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1、土地管理概论一、土地基本概念（一）土地涵义与功能1、涵义：1）土地是地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及 人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然一社会一经济综合体。2）土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和制备等要素组成的自然经济综 合体，还包含这一地域范围内过去和现在人类活动的种种结果，以及动物就人类目前和未来 利用土地所施加的重要影响。2、基本功能： 承载功能、生产功能、资源功能、资产功能。 负载功能、养育功能、仓储功能、提供景观功能、储蓄和增值功能。（1）承载功能：土地由于其物理性质，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活
2、 和生产活动的场所和空间，成为人类进行房屋、道路等建设的地基。马克思指出，土地是一 切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生条件。（2）生产功能：在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。土壤中含有各 种营养物质以及水分、空气，还可以接受太阳照射的光、热等，这些是地球上一切生物生长、 繁殖的基本条件。没有这些环境与条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也 就无法生存和发展。（3）资源功能：土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础，是不可再生的有限资源和宝 贵财富。土地资源是人类生存不可脱离的物质基础。人类要进行物质生产，除生物资源外， 还需用要大量非生物资源，如
3、建筑材料、矿产资源、动力资源等，这些自然资源都有蕴藏在 土地之中。这些自然资源，对各个部门、各个行业，对整个国民经济发展都发挥着不可或缺 的作用。（4）资产功能：土地资产是指国家、企业和个人等将其占用的土地资源作为其财产或作为 其财产的权利。土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、交换的功能。所有权人可以将 其拥有的土地或土地产权视作财产变卖获取收益，而他人取得土地这种财产则需要付出一定 的经济代价或成本，土地的使用可为土地使用者带来一定的经济效益。（5）景观功能：此功能主要是针对特殊的土地资源来说的，不是每一块土地都有这样的功 能。土地的景观功能，不仅体现在自然风景的优美、奇特、险峻上，也体
4、现在交通便利上。（二）土地资源与土地资产1、土地资源：是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生 经济效益的那部分土地。2、土地资产：是指土地作为财产，具有经济（价值）和法律（独占权）意义。指能够被人 类使用、占有并且作为人类生产资料的土地资源，此概念体现土地的经济属性，社会属性和 法律属性。3、联系：土地资源是土地成为资产的基础；土地资产是指具有明确的权属关系（有其物主） 和排他性，并具有经济价值的土地资源。4、区别：土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生 活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义。（三
5、）土地基本特性：包括自然特性和经济特性。1、土地的自然特性：指不以人的意志为转移的自然属性； 土地面积的有限性。土地是自然的产物，人类不能创造土地。广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地， 但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。 土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性,即土地位置不能互换，不 能搬动。人们通常可以搬运一切物品，房屋及其它建筑物虽然移动困难，但可拆迁重建。只 有土地固定在地壳上，占有一定的空间位置，无法搬动。这一特性决定了土地的有用性和适 用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们
6、必须因地制宜地利用土地；同时， 这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土 地产权流动的市场。 土地质量的差异性（多样性）。不同地域,由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土 地构成的诸要素（如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石）的自然性状不同，而且人类活动 的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。 土地永续利用的相对性（土地功能的永久性）。土地作为一种牛产要素,“只要处理得当， 土地就会不断改良。”在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用 土地可以反复利用，永无尽期。土地的这一自然特性，为人类合理利用和
7、保护土地提出了客 观的要求与可能。土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性 资源而言，土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性具有两层含义：第一，作为自 然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性；第二，作为人类的活动场所和生产资料，可 以永续利用。其它的生产资料或物品，在产生过程或使用过程中，会转变成另一种资料、物 品，或逐渐陈旧、磨损，失去使用价值而报废。土地则不然，只要人们在使用或利用过程中 注意保护它，是可以年复一年地永远使用下去的。但是，土地的这种永续利用性是相对的。 只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。2、土地的经济特性：指人们在利用土地的
