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1、 东滩视点 第20期旧村改造模式产业发展与社会和谐本期导读：中国城镇化相关资讯旧村改造的内涵解析旧村改造模式产业发展与社会和谐案例借鉴：厦门“金包银”工程动态资讯2009年中央经济工作会议明确指出要积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水
2、平。主题解析在中央经济工作会议的指导下，地方政府将致力于提升城镇发展的质量和水平，“旧村改造”成为城市化加速过程中不可回避的问题。旧村改造类型较多，包括城中村改造、城郊村改造以及郊外村改造等，不同类型所面临的问题有所差异，本文重点介绍开发区内的“旧村改造”。旧村改造是指在集体建设土地上，按照村镇建设规划，通过村庄整体拆（搬）建、村庄整理、村庄撤并等方式进行拆旧建新，整治环境，改善本集体经济组织成员居住条件，改善村容村貌。旧村改造是一项复杂的系统工程，面临着土地、资金、税费、拆迁、安置、补偿等一系列重大难题。经济开发区是城市经济发展的重要增长极，是城市空间拓展的主要组成部分。开发区内“旧村改造”
3、涉及利益主体较多，包括开发区管委会、房地产商、村集体以及村民，因此，改造不仅要实现管委会关于区域发展的意图，保证房地产商开发的利益，而且要让度足够的利益调动村集体的积极性，并保障改造后村民的居住与后续生活。主题观点旧村改造模式产业发展与社会和谐开发区“旧村改造”要立足区域发展现状，通过各方协商达成总体发展规划，特别是村集体代表参与规划环节，并考虑村集体发展意图构建相应的资产类项目体系，灵活采取不同的开发建设与利益分配模式，以实现规划意图的贯彻。一、旧村改造理念1、在总体规划的指导下策划系列项目体系地方政府要聘请知名规划公司对开发区开展规划工作，以确定旧村改造的方向。在项目规划环节，要保证三个方
4、面的内容：一是项目规划充分符合了开发区未来的发展方向；二是规划要细化到单体项目的策划，具有较强的可操作性；三是针对单个村子的开发方向与项目体系要征得村集体的同意与支持。符合这三个方面要求的规划，才能充分体现了开发区管委会的开发意图，才能为村集体指明务实性“旧村改造”方向。2、以规划与策划保证生活空间与就业空间“旧村改造”要为就业型产业发展提供充足的土地空间，以便通过就业机会的提供保证当地居民的生活水平。在就业空间规划方面，要围绕“中小企业、第三产业、劳动密集型以及非工经济等领域”留足土地储备，并落实“物业管理、社区便民连锁店、城市公共设施维护、保养、保洁、家政服务、早点工程等绿色通道”的用地空
5、间规划，为后期就业性产业与商业的发展提供充足的土地储备。3、引导增加农民资产从而保障农民的利益旧村改造要利用集体土地不允许流转的特点，建设长期用于出租的资产以保障失地农民的生活水平。村集体可以以集体土地使用权入股开发项目，建设主题性产业园区、标准厂房、商务楼宇、白领公寓等项目，引入专业的运营机构，通过项目出租获取长期性、稳定性的收益。村集体内的村民以股权的形式享有项目成功运营后的分红权，通过年度分红提升大大收入水平。二、旧村改造模式在已策划的项目体系指导下，管委会要充分调动村集体的主动性，并借用房地产开发商的资源，在闲置用地、宅基地和农用地等集体土地上，采用合作开发、土地租用与土地征用等开发模
6、式，建设居住主导社区、产业主导社区、独立楼宇项目和产业基地等居住型、就业型与资产型项目。1、以居住为主导的社区开发 以居住为主导的社区开发是指将旧村改造成为服务于居民安置、外来人口导入以及企业员工居住的综合性居住社区。从业态来看，旧村改造后可以分为安置小区、商品房与出租类公寓等。村集体可以与房地产商合作采取“捆绑式”开发建设安置小区与商品房，并与开发区所属公司合作建设出租类或政策性公寓。（1）合作开发-“捆绑式”模式“捆绑式”开发要求将商品房开发用地使用权和农民安置房建设权连在一起。即村集体引入房地产开发公司，同时签订安置房委托代建合同与商品房开发用地土地使用权出让合同，并优先为村庄建设安置房
7、后再进行商品房开发。（2）合作开发-与管委会所属公司合作基于规划的项目体系，村集体与开发区管委会所属公司可以合作开发蓝领驿站、白领公寓以及专家公寓等政策性居住项目，一方面服务于周边产业人群，另一方面吸引高技术性人才的入驻。管委会要对项目进行财政补贴与税收优惠，以保证项目的正常收益。2、以产业为主导的社区开发以产业为主导的社区开发是指利用村集体土地建设具备居住与生产功能的社区，以导入对场地要求不高的小型企业为主，对临近产业集群进行生活与生产配套。村集体可以采用土地租用、土地入股与“金包银”三种开发模式。（1）土地租用-管委会所属公司租用由管委会所属公司租用村集体土地以“税收分成保底租金”方式，或
