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1、控制性详细规划方案第二篇控制性具体计划控制体系和控制要素控制体系控制内容控制方法 控制内容层面是指控制性具体计划所控制要素。 控制方法层面是指为实现计划意图选择控制手段。计划控制体系内在组成包含6个方面：土地使用环境容量建筑建造城市设计引导配套设施行为活动第三章土地使用控制 土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范围等方面做 出要求。其具体控制内容包含用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面 积等。第一节用地面积和用地边界一、用地面积 用地面积是计划地块划定用地平面投影面积，单位为公顷，正确度全国各地 略有不一样，通常为小数点后两位，每块用地不可有重合部分。用地面积是计划
2、用地红线围合面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所 依据面积；征地面积是土地部门为了征地划定征地红线围合而成。ApWAg二、用地边界用地边界是计划用地和道路或其它计划用地之间分界线，用来划分用地权 属。通常见地红线表示是一个包含空中和地下空间竖直三维界面。地块用地边界划分通常有以下标准：(1)严格依据总体计划和其它专业计划、依据用地部门、单位划分地块；(2) 以单一性质划定地块，即通常一个地块只有一个使用性质；(3)提议有一边和城市 道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价区位级差；(6)地 块大小应和土地开发性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保 护
3、建筑及现实状况质量很好、计划给保留地段，可单独划块，不再给定指标；(8) 计划地块划分必需满足“专业计划线”要求，专业计划线用于城市基础设施控制要 求，关键有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保 护紫线、微波通道橙线等，可参考表3 1及图32； (9)计划地块划分应尊重地 块现有土地使用权和产权边界。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区分对待，新区地块规模可划分得 大些，面积控制在35ha左右，旧城改建区地块可在0. 53ha左右。计划控制线一览表第二节土地使用性质控制 用地性质划分应参考国家标准城市用地分类和计划建设用地标准(GBJ13790，简称标准。标准是控制
4、性具体计划用地分类基础依据，城 市用地分类采取大类、中类和小类三个层次分类体系，共分10大类，46类，73小 类，采取字母数字混合型代号，大类采取大写英文字母表示，比如，居住用地为大 写R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类R1和小类R11。城市用地分类代码可用于城市计划图纸和文件，使用比较方便，不过因为这 个标准顾及面较广，对于控制性具体计划，一些方面不是十分适宜。在具体计划过 程中，我们往往会碰到部分混适用地或无法明确区分用地，比如有沿街店铺居住用 地，在标准中全部是没有单独列出。第三节土地使用兼容土地使用兼容多个用地性质在地块内混合部署，以适应城市发展需要。有些使用性质能够混合，而
5、有些则不宜混合部署。例：工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音? 大型市政设施和其它用地混合部署时会有辐射或布线问题 土地使用性质兼容关键由用地适建表来反应一、国外土地使用兼容要求 纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，依据共同 功效及对外界影响程度，建立了 18个使用组(UseGroup):居住2组，小区设施2 组，零售和商业7组，娱乐4组，基础服务1组及工业2组，并分别要求了在居住 用途区、商业用途区和工业用途区中许可设置使用组。二、中国土地使用兼容要求(一) 土地使用兼容表控制 为了使控制性具体计划现有“弹性”，又不失去控制作用，各地确定了控制性具体计划土地使用性质兼
6、容表。用地性质确实定要有一定弹性余地，要制订土地兼容计划。所谓“相容”， 是指某一类性质用地内许可建、不许建或经过某计划部门同意后许建建筑项目。(二) 土地使用兼容标准(1)促进相关功效建筑集中部署；(2)提升土地经济效益；(3)降低环境干扰； (4)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；(5)保持土地使用有限灵活性，许 可部分建筑、设施混合部署:(6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提升应变能力，同时又不和总 体计划相违反。就具体分类各地应从实际出发具体对待，不强求一律。思索题1. 为何要要求土地使用兼容？2. 地块划分标准是什么？3. 简述计划控制线及其作用。第四章环境容量控制环境
7、容量控制即是为了确保良好城市环境质量，对建设用地能够容纳建设量 和人口聚集量作出合理要求。其控制指标关键包含：容积率、建筑密度和绿地率三项，对应延伸指标还有 空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量关键分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。 城市自然环境容量关键表现在日照、通风、绿化等方面。第一节容积率一、容积率概念容积率（FAR）又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内全部建筑物总建筑 面积之和Ar和地块面积Al比值。FAR=Ar/Al（万 m2 / 万 m2）容积率是衡量土地使用强度一项指标 在一定建筑密度条件下，容积率和平均层数成正比；在一定层数条件下，容 积率和地块建筑密度成正
8、比。例：广州市在旧城改造中采取以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口 密度，努力争取“高容积、低密度”土地开发政策，这就意味着增加建筑物层数。地块面积保持不变，容积率指标越高，建筑面积总量越多。容积率指标意义在于它能够比较综合地反应对城市土地进行开发建设使用强 度。容积率可制订上限和下限下限确保开发商利益上限预防基础设施超负荷运行及环境质量下降?二、容积率确实定要考虑以下原因：（一）地块使用性质不一样性质用地，开发强度不相同比如：商业、旅店和办公楼等容积率通常应高于住宅、学校、医院和剧院（二）地块区位 土地域位效益（级差地租）理论支配着城市各项用地空间安排及土地利用效率 和开发强度。土地使用
