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1、中信项目可行性分析简报73B地块的明星花园以多层和小高层项目为主，规划建筑面积26万济；126号地块的 南浦花园以别墅和多层项目为主，建筑面积6万m，; 105A号地块的星都芳庭以多层和小高 层项目为主，规划建筑面积21万nV ; 105B号地块的淮左郡项目，以联排别墅为主，兼有 多层，建筑面积9万m? ;141号地块规划土地面积11万,18米建筑高度的限制，决定了 该地块将以别墅和多层项目为主；142号约12万醇的土地面积 规划将由中高层项目为主， 届时该区可能会诞生南区地块的第一个高层项目；再加上年末推出的西南板块的多幅土地， 西南区域的市场供应量势必成为扬州的一个重点区域。3. 商业项目
2、可能存在问题20XX年下半年推出很多商业项目，预计全年的商业用房的批准预售量在33万m2以 上，20XX年商业办公用房的销售量在16万m2。乐观地预计20XX年全年的销售量在18 -20万m2,20XX年还有几个大型的商业在20XX年推出，如滨河城的8万m2、珠宝城一 期6万m2、凯运天地5万m2、财富广场7万m2、红星美凯龙18万m2、京华城中城18 万m2等等。在20XX年末又有一批商业熟地推出，这些地块开发快的话，在20XX年都可 以面市。如此大的商业供应量势必给商业项目带来巨大的压力。分析近两个季度的数据，扬 州的商业批准预售量从2季度的占住宅的30%到3季度约占住宅的50%0而从一个
3、成熟的 市场来看，商业的推出量如果占住宅的10-20%的比例是正当范围内。由于扬州的商业开 发这几年刚开始兴起，会有一个急剧市场补充期，但是近50%的市场份量来看还是偏大。 同时从二手房非住宅的成交量来分析，从一季度开始成交量逐步减少。4, 商品房价格稳中有升影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。当有效供给不足，必然导致房价上涨， 而房价上涨又减少了有效需求，从而增加有效供给，最终达到一个平衡点。20XX年扬州市 的土地供应已较20XX年有所减少，土地的稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；对开 发商要求越来越高，国家强制性规定环保、节能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限 价住宅商品房的大量
4、投入，将抑制整体房价快速、大量上升。20XX年扬州市房地产市场从 总体上看，没有引起房地产暴涨和暴跌的不稳定性因素，总体保持平稳略升的趋势。5. 东区发展渐成规模、北区低位抬头20XX年，扬州东区及北区普通住宅所占市场份额趋势如下图：在20XX年东区的市场份额变动较大，在二季度市场份额达到全市的最低点，而在第 三季度却达到了 36.70% ,第四季度又比第三季度上升了 1.76% ,三四季度均位居第二, 仅次于西区，说明东区的规模与优势正日渐形成，其发展势头不亚于西区。北区在20XX年市场份额在后三季度处于上升趋势，但市场份额不是很高。根据土地 的出让情况来看，北区在20XX年将会有很多新的楼
5、盘推出。四.竞争性项目分析京华城中城a、基本概况：由扬州京华城中城生活置业有限公司开发，位于文昌西路，扬州火车站旁。 总建267万平方米的超大体量，住宅130万平方米，复合多层、联排低层、小高层、 高层多种建筑，是扬州目前规模最大的楼盘，商贸与住宅相结合。分四期开发，目前 开发第一期，别墅67栋，小高层21栋。b、推广诉求：“京华城中城，扬州的新市中心”。功能齐全的城市中心，所有生活所需全 满足。小区规模大，与人工湖相连，面积达到271亩，且有百万平方米全生活广场，c、定位与销售：定位“新扬州市中心第一大高档住宅区”，目前第一期在售，20XX年XX 月XX日开盘，拟定20XX年XX月入伙。联排
