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1、齐源大厦物业管理方案目录一、 秩序维护管理方案二、 车辆及车位管理方案三、 工程部管理方案四、 保洁部管理方案五、 装修管理方案六、 有关费用的收取标准及方案第一部分 秩序维护管理方案秩序维护部责任范围概述1、负责物业项目范围内的秩序维护、消防等安全管理工作。2、协助公安部门侦破项目区内发生的各类案件。 3、维护办公区内的正常秩序，预防违法犯罪活动的发生，营造安全文明办公、生活环境。4、负责项目区内的钥匙管理，对各部门的钥匙使用权限实行监督检查，对丢失的钥匙进行调查处理，对确需增配的钥匙，进行增配。5、对项目区域内实行严格的消防监控管理。一、秩序维护部主管直接上级：项目经理直接下属：秩序维护员
2、（1）主要职责1、负责托管项目内的秩序维护、安全监控、消防监控和车辆进入、停泊的带班管理工作。2、负责队员的出勤考核，行政管理工作。3、建立完善秩序维护工作档案资料，积累秩序维护工作管理经验。4、定期组织队员的常规训练和安全专业的理论知识学习。5、坚持跟班带班和查岗查哨制度，跟踪秩序维护工作全过程，规范工作行为，考核工作质量。6、建立秩序维护和消防隐患检查制度，定期组织安全大检查，对查出的问题组织整改。经常检查秩序维护、监控设备的使用情况，工作状态，发现故障、失效应及时报修和更换。7、处理一般性、治安案件和客户投诉，遇紧急事件应立即报告，并组织秩序维护员保护现场。8、带教秩序维护员爱护安全、消
3、防设备和器材，对自行使用和保管的设备、器材要负责定期盘点和养护。9、主持制定秩序维护工作和四防（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）管理制度经上级和业主单位批准后贯彻落实。10、完成上级交办的其他任务。二、秩序维护员直接上级：领班（1）主要职责警卫巡逻岗1、负责巡查项目区域内的秩序情况和设备、设施安放位置周围可疑迹象，发现问题，立即查明报告。2、负责按时关闭开启项目区域的对外通道，并对通过的行人验证放行。3、负责进入项目区域内无关人的清理工作。4、对来往项目区域内的可疑人员进行监视，并及时向上级报告。5、巡视大门岗执勤情况，协助其处理疑难问题。6、按时填写巡查值班记录。7、负责院内车辆的停泊管理。
4、8、完成上级交办的其他任务。大厅接待岗1、负责外来人员出入检查登记工作。2负责进入项目区域内工作人员携带物品的查验登记工作。3、负责非办公（经营）期间的出入户登记工作。4、负责可疑人员的盘查、案件报警和现场保护工作。5、完成上级交办的其他任务。停车场岗1、负责停车场进出车辆的出入登记、指挥调度、安全疏导工作。2、负责车场内的清洁卫生、消防安全现场监视、检查工作。3、随时巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水刮蹭现象及时通知业主，并做好记录 4、完成上级交办的其它任务消防监控中心岗1）全面熟悉项目区域内的消防设备、设施的安装部位技术性能和联动方式以及开通方法。2）熟悉监控设备的基本原理、技
5、术性能、监控范围和报警方式。3）熟练使用和操作消防设备，并保证使用和操作安全。4）出现火警、盗警应在紧急处置的同时，向上级报告，组织安全疏散和营救。5）随时检查和测试消防和安全监控设备，发现故障及时报告排除，确保其时刻处于良好工作状态。6）严格遵守值班制度，坚守值班岗位，注意维护室内外卫生。7）完成上级交办的其他任务秩序维护部管理标准一、服务范围维护物业范围内正常的工作秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作。根据岗位需要进行监控、大厅、巡逻、停车场等管理。二、秩序维护管理标准（一）秩序维护管理1、 实施24小时安全监控值班制度，着装统一，用语规范，文明执勤。2、 实施人防、技防相结合，定时、
6、定点定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录，监控记录，交接班记录，物品出入门记录，非工作时间进入办公领域记录等，各项制度齐全并落实。3、 实际人身安全的地方设有明显标志，并采取防范措施。4、 制定交通事故，治安事故及其它应急情况的处理预案。5、 无重大刑事案件和重大交通事故。6、 积极配合地方警方处理违法事件。（二）消防管理1、 建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训，使之掌握基本消防技能。2、 消防设备、设施定期巡视、检修并记录在案，并及时与保卫处报告。3、 制定火警事故及其它应急情况的处理预案，保证应急疏散通道畅通无阻。三、具体服务一、火警火灾应急处理1、火警、火灾的处置方法（1）公司任
7、何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警。（2）若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心和相关人员前往扑救。（3）取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免 用错灭火器使回火复燃。（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”、干粉和CO2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。2、火灾扑救及现场控制（1）向“119”报警，并派队员到必经路口引导。（2）通知秩序维护部紧急组织队员赶赴火灾现场，进行外围警
8、戒和交通管制。（3）通知秩序维护部立即组织队员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火。（4）通知机电维修部电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水。（5）消防管理中心班长在经理指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。二、消防栓的管理1、定期检查室内消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象。2、检查接口垫圈是否完整无缺。3、消火栓阀杆上应加注润滑油。4、定期进行放水检查，以确保火灾发生时能及时打开放水。四、安全工作的方法和措施（一）定岗守护措施1、设置必要的守护岗位2、做好调查研究3、及时妥善地处理守护中发生的各种问题1）遇有违法犯罪分子进行纵火、行凶、爆炸、
