于背山面水,长江在这里形成回水区域,因而形成了事实上典型的具有港湾条件的区域,从风水学的角度来看,这里无疑是沙区风水最好的区域.因此在沙区2000年以前的规划中,将这里规划为维多利亚港湾,可惜这个概念被后来的房地产资本给强奸了,剩下的就是我们今天看到的华
8、宇高而密的塔楼.可惜了沙区这最美丽最好的一个区域,就这样在资本的压迫下被历史给淹没了.(4)大石坝区域这里是重庆原来的化工,搪瓷基地.不是非常熟悉这个区域,但对这个区域的重要性,可以从重庆市早期的规划中看出来,在重庆最早的12个组团划分中,大石坝与双碑区域并列于重庆市12大核心组团之中.而在江北区的规划中,是江北区的三大核心组团之一,由此可以看出大石坝区域曾经的重要性.与前面的其他区域一样,这个区域也因为工业衰落而走向了居住衰落,工业衰落的后果造成的企业外迁与劳动力外迁,以及陈旧的城市街道,让这个区域曾经的风光不在,虽然在今天长安厂仍然有部分厂区在这里,虽然重庆凯源企业仍然存在与此,但是都掩不
9、住那逝去的青春韶华.这个区域的常住人口与前面几个区域一样,大概在5万人左右,结合前面几个区域来看,在新中国刚成立的时候,设置的居住组团与工业组团的人口额度就是57万人之间，只是分布中居主导地位的不是这些产业工人，而是这些产业工人的机器与厂房。（5）江北城一直没有弄清楚江北城和重庆城市的关系，也一直没有到过江北城，因此也就不能理解江北城在重庆人心目中那份真实的分量。了解与知道江北城是从江北城开始撤迁的时候开始的，从CBD的划定，到撤迁居民的静坐，再到政府为江北城居民在南桥寺建设的超过200万方的安置房，可以看得出这个区域居民数量的庞大，远远超过前面几个区域，这个区域在重庆人心目中的情节，应该要高
10、于上面几个区域。听说这是老重庆城市居民的居住地，是一个重庆城市的发祥地，是重庆城市的根源所在地。如果于此，整体撤迁对当地居民而言，确实过于残酷，对重庆的规划者来说，这样的撤迁与现在的定位，显得有些草率的不尊重重庆市的历史文脉。重庆市就一样一夜之间，将老去的过去一笔抹掉，换来一个规划中假想中的美好都市，这样的做法有点荒谬。从金阳的重庆印象的项目立项获得批准，我再次感受到了重庆人对这个区域的深刻的怀念，既然要复制与COPY一个江北城，为什么城市的决策者不考虑保留这样的一个江北城呢？奇了怪了。到北宾路去吃饭，无数次从江北城经过，看到那些瓦砾与不平整的场地，心中都有一种说不出的伤感，真的有点世道沧桑的
11、感觉，想到的不是美好的明天，而是一种潜意识的伤感，或许我太过于怀旧了，但如果50年后，我们的孩子问我们重庆的过去的时候，我们该怎样告诉我们的孩子呢？江北城的撤迁，是重庆人给自己的身上划下的一条巨大的伤口，他将永远不能修复。再见了江北城，再见了这个重庆城市发祥地，若干年后，我将在这个土地上再也找不到一片瓦砾去追寻你曾经的沧桑。(1) (六)九坑子区域这个版块,相信对多数做房地产的朋友来说,都比较陌生,而笔者把这个区域单独提出来,原因有二,一是因为这里是重庆很老的一个居住区,二是这个区域位于渝中区,老的大石杨组团的核心版块.而且居住规模并不小.这估计是现今为止,开发力量影响最小的一个区域.除了心潮
12、宜家这个项目外,还没有地产项目涉及到这.从这个角度来说,这快土地将是渝中区地产市场发力的重要位置.但是原来的城市规划,受到当今城市发展的严峻挑战,在城市向北的推动下,这个曾经的核心组团有日益没落的风险,如今的大石杨组团有日益被城市没落的风险,一是因为组团内部的分离,杨家坪单独成立了组团,二是石桥铺组团的独立性也得到大大加强,而大坪组团原来的核心优势交通，有随着城市的向北发展，而趋于冷落的趋势，而随着轻轨的开通，原来城市运行的公路系统有逐因为渝州路的塞车，与通向杨家坪的轻轨的开通，变的不那么重要，而随着城市办公区的北移，因此这里的原来对解放碑上班族庞大的吸引力变大为降低。于是这个位于城市心脏的区