8、过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。包括土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性土地用途变更的 困难性）、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后 果的社会性。（四）土地、人口、环境与可持续发展1、土地与人口的辩证关系；2、人地比例关系的变化与环境问题；人口猛增、耕地锐减是造成粮食和坏境两个问题的直接原因3、人口、资源、环境与可持续发展；4、加强土地资源管理，促进可持续发展。（五）土地管理基本概念1、概念：土地管理是国家的基本职能之一，国家通过立法机构将意志表示化并用法律的形 式固定下来，国家管理机关即各级人民政府及土地管理部门来保证法律
9、法规的贯彻执行，从 而达到实现土地管理国家职能的目的。土地管理的概念可以这样描述，国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地 所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综 合性活动。其本质是对土地的行政管理。2、这一概念包括 6 个方面的含义： 土地管理的主体是国家； 土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系； 土地管理的目的是维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用，目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求； 综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地； 管理的职能是
10、计划、组织、指挥、协调与控制； 土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制 度的制约。（六）土地管理学的研究对象和研究方法1、研究对象：是作为自然经济综合体的土地利用和土地关系的管理这一完整的、综合的、 具体的社会现象的规律性，即研究调整土地关系和监督、调控土地利用，使之达到预定目标 的管理活动的规律性。2、研究方法：1）综合分析法2）系统分析法3）比较研究法4）模拟研究法5）定性定量法3、土地管理的方法：行政方法、经济方法、法律方法、技术方法二、土地管理原理（一）人本管理原理：（行为原理、动力原理） 就是一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以
11、做好人的工作，充分调 动人的积极性、主动性和创造性为根本。（二）系统管理原理：（整分合原理、相对封闭原理） 任何管理都是对一个系统的管理，必须掌握系统本身的共性和特性，使整个系统达到最 优化，实现最佳化管理。贯彻系统原理须把握住系统的三个环节：目的性、整体性、层次性。（三）动态管理原理：（动态相关原理、弹性原理）通过对企业投入、产出的各环节、多资源、多要素、多层次，实行动态控制，以实现及 时而有效的管理，达到高效率、高质量、高效益、快节奏的经营目的。（四）管理效益原理：（整体效益原理、规律效益原理） 土地管理的目的是为了寻求生态效益、经济效益和社会效益的优化组合，从而取得最佳 的整体效益。分为
12、整体效益原理和规律效益原理。三、土地管理的一般过程土地管理的一般过程人一）土地管理目标在一定时期内土地管理活动预期达到的目的，就是土地管理的目标。正确确定土地管理 目标，是对土地实现有效管理的重要环节。1）按管理层次不同，分为宏观、中观和微观土地管理目标；2）按实现时间的幅度，又可分为长期、中期和年度目标；3）宏观、中观和微观土地管理目标，或长期、中期和年度土地管理目标，它们互相联系、 互相制约，构成一个完整的目标体系。4）我国土地管理的宏观目标应是确保土地资源可持续利用，切实保护耕地，不断提高土地 生产能力和土地利用的生态、经济、社会效益，使有限的土地持续地满足人们日益增长的要 求，达到土地
13、供求的持续平衡。这是我国社会经济发展目标、土地基本国情和耕地锐减的严 峻形势，以及土地开发整理的潜力决定的。（二）土地管理组织设计1、组织设计：是管理者为实现组织目标而对组织活动和组织结构进行设计的活动。2、 组织设计的内容： 1）管理幅度和管理层次设计；2）组合职能设计；3）组织部门设计； 4）组织职位设计；5）组织职权设计。（三）土地管理职能1、土地管理的计划职能：计划职能是为实现土地管理目标而拟定方案个措施的过程。这一过程包括4 个步骤：预测、决策、计划的编制和计划的实施。2、土地管理的组织职能：组织职能一般包括建立机构，确定职位、职责和职权，领导、监 督、激励、协调部属的行动，为实现整
14、体目标而努力。3、十地管理的控制职能：1）预先控制：是指先于土地管理计划执行的控制，重点是对管理人员的培训教育；2）过程控制：在土地管理计划执行过程中的偏差控制；3）后果控制：对土地管理计划执行结果的偏差控制；四、地籍管理（一）地籍管理基本概述：地籍管理指国家为获得地籍信息和全面研究土地的权属、自然和 经济状况，而采取的以土地调查（地籍调查）、土地分等定级、土地登记、土地统计为主要 内容的行政、法律、技术和经济的综合措施体系。地籍管理的内容： （二）土地调查 （三）土地分等定级 （四）土地登记五）土地统计 （六）地籍档案管理土地分等定级调 查分 析设 计预 测注 销 登 记整 理地籍管理的一般
15、过程地籍档案 管理土地统计f土地登记土地调查地籍管理的手段:行政手段、法律手段、技术手段（测绘、图层、信息化手段）、经济手段。 地籍的特点：空间性、法律性、精确性和连续性。五、土地权属管理（一）土地制度与土地产权1、土地制度：是一定社会制度下图底关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、 使用的制度。它包括土地所有制（核心）、土地使用制。2、土地产权：是指有关土地财产的一切权利的总和，它包括土地所有权、土地使用权、土 地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。（二）土地权属管理任务与内容1、定义：土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和 使用权进行的科学管理。2、任务：1）巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制；2）保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善 土地使用条件的积极性；3）调整土地关系。3、内容：1）依法确认土地权属；2）依法管理土地权属变更（土地所有权变更、土地使用权变更、他项权利变更及 主要用途变更等）；3）依法调查、处理土地权属纠纷。（三）土地所有权与使用权1、土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包 括土地占有权、土地使用