9、强度，应依据其区位和级差地租区分确定。 比如：中心区、旧城区、商业区和沿街地块地价和居住区、工业区地价相差 很大，对建设用地使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出实际效益等产 生直接影响。比如：中央商务区（CBD）容积率比远离中央商务区地域要高得多。（三）地块基础设施条件 通常来说，较高容积率需要很好基础设施条件和自然条件作为支撑。（四）人口容量 较高容积率能容纳更多人口，则需要很好基础设施条件和自然条件 以城市交通和基础设施容量指标来控制地块开发建设强度，既要避免过分开发，也要预防利用不充足。比如：香港太古广场、东京涩谷、上海国际金融中心地域、英国道克兰地域 高密度开发就配以高强度基础
10、设施容量。（五）地块空间环境条件 即和周围空间环境上制约关系，如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联络通道等。（六）地块土地出让价格条件容积率和出让价格成正比（七）城市设计要求 宏观城市设计构想，经过其具体控制标准、控制指标和控制要求等来具体表现（八）建造方法和形体计划设计 不一样建造方法和形体计划设计能得出多个开发强度方案 比如：低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度和高层高密度，这些均对容积率确实定产生重大影响。比如：美国居住区根据建筑形式划分容积率，按高层公寓、多层公寓、别墅 等类型划分。同种建筑类型地块容积率应该相同，是为了确保计划公平。三、容积率相
11、关问题（一）容积率和城市开发关系1. 前期投资费用2. 开发利润总额开发利润总额二总建筑面积X商品房售价/m2商品房售价二建筑工程成本+设计和管理费用成本+开发利润和税收+前期投资 费用好处：能够降低单方建筑面积上所分摊到前期投资费用额，进而降低总成 本，提升开发利润。土地使用费、场地平整、基础设施建设费用3. 开发资金循环速度 增加容积率，降低开发项目，将开发资金相对集中，提升开发建设强度，能 够降低前期准备工作对开发周期影响，加速资金周转，提升经济效益。（二）容积率和可连续发展关系1. 容积率过高，环境恶化，诱发社会问题2. 环境质量下降引发地租及房价下跌，使开发利润降低。（三）容积率奖励
12、 提倡在建筑综合体内统一计划公共服务设施，并对所在用地建筑容积率给予酌量递补。在中国现行民用建筑设计通则（JGJ3787）中已要求：“在既定建筑覆盖 率和建筑容积率建筑基地内，如建设单位愿意以部分空地或建筑一部分（如天井、 低层屋顶平台、底层、廊道等）作为开放空间，无条件地、永久提供作为公众交 通、休息和活动之用时，经当地计划主管部门确定，该用地内建筑覆盖率和建筑容 积率可予提升”。上海市城市计划管理技术要求（20_年10月）中要求：“市政设施用地选 址确有困难，可在浦西内环线以内建筑基地内，设置为地域服务市政公用设施（如 变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内，在计算容积率时，可不计该设施建
13、筑 面积；单独设置，在计算容积率时，可不计该设施建筑面积和占地面积，但在计算 建筑密度时，必需计入该设施占地面积”。第二节建筑密度 建筑密度是指计划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积百分比： 建筑密度=（计划地块内各类建筑基底面积之和F用地面积）X100% 城市建筑应保持合适密度，这一点是十分关键，它能确保城市每一个部分全 部能在一定条件下得到最多日照、空气和防火安全，和最好土地利用强度。第三节居住人口密度居住人口密度指单位建设用地上容纳居住人口数，单位为人公顷。具体表 现在一块用地上时，就是用该块用地总人口除以用地面积得出数值：居住人口密度=（地块内总人口数三地块面积）X100%确定人口密
14、度，应依据总体计划或城市分区计划，合理确定人口容量，再深 入确定具体地块人口密度。也可了解为：在特定生活需要，配合上对应环境和设施承受力下，这一块土 地能够容纳最适宜人口数量。确定人口密度方法：依据总体计划或分区计划，合理确定人口容量，再深入 确定具体地块人口密度。第四节绿地率一、绿地率概念（一）绿地率定义绿地率指计划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积百分比：绿地率=（地块内绿化用地总面积三地块面积）X100%计划控制其下限。这里绿地包含公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿 地和道路绿地（道路红线内绿地），不包含屋顶、晒台人工绿地，公共绿地内占地面 积小于1%雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑
15、可视为绿地。（二）绿地率功效绿地率控制能够确保城市绿化和开放空间，为大家提供休憩和交流场所。绿地率为绿地面积（包含公共绿地A3,不包含住宅用地中绿化用地A2和树冠覆盖其它用地面积A4. 1）占总用地面积百分比，即（A1+A3） /SX100%绿化率为绿化面积（包含公共绿地A3和住宅用地中绿化面积A2,不包含树冠覆盖其它用地面积A4-1）占总用地面积百分比，即（A1+A2+A3）/SX100%公共绿地率为公共绿地面积A3（仅包含公共绿地，不包含其它绿地、住宅中绿化用地和树冠覆盖其它用地面积）占总用地面积百分比，即A3/SX100%绿化覆盖率为全部绿化植物覆盖投影面积（包含公共绿地A3、其它绿地A1、住宅中绿化用地A2和树冠覆盖其它用地面积A4. 1）占总用地面积百分比，即（Al+A2+A3+A4-1）/SX100%思索题1确定容积率原因有哪些?2容积率和建筑密度关系怎样?3绿地率和绿化率、公共绿地率、绿化覆盖率怎样区分?第五章建筑建造控制建筑建造控制是为了满足生产、生活良好环境条件，对建设用地上建筑物部 署和建筑物之间群体关系做出必需技术要求。其关键控制内容有建筑高度、建筑间 距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段