9、抢劫、盗窃财物和枪支弹药等现行违法犯罪活动，应迅速报告保卫部门或公安机关，或积极采取扑救、抢救、排出险情等措施，尽力避免或减少损失，并做好现场的保护工作。2）火警迅速报警。 积极扑救。保护好现场。 向消防和保卫部门提供情况。3）盗窃迅速向保卫、公安部门报案，并向公司报告；主动维护好现场，不准无关人员进入现场；积极向公安机关、保卫部门提供情况、协助破案；要认真总结守护工作的经验教训，堵塞漏洞。如被盗案件是业主内部人员所为，应注意从检查出入人员证件、携带物品中发现嫌疑目标。凡抓获的现行犯罪分子，都应及时向保卫部门或当地公安机关汇报，请求派员处理；或将犯罪分子直接扭送当地公安机关。在押送途中要防止犯
10、罪分子逃跑或行凶。（二）巡逻的方法1、采取定线、不定线或定线与不定线相结合的巡逻线路进行巡逻。2、采取点与线结合的方法。五、停车场管理1、车场进场停放（1）停车场只对单位内的用户、本公司职员及来访客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放，应停放在指定位置。（2）当有车辆进场时，当值秩序维护员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。（3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在车辆停放登记表上作详尽记录。2、车辆离场（1）当有车辆离场时，当值安全员应及时检查车主证及相关资料。检查车主证与车辆是否相符。（2）车辆
11、离场后，及时在车辆停放登记表上登记。3、巡视（1）车场当值安全员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、未上锁等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。（2）发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按突发事件处理标准作业规程处理。（3）协助清洁工维护好车场卫生。六、交通管理1、监督进入辖区的车辆不超过15千米/小时慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。2、提醒司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。3、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。4、留意进入辖区内的一切车
12、辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载（含驾驶员超过两个以上的）的车辆严禁进入辖区。5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。6、在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停放到指定的停车位置。7、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。8、对大厦内路面的一切车辆实行统一停放管理。七、治安巡逻管理1、治安巡逻员在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。2、检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题应立即处理，并报告上级领导及有关部门。3、巡查各个重点部位、治安死角等，发现
13、有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。4、对推销人员，应拒绝入内，属“三无”人员按施工人员及“三无”人员管理标准作业规程的要求对“三无”人员进行处理。5、对大楼内的装修工程进行监管，对因超时装修产生噪音影响他人工作的装修工程进行管理或制止。第二部分 车辆机车位管理方案1、管理细则进出大厦的车辆通过感应式IC卡停车管理系统来进行管理。按照大厦建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等指定车辆出入口管理及道路交通管理方案。项目部对于车辆的管理，除了在地下停车场进出入口设一固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能，把办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式停车
14、卡，以控制道闸起落，完成车辆出入登记。地下1、地下2专用停车场，通过出售的方式供大厦业主使用，外部车辆不得入内，车辆从东门通过刷卡方式进出。楼前广场车位通过两个前通道，便捷管理，分别设立进出，仅供外来会客车辆使用，安排专人通过计时收费的方式进行管理，专人疏导，管理有序，排列整齐。本大厦业户车辆不得停放。1、地下车库管理规定（1）进出地下车库的车辆自觉维护停车场的公共秩序，文明泊车,爱护公共设备设施,如有要照价赔偿。（2）服从安保人员的管理和指挥，必须按指定的区域、线内对号停放。（3）车辆停放之后，必须锁好门窗,贵重物品不得在车内存放。（4）停泊在车场的车辆内不得放置易燃、易爆、剧毒等危禁品，否
15、则将接受处罚，并承担一切责任。（5）停放在车库内的车辆按标准及时缴纳车位使用费。（6）物业公司只能对停车场的场地进行管理,为被泊车辆提供一定的车位使用权.不负责车辆及车内物品的管理责任。无需为被泊车辆承担任何损伤，损毁及遗失负责任。但有义务协助车主追究直接责任人。（7）保持地下车库的卫生，定期巡逻，及时发现问题和处理问题。（8）地下车库仅供大厦购买车库的业主使用，其他车辆严禁入内。（9）设立专用停车警示牌，减速带等各种标识。2、地上停车场管理规定（1）地上停车场仅供外来车辆停放， 刷卡前要进行登记，方可进入；（2）外来车辆停放时必须接受安保人员的引导，排列整齐，不得随意停放；（3）地上车场允许停放时间为7：0019：00时，其它时间内无特殊情况未经允许不得停放；（4）地上车场内禁止25吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、
