物业管理中 重要成本费用项目的管理

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1、重要成本费用项目的管理物业管理公司的成本费用中，存在两类较为特殊的项目。第一类项目与其他企业的成本 费用项目相同，但在管理上却有较大差别，如保险费和税金等；第二类项目是物业管理公司 独特的成本费用项目，如储备金和管理者酬金等。认识这些特殊的成本费用项目，有助于强 化对公司成本费用的管理。（一）物业管理储备金。物业管理储备金又称为更新基金或代管基金,是物业管理公司接受业主管理委员会或物 业产权人和使用人委托代管的、用于物业共用部位和共用设施设备维修更新的专项资金，它 由物业共部位维修基金和共用设施设备维修基金组成。其中，共用部位维修基金是专项用于 物业共用部位大修理或更新的资金，共用部位包括房屋

2、承重部位（包括楼盖、房顶、梁、柱、 内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅和楼内存车库等；共用设施设备维 修基金则是专门用于共用设施和共用设备大修理的资金，共用设施设备是指受托管理物业的 上下水道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防 设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池和各类球场等设施设备。为了维护物业的正常使用功能，延长物业寿命，需要对物业不断进行日常养护和维修， 并定期进行必要的大修理或更新。尽管日常维护运用资金不多，但大修理或更新需使用数额 较大的资金。为此，有必要建立储备金，以保证物业功能的发挥，并实现物业的保值。表面

3、 看来，储备金是物业业主的一项费用支出，是物业管理费的组成部分，但从本质上看，储备 金并非一般的物业管理收费，也不能用于一般的物业管理开支，而是全体业主共同所有的、 交由物业管理公司代管的基金“代管基金”名称的来源），当物业管理公司更换时，此笔款 必须移交新的物业管理公司。因此，物业管理公司应将其视为长期负债进行管理。储备金应在业主入住时由物业管理公司代收，并专户存储，专款专用，定期接受业主管 理委员会或物业产权人和使用人的检查、监督。一般而言，储备金的收益足以支付日常维护 开支，其利息净收入应当经业主管理委员会或业主大会批准动用储备金本金，使用后应及时 向业主公摊收回，正是在这一意义上，将其

4、列为成本费用项目进行管理。储备金数额巨大，若存于银行不动，必然会随时间的推移和物价上涨而贬值。因而，在 保证资金安全的前提下，实现储备金的增值运作十分重要。当然，储备金的增值动作必须经 过业主大会讨论通过。在业主大会明确授权的前提下，业主管理委员会和物业管理公司可以 将这一基金委托专业基金管理公司或企业，由其利用专业知识和经验进行操作，从而实现储 备金的增值运作。（二）保险费。保险费是为了转移物业管理服务中的风险，由物业管理公司向保险公司投保公众责任险 等险种而发生的费用，它是物业管理公司成本费用的重要组成部分之一。1、保险与物业管理。保险是一种经济赔偿制度。这一制度通过对有可能发生的不确定性

5、事件收取保险费的方 法，建立专门用于补偿被保险人所遭受风险损失的保险基金，将风险从被保险人转移至保险 人，由大多数人来分担少数人的损失。可见，保险的目的是减少不确定性或风险，以及当人 们意识到他们对未来无法预测时所产生的忧虑。就本质而言，它实现了风险的转移和损失的 共同分担。理论上，可按不同标准对风险和保险进行分类。风险按损害对象的不同，分为财产风险、 人身风险和责任风险。财产风险是因财产发生毁损、灭失和贬值而使财产所有人遭受损失的 不确定性，这一损失既可能是直接损失，也可能是间接损失。人身风险是人们因生、老、病、 死而遭受经济损失的风险。责任风险是因人们的过失或侵权行为造成他人的财产损失或人