6、别墅面积区间190-210m2 ,叠加别墅 140-160 m2。一期销售不到30%，标准层均价3600元/ m2，叠加均价4600元/ m2 , 联排均价5100元/ m2。d、主要优劣势：规模大，配套全，开发商资金雄厚。但价格较高，且刚开始建设，小区 尚看不出什么规模，价格不够合理，所以销售不太好。e、项目竞争性：扬州房地产市场的大盘，目前建设销售正在进行中，开发种类多，但其 价格不够合理，如果项目开发出一定规模，且销售价格合理，对扬州房地产在售楼盘 的影响都比较大。由于该项目随后几年内保持较大的推盘量，产品类型与价位均较为 接近，所以与本项目存在有直接竞争。凯运天地a、基本情况：扬州凯运
7、房地产开发有限公司开发，地处扬州市古运河东岸；项目总占地 324亩；项目建筑面积29.05万治（住宅20.26万m2 ）;容积率1.38 ;绿化率37%O 共有1292户，住宅，计1292户（多层26幢约8.69万m2、小高层12幢约11.57 万m2、公建配套用房17幢约8.97 m2 b、三期销售情况:20XX年0XX月0XX日开盘，现售住宅，商铺未售。共推出103套， 已经销售多于80% ,在售小高层与多层均价3900元/m2 ,三室两厅两卫，120 m2 , 所占比例80%，两室两厅两卫，90m2 ,共10户左右。主要客户为私营业主、夫妻双 方都有固定收入人群。c、户型配比：三室两厅两
8、卫120平方米左右（占80%左右），两室两厅一卫93.15平方d、项目优劣势：品牌效应，规模较大，配套设施较好，扬州综合整治项目，十大实事工 程，五大亮点之一。它创建的是一个品牌，所以从它的售楼处，样板房都具有特色。 周边市政配套不太好。e、项目竞争性：凯运天地在扬州走的是品牌道路，作了大量宣传，并与京华城中城一样 用台湾知名演员作形象代言人，在扬州房地产市场有一定影响，并且带动了东区的地 产市场。以古运河作主打，销售情况好，位置离市中心不是很远。目前正在销售，明 后年将仍保持相当数量的住宅推出量，与本项目有同类层次客户资源，竞争性较大。其它竞争项目金湖湾小区第二章项目概述及客户定位一、项目概
9、况1、地理位:本案位于扬州市邦江北路东侧，扬冶路北排涝河北侧，地处瘦西湖风景区与西部分区、 西北分区交汇处，南距广润发和来鹤台市民广场约500米，地块周边分布有海德公园、玫 瑰香榭、柳馨花园、翠岗小区、雍华府、山河园、金菊花都锦绣时代等大中型住宅区，所在 区域交通便捷，环境优雅，未来发展前景良好。208号地项目区域位置具体如下图所示:2、项目主要经济技术指标：用地面积区块（m2 ）绿化率容积率建筑密度规划用途限高502900m2C 区:10240035%1.230%二类用地35%1.230%二类用地18mF 区:107200235%1.630%二类用地 挑战市场瞄峰的战略国际化社区借用发展商一
10、中信泰富的国际化开发背景，整合一支国际化的开发团队打造出的一 个具有国际化标准的优秀社区。在规划设计方面更多考虑澳大利亚柏涛、香港的何显毅、王董等知名建筑设计院；景观 设计建议选择贝尔高林、美国泛亚易道、德国WSP景观设计、澳大利亚DCM等参与设计； 以及物业管理、营销顾问等一支国际化背景的团队。旨在通过国际化团队制定的一种国际化的居住标准来建立一个市场的高度。迎合需求的社区定位一园城市社区通常意义上的大盘社区给客户带来的是“世外桃源”的感觉，环境景观自然让人陶醉，但 诸多生活配套不便常使人忘而却步。突出本项目紧挨城市未来中心的独特位置和一个近70万平方米的高品质生活的大盘的 市场特性。最后我们综合将本项目的市场定位为：国际化花园城市社区二、现有控规调整建议根据现有政府对本项目的控制性规划需求，我司觉得在以下几点存在局限性：1、商业规划在D区不能体现地块的最大价值；2、E区限高18米导致产品规划空间太小；我司建议中信泰富在拿地时与政府进行有效协商，尽量避免以上局限。建议做以下修 改：A、 将商业功能改为F区的东南角，可以维持规划面积和容积率等指标。这 样将更符合商业地块的“金角银边”的原则；B、 将E区的限高放宽至36米。原有限高下的产品只有多层或别墅类，但通常开
