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1、美国次贷危机对我国防范房地产金融风险的启示摘要：房地产对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用，在经济全球化的影响下，美国房地产泡沫次贷危机导致了全球性的经济危机。因房地产改革而蓬勃发展的房地产行业在中国的经济成长中功不可没，作为经济发展中不可或缺的角色，自然要考虑如何防范随时有可能发生的金融风险。当下中国房地产市场存在着较严重的泡沫，所以如何吸取已有教训，避免步美国的后尘，合理规避金融风险，是本文主要探讨的内容。Abstract: the real estate for a countrys economic development plays an important role in th
2、e economic globalization, under the influence of the real estate bubble, the subprime crisis led to the global economic crisis. For real estate reform and the prosperous development of the real estate industry in Chinas economic growth, as economic development in the indispensable role, natural must
3、 consider how to prevent at any time there are possible financial risk. Then there is Chinas real estate market serious bubble, so how to draw lessons for the United States, avoid steps of footsteps, reasonable avoid financial risks, and is the article mainly discusses the content.关键字：次贷危机 防范 金融风险 房
4、地产Key words: The subprime crisis Preventing Financial risks Real estate引言：自2007年3月以来，美国爆发了严重的次贷危机，强烈冲击了美国的经济发展，也以极其迅猛的势头席卷了世界各国的经济市场，让全世界人民都笼罩在经济危机的阴影之下。银行倒闭，厂房停产，工人下岗，信贷紧缩，投资信心受挫，消费需求不足，经济秩序几乎一片混乱。中国房地产市场又应该如何应对次贷危机引发的经济萧条以及接踵而来的房地产金融风险并且从中得到什么启示？Preface: Since March 2007, the United States, an out
5、break of the serious subprime crisis strongly impact the American economy development, also with extremely rapid momentum across the world economic market, let the people all over the world are enveloped in the shadow of the economic crisis. Bank failures, plant production, workers laid off, the cre
6、dit squeeze, the investment confidence tumbled, consumption demand, economic order almost a mess. Chinas real estate market and how to respond to the mortgage crisis caused by the economic depression and incoming the financial risks and gain what apocalypse?一、什么是次贷危机：1二、次贷危机发生的原因：2三、次贷危机对中国经济的影响：2（一
7、）次贷危机主要影响我国出口。2（二）我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。2（三）次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。3四、美国次贷危机给中国住房抵押贷款的启示：3五、加强住房金融风险防范：3（一）重视住房市场的景气循环和周期分析3（二）解决住房金融机构的流动性问题4（三）建立个人信用制度4（四）建立低收入家庭整幅住房抵押贷款担保制度4（五）加强住房金融风险防范的制度环境建设41.建立和完善住房金融运作的法律法规42.要建立相应的社会住房保障机制43.加强政府住房金融监管力度44.建立科学的个人住房贷款评估制度5一、什么是次贷危机：次贷即“次级按揭贷款”，“次”的意思是指：与
8、“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。 次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。 在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。 次级按揭贷款是国外住房按揭
9、的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。次贷危机实际上是美国政府运作的巨大阴谋。二、次贷危机发生的原因：引起美国次级抵押贷款市场风暴的表面直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危
10、机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。 有学者指出，“技术层面上早该破产的美国，由于欠下世界其他国家过多的债务，而债权国因不愿看到美国破产，不仅不能抛弃美国国债等，甚至必须继续认购更多的美国债务，以确保美国不破产。 在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。 由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无
11、力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。 一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。三、次贷危机对中国经济的影响：（一）次贷危机主要影响我国出口。 次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月
12、的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。 （二）我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。 我国已经截止到目前我国CPI已连续两个月低于4% ，分别为10月4.0% ，11月2.4% ，而PPI为10月3.2% ，11月2% ，经济形势非常严峻，第三季度的GDP增长率只有9% ，11月份的工业企业的利润率只有4.9%，实体经济尤其是工业面临巨大压力。而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势，现在我们国家头等的经济大事就是保增长，促就业。
13、 （三）次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。 为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。目前中国的外汇储备已经从超过1.9万亿美元减少到1.89万亿美元,美元贬值10%20%的存量损失是非常巨大的。在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧我国资本市场的风险。 四、美国次贷危机给中国住房抵押贷款的启示：美国次贷危机给中国金融业带来不少启示。在金融创新、房地产抵押贷款市场发展和金融监管等方面为我们敲响了居安思危的警钟。虽然此次美国次贷危机对我
14、国的影响较小，不过美国利率的下降和美元的编制，加大了人民币升值的压力。次贷危机对中国的影响是：人民币升值压力增加，出口竞争力受到严重威胁，投资者大幅减持美元资产，将资本更多注入中印等国家，导致中国国内资产价格进一步升值。中国金融机构面对美国次级抵押贷款危机，可以在控制住房抵押贷款金融风险和提高抵押贷款金融危机处理能力上进一步加强。首先，提高个人住房贷款资产质量，加强个人厨房信贷监管，防止风险贷款产生；其次，加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险；再次稳定房价，防止房价发生大幅度波动。次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险。但是危机周后正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价
15、值不能因为存在风险和问题而遭到否定。五、加强住房金融风险防范：住房金融风险是一项政策性、行业性和区域性都比较明显的金融任务，有着其自身独特的运动规律。住房金融风险具有积累性，一旦爆发，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危机整个金融体系的安全。可以说，防范住房金融风险，是住房金融发展过程中必须解决的首要问题。要防范住房金融风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行的制度。2007年10月末，全国商业性房地产贷款同比增长超过三成。房地产信贷增长过快，潜藏着巨大风险，尤其是个人住房大款，商业银行间为了争取更多的市场份额，部分商业银行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少查审步骤，放送真实性审核
16、，严重影响了银行资产安全。截止2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款月约410亿元，是2006年同期的3.5倍。因此，大力推进金融体制改革，建立现代银行制度，在银行内部形成有效的自我激励、自我发展、自我约束机制，是防范住房金融风险的基础和前提。（一）重视住房市场的景气循环和周期分析由于社会经济的发展体现为周期性运动，相应地，住房市场的发展也存在景气循环及周期特性。住房市场的发展要受到国家或城市的整体经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响。不同国家、不同地方、不同时期、不同的市场环境都会使住房市场具有不同的特征，使住房价格出现相应波动。住房价格的波动是住房金融风险产生的一个主要因素，当住