6、身 伤亡，在法律上必须负有经济赔偿责任的风险。与之相应，保险按其标的的不同，分为财产 保险、人身保险和责任保险。在每一大类下，又可以细分为若干小类。如财产保险中，有火 险、工程险和运输险等；人身保险中，有人寿险、健康险和意外伤害险等；责任保险中，又 有雇主责任险、职业责任险和产品责任险等。物业管理服务中，也存在着许多种风险，常见的有：自然灾害，如火灾、水灾等，会 造成托管物业的损毁，甚至人员的伤亡；设备事故，如漏电、漏水和漏气等，有可能造成 严重的财产损失和人身伤害；工作中的意外事故，如触电死亡、坠物伤人等。这些风险通 常会给物业管理公司，特别是物业来主带来较大的经济损失。为此，对风险进行投保

7、，尽管 不能实现物业的增值，但有助于实现物业的保值，并减轻物业管理公司所承担的责任。2、险种与保险费。据不完全统计，我国保险公司推出的险种已达300多种。合理地选择险种和投保金额， 不仅能有效地降低遭受经济损失的风险，而且有助于控制公司的成本费用开支。一般而言， 险种和投保金额的选择，应根据所管理物业类型和使用性质来决定，同时考虑业主的意愿和 承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，并形成相应的 法律文件。现实中，对于多层公寓和别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一发生自 然灾害如火灾等破坏时能及时修复；对高层写字楼/商厦和酒店等，则投保大厦财产保险（包 括土建

8、、那个和设备）和公共责任险，等等。总体而言，物业管理中常保的险种为财产保险、 人身保险和公共责任保险三类。（1）财产保险。财产保险又称损害保险，是由被保险人与保险人签订保险合同，被保险人支付确定金额 的保险费，而保险人则对财产因意外事件造成的损失进行赔偿的一种保险。财产保险的具体 险种很多，以有形物质财产为标的的财产保险，主要有火灾保险（又分为企业财产保险、机 器设备损害保险和家庭财产保险）、运输工具保险（汽车保险、飞机保险、船舶保险和铁路 车辆保险）等。现实中，物业管理常保的财产险有：普通住宅小区财产保险，具体包括房 屋险、家庭财产险、运输工具险和机器设备险等。其中，前三个险种由业主自行投保

9、或物业 管理公司代为投保，机器设备险则由物业管理公司统一进行投保。综合大厦保险，包括企 业财产险、机器设备险和运输工具险。其中，物业管理公司自己的财产运输工具等由其自行 投保，公共设施由物业管理公司统一进行投保，而业主的财产和运输工具等可由其自行投保或物业管理公司统一代为投保。任何保险中，保险合同都会对保险责任作出明确的规定，财产保险也不例外。在保险有 效期内，保险财产在保险单所注明的处所，由于自然灾害及任何突然和不可预测的事故造成 损失或灭失，保险人均负责赔偿。具体而言，保险责任包括：火灾、爆炸；雷击、暴风、 龙卷风、暴雨、洪水、破坏性地震、滑坡、雹灾等；空中运行物体坠落；被保险人自有 的供

10、电、供水、供气设备因第二条件所列灾害或事故遭受损失，引起停电、停水、停气以致 造成保险财产的直接损失；发生上述所列灾害或事故时，为抢救财产或防止灾害蔓延，采 取合理的、必要的措施而造成保险财产的损失；发生保险事故时，为减少保险财产损失， 被保险人对保险财产采取抢救、保护、整理措施而支出的合理费用。财产保险费取决于投保险种的多少、保险费率的高低和投保金额的大小等三个因素。财 产保险各险种的费率不同，如家庭财产保险的费率为1%0,企业财产保险的费率为1%0-7%0 等。（2）人身保险。人身保险是以人的寿命和身体为保险标的，以被保险人的生死、伤害、疾病为保险事件 的保险。目前，人身保险主要有三个险种

11、：人寿保险，是对人的寿命进行保险，在保险期 内，被保险人伤亡时，可以从保险公司得到一定的补偿。人身意外伤害保险，是由于各种 外因对人的身体和生命所致的伤害，而不是由于疾病所致的伤害。物业管理服务过程中，有 可能发生或出现各种意外事故，如触电、坠落等工伤事故，因此，物业管理公司应为其职工 投保这一险种。人身意外伤害保险的费率为4%。健康保险，又称疾病保险，是当被保险 人因疾病不能从事工作，以及因病致残时，由保险人给付保险金的保险。其保险费率为7%。 现实中，物业管理公司多为其职工投保员工一切险。（3）公众责任保险。公众责任保险又称普通责任保险，是承保被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营 活动