8、以一定的商业、商务、公寓面积换取土地使用权进行产业、商业与住宅等产品业态的开发，并进行招商运作。（2）合作开发-土地入股土地入股是指村集体以集体建设用地的使用权入股企业,并获得企业股权，村集体成为企业股东，部分农民受雇成为企业员工。村集体享受产业利润，以红利解决部分失地农民的生计问题，实现利益持续化。土地入股收益大，风险大，土地入股收益与企业经营情况直接相关，具有较强的不确定性。（3）合作开发-金包银模式在规划的项目体系指导下，村集体引入房地产公司共同开发，在产业集中区周边集中建设一批外口公寓、居住公寓和商贸小区，打造“金边”；外口公寓分配给农民用来出租创收，居住公寓作为拆迁户的安置用房，商贸
9、小区供农民经营。同时，对征地村的村庄内部实施旧村改造，通过道路硬化，环境美化，污水处理等措施，使村庄就地城市化，形成“银里”。3、独立楼宇产业项目开发区内的“旧村改造”可以利用小面积的闲置土地开发独立楼宇产业项目，用于发展楼宇经济。村集体可以采取合作开发与土地租用两种开发模式。（1）合作开发在规划的项目体系指导下，由村集体自建，或村集体与管委会所属公司合作成立项目公司，建设创业大厦、研究中心等独栋楼宇项目，管委会可协助其招商，项目公司负责运营；该项目提供少量就业机会给失地农民同时，可为村集体在年终提供红利收入。（2）土地租用-管委会所属公司租用由管委会所属公司租用村集体土地以“税收分成保底租金
10、”方式换取土地使用权开发独立楼宇产业项目，并统一招商运营。4、产业基地项目产业基地项目是指利用“旧村改造”整理出来的集体建设用地开发建设产业基地，大大拓展了开发区的产业发展空间。村集体可以采取土地入股、“金包银”以及土地征用等开发模式。（1）合作开发-土地入股村集体以“土地”使用权入股园区开发项目或者产业项目，享受产业利润，以红利解决部分失地农民的生计问题，实现利益持续化。土地入股收益大，风险大，土地入股收益与企业经营情况直接相关，具有较强的不确定性。（2）合作开发-金包银模式由管委会负责规划，村集体与管委会所属公司或房地产企业进行合作开发，建设产业集中区的同时，在周边集中建设一批外口公寓、居
11、住公寓和商贸小区，其中，外口公寓分配给农民用来出租创收，居住公寓作为拆迁户的安置用房，商贸小区供农民经营。（3）土地征用-农用地开发经济开发区直接将农用地进行征用，实现向建设用地的转变，开展单个项目供地或建设标准化厂房进行园区式开发。土地征用模式最大缺点在于国家严格控制建设用地指标，地方政府无法开展大规模的土地征用。案例借鉴厦门“金包银”工程为解决失地农民的出路问题，厦门市2005年起推行“金包银”工程，让每个失地农民每年至少有6000元房租收入。所谓“金包银”，就是在工业区开发、旧村改造征地过程中，统一规划建设“底层店面，上部公寓”的商业用房（金边），然后逐步对旧村内部进行规范化配套改造（银
12、里），这使农民获得新收入来源。厦门“金包银”工程的可取之处在于它不仅使失地农民有了收入保障，而且让农民公平享受到了旧村改造的好处，引导农民走上了共同富裕的道路。一、村民成为“股民”截止2007年底，厦门市已规划建设“金包银”工程270万平方米，总投入达数十亿元。旧村改造后的厦门农民人均配售面积为30平方米，购房价格按每平方米1200元计算，每个村民按“股份”入股，由村集体统一建造商住用房，三口之家就可拥有一套居住用房、一套公寓和一个店面的租金收入分配权。村民成为股东后，房屋统一委托给作为产权代表的经济合作社，由物业公司包租经营，包租期限10年。这样，每位股东每年有6000元分红。二、拒绝“三合
13、一”厦门选择本岛及岛外城市建成区内部及周边拓展区实施“金包银”工程区域，因为这些区域适合发展为工业区配套的餐饮、商贸、交通、娱乐、社区服务等第三产业。在工业区块建设时，从源头杜绝“三合一”房屋厂区不准人货混杂，企业应该安排员工在工业区周边租房居住。伴随着工业区的发展，“金包银”工程中镶嵌在村子周边的“金边”商住房就有了稳定的客户源。“金包银”工程带来的额外收获是：“三合一”安全隐患被消除于“无形”。关于东滩顾问上海东滩投资管理顾问有限公司创建于2002年，创始于上海崇明东滩生态城的开发实践和咨询研究工作。公司秉持区域开发一站式服务商的发展定位，专注于产业园区、生态城镇和旅游片区三大领域的规划咨询和招商投资全价值链服务，旨于协助国内各地方政府、新区/园区管委会和大型房地产商更好地推动城市运营、产业发展和产业地产开发等问题。