13、域，将向何方发展，都是一个非常值得探讨的话题了。是由城市心脏变为城市边缘区，还是城市冷落区，还是能够重塑昔日辉煌，这实在是所有城市管理者或者城市地产人值得反复思考的问题。而这个版块的发展，要取决于两个非常核心的话题，一是本地的撤迁成本的高低，因为是高密度撤迁区，所以撤迁成本非常昂贵将是必然现象，二是取决于重庆未来的产业布局与城市经济的平衡，如果能够以袁家岗为核心的体育与休闲产业能够走出来的话，则本区域虽然不能重塑昔日的辉煌，至少也能保持其在城市的重要地位。（七）、南坪上新街区域这里是原来重庆机械厂与制药厂云集的区域，本区域也是重庆老的人口密集区，是南坪区域为数不多的几个人口聚集区，这个区域拥有
14、的自然资源丰富，有江景有山景，而随着城市化的改造与南宾路的延伸，使得本区域也具有了部分商务优势，而南宾路通了后，使得本区域的视觉优势，就是对面渝中区的城市景观形象能够在新的规划区内得到比较好的体现。与其他老的人口密集区一样，因为撤迁成本高昂，所以本区域的城市规划，因为老厂房的存在，显得比较凌乱，加上区域位置显得相对比较远离南坪中心，加上与南坪城市规划的方向不太吻合，现在本区域的房产开发与城市形象因此显得比较落后。（八）弹子石区域这个区域原来是重庆红岩烟厂，以及一些小型制药厂与小型机械厂的聚集地，因此聚集了一大批居住人口。而进入上个世纪九十年代中后期后，这里与涂山镇一起成为了重庆的皮鞋加工基地，
15、成了重庆皮革交易集中地，私营企业的云集，又为本区域的发展做了个巨大的推动作用。比较奇怪的是，为什么本区域能够得到CBD的惠顾，从南平城市发展来看，南平发展的重心有两个，一个是茶园新城区，一个是南宾路与老城市核心以及连线渝南大道沿线。而一个区级城市，能够同时兼顾这两个中心，已经非常非常的不错了，它用什么来支撑这个区域的定位呢？首先笔者无疑对重庆市CBD的规划，有什么感想与见解，但是CBD的配套区是个什么东西呢？商业区在解放碑，商务区在江北，配套区在弹子石，如果配套区在弹子石，那北部新区那些居住项目为谁服务呢？如果配套不是指居住，那配套些什么呢？吃喝玩乐么？那龙湖的餐饮，加州的餐饮为谁服务呢？除了
16、这些东西，还有什么配套呢？仓储么？仓储要不在龙头寺，要不在寸滩或者渝北，本区域实在找不到优势成为配套区的优势，那这个配套区如何成立呢？为本区域配一座大桥，肯定是不能成立这个规划的，现在的美心洋人街现在还不能说成功，一个地块的升值不仅要看当前经营能力，还要看持续的经营能力。美心这点恐怕还有点令人担心。也许是笔者愚笨，没有为这个区域找到出路。而如果笔者推理成立的话，那么这个区域的发展就有些问题。这个区域如何定位，实在有些难度。这个区域自然资源其实并不丰富，人文资源也一般，工业将不是本区域的重点，商业的阳光估计一时半会很难普照过来，因此笔者认为虽然本区域戴了一顶大大的帽子，但是身体实在单薄，单薄的连南平区政府都没有底气，在南平的城市推广上，从来没有看到对这个区的整体推广，而却为南宾路茶园新区却屡屡见于报端。城市的发展将于地产发展息息相关，既然城市位置比较尴尬，属于典型的上去了下不来的区域，那这里的地产市场应该是难度大的，在东海之前，还没有开发商在这个区域进行大规模开发，宏声烟厂有地，但是一直没有开发，而东海也只是做了产品线中非常非常低端的产品，且销售口号也非常直白简单，就是价格便宜