12、时，由于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承 担的经济赔偿责任的保险。公众责任险的适用范围较广，其业务复杂、险种众多，主要有综 合公众责任保险、场所责任保险和个人责任保险等。公众责任险的责任范围包括被保险人对 第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。由于提供物业管理服 务过程中，难以完全避免发生对第三者造成人身伤害或财产损失的情形。为此，现实中，物 业管理公司多投保公众责任保险，其保险费一般为投保金额的6%。-9%。（三）税金。税收是国家组织财政收的基本手段，又是调节国民经济的重要杠杆。1994年1月1日 起，我国开始实行以流转税和所得税为

13、主要内容的新税制。物业管理企业属于服务业，按照 现行税收制度的规定，企业应缴纳营业税、的得税等，从而，这些税金项目就构成了公司 成本费用的重要内容。1. 营业税。营业税是我国现行流转税中的一个重要税种，是对提供劳务、转让无形资产或销售不动 产等经营行为征收的一种税。按照中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和国 营业税暂行条例实施细则的规定，凡提供应税劳务（加工和修理修配不包括在内，它们属 于增值税的征税范围）、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，均为营业税的纳税义务 人，都需就其发生的应税行为缴纳营业税。（1）营业税税目。营业税税目是指营业税征税对象的具体项目，它反映了营业税具体的征税范

14、围，代表着 营业税征税的广度。目前，营业税的税目有九项，它们分别是：1、交通运输业：包括铁路运输、陆路运输、海运、河运、航空运输、管道运输、公共 交通、装卸搬运等；2、建筑业：包括建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业等，承包工程在境外的不属 本税目；3、金融保险：包括金融、保险、典当等；4、邮电通信业：包括邮政、电讯等；5、文化体育：包括艺术表演、体育比赛、播映、公园和文化活动等；6、娱乐业：包括歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、台球、高尔夫球、保龄球等；7、服务业：包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、广告业、租赁业、仓储业和其他 服务业如理发、浴室、洗染、照相等；8、转让无形资产：包括转让土地使用

15、权、商标权、专利权、著作权和非专利技术等；9、销售不动产：包括建筑物及其土地附着物。物业管理公司的主要业务活动是提供物业管理服务（包括公共性服务、代办性服务和特 约服务），就其物业管理服务收缴纳营业税时，涉及的营业税税目主要是服务业。同时，由 于物业管理公司还从事大修服务和其他经营活动，它们涉及的营业税税目并不全是服务业。 如物业管理公司为业主提供物业装修服务时，相应的营业税税目为建筑业；即使物业管理公 司因此而发生混合销售行为，如将所经销的建筑装修材料用于装修，其对应的营业税税目仍 维持不变。由于不同税目的税率不同，正确确定营业税税目，是确定适用税率的直接依据， 是准确地计算营业税的基础。（

16、2）营业税税率营业税税率是按征税对象额计算征收营业税的法定比率。税率的高低是影响营业税多少 的基本因素之一。按现行规定，营业税税率分为3个档次：1、交通运输业、建筑业、邮电 通信业和文化体育业为3%； 2、金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产为5%； 3、娱乐业为5%-20%。（3）计税依据。计税依据是指计算应纳税税额的法定收额，营业税的计税依据是应纳营业税的营业额， 即应税营业额。按现行规定，营业税计税依据有两种：1、全额计税依据。即营业税以营业收入额为计税依据，营业收入额为纳税人向对方收 取的全部价款和价外费用，不得从中扣除任何经营成本和费用。2、差额计税依据。即营业税以营业收入额扣除法定项目后的差额为计税依据。中华人 民共和国营业税暂行条例实施细则对具体的扣除项目或具体业务营业额的计算，作出了明 确的规定。例如，物业