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1、目录1.前言31.1研究背景31.2研究的目的和意义41.3国内外研究概况51.3.1国外研究概况51.3.2国内研究概况51.4研究内容61.5研究的方法61.6研究的技术路线72研究的理论依据72.1土地价格72.2土地集约利用及其内涵83以威海市为例对土地价格和土地集约利用之间关系的研究83.1威海市的选择83.2土地利用集约度评价指标体系103.2.1评价指标体系构建103.2.2威海市土地集约利用评价123.3土地价格与土地利用集约度的关系153.3.1土地价格趋势153.3.2土地价格与土地利用集约度关系分析154完善土地价格形成机制，促进土地集约利用的措施174.1加大土地供应调
2、控力度，保持土地价格基本稳定174.2疏导土地价格内部结构矛盾。184.3完善土地价格政策，促进土地集约利用204.4大力推进土地市场建设，完善土地交易市场竞争机制214.5加强组织领导，健全土地价格管理体制22参考文献23关于威海市完善土地价格机制促进土地资源集约利用的研究丛鹏飞，秦明星(山西农业大学 资源环境学院,山西 太谷 030801)摘要：提高土地使用效率、集约利用城市土地，是我国土地管理中的一项重要措施。通常在成熟的土地市场中，土地资源的配置直接受到价格的影响，理论上表现为土地价格与集约度成正相关关系。本文运用层次分析法，建立土地集约利用程度综合评价指标，研究土地价格和土地集约利用
3、程度的关系，并鉴于土地价格主要由土地取得成本、开发成本和政府收益三部分构成，本课题从分析土地市场实际情况入手，研究当前土地价格管理体制、土地价格形成机制以及土地价格体系中征地、拆迁安置补偿、配套开发建设、行政划拨、批租出让等方面价格问题，并就完善土地价格形成机制、促进土地资源的集约利用提出相应的对策措施。关键词：土地集约利用 土地价格 层次分析法 威海市1. 前言1.1研究背景土地是由土壤、岩石、矿藏、水、空气、植被等组成的自然综合体。土地是不可再生的资源，是民生之本、发展之基。威海市土地资源十分有限，建设用地供求矛盾突出，土地交易价格不断攀升，已引起政府和社会各界的高度关注。威海市土地资源紧
4、缺，形势严峻。全市土地总面积5797平方千米，其中农用地占80 ，建设用地13.3，未利用地占6.7。（图1）人均土地面积0.23公顷，不到全国水平的三分之一。当前，国家对土地的宏观管理日益趋紧，可用土地资源十分紧缺，深化土地价格改革，完善土地价格形成机制，促进土地集约利用，合理配置土地资源，是提高威海市土地利用效率的关键所在。 图1 威海市土地利用结构 1.2研究的目的和意义土地是经济社会发展的载体，也是保障粮食安全的战略资源。随着经济社会的快速发展，土地供需矛盾日益突出，有限的土地资源需要满足“吃饭”与“建设”的需要，根本出路就是加强土地的集约利用，而土地价格是影响土地集约利用的重要因素。
5、威海市是中国沿海开放城市之一，近几年经济发展较快，但随之而来的人地矛盾越来越突出，不合理的土地利用和布置格局，不仅浪费了土地资源，更制约着社会和经济的发展，所以充分认识到节约集约利用土地尤为重要。完善土地价格形成机制，促进土地资源集约利用，是解决建设用地需求旺盛及土地供应不足之间矛盾的基本途径，也是实施可持续发展的要求，是未来土地利用方向的必然之路。1.3国内外研究概况1.3.1国外研究概况国外对土地集约利用的关注始于对农业用地的研究。18世纪，古典经济学家杜尔格、安特生和李嘉图等在研究农业地租问题时，发现并证明了农地集约耕作中的报酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的原因。后来，马克思指
6、出，“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上。”随着人们对土地利用范围的扩大和人地矛盾的日益突出，土地集约利用由农业土地利用扩展到城市土地利用，农业土地集约利用的概念也就引入到城市土地集约利用中。美国著名土地经济学家理查得伊利1924年出版的土地经济学原理一书中指出：“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫土地利用的集约。”伊利在该书中还阐明了人口、土地资源的稀缺性、地价等因素对城市土地集约利用的影响，指出：“地价昂贵的第一个后果是，使人们不得不高度集约利用土地。”1.3.2国内研究概况我国城市土地集约利用研究起步较晚，传统的土地集约利用方
7、式，主要是通过增加对土地的投入，提高土地利用效率和经济效益。但对土地的投入并非越多越好，也不应只注重经济效益。我国国土资源部2008年发布的建设用地节约集约利用评价规程对城市建设用地集约利用的定义是：“以符合有关法规、政策、规划为向导，通过增加对土地的投入，不断提高城市土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。”但由于城市土地利用的特殊性和复杂性，人们对城市土地集约利用的概念及内涵也就存在着多种理解，其中主要有：城市土地投入的提高；城市土地产出的提高；城市土地产出率的提高；城市土地利用强度的提高；城市土地利用结构和布局的优化；城市存量土地利用效率的提高。1.4研究内容本课题主要研究土地价格和土
8、地集约利用之间的关系及威海市的土地价格机制，以促进其对土地资源集约利用。依据层次分析法，构建土地集约利用程度综合评价指标，分析出土地价格和集约利用之间的关系，从影响土地价格的土地取得成本、开发成本和政府收益这三个方面入手，研究当前土地价格管理体制、土地价格形成机制以及土地价格体系中征地、拆迁安置补偿、配套开发建设、行政划拨、批租出让等方面价格问题，并就完善土地价格形成机制、促进土地资源的集约利用提出对策，一加大土地供应调控力度，二疏导土地价格内部结构矛盾，三是完善土地价格政策，四是完善土地交易市场竞争机制，五是加强组织领导健全土地价格管理体制。1.5研究的方法主要运用层次分析法，利用统计资料、
9、调查资料和其他相关资料，运用系统分析方法、动态与静态相结合，构建土地利用集约程度综合评价指标，理论与实证研究相结合的方法进行研究。1.6研究的技术路线完善土地价格机制促进土地集约利用资料收集各类用地地价指标及权重以往研究资料资料整理分析土地集约利用变化土地价格变化趋势住宅用地商业用地工业用地综合评价动态分析定量分析土地价格与土地集约利用的关系合理的土地价格促进土地的集约利用2研究的理论依据2.1土地价格土地价格是为购买土地而支付的、用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。它反映的主要是作为土地资源和资产的价值，一个充分市场化的地价，可以起到合理配置土地资源的作用。2.2土地集约利用及其内
10、涵 土地集约利用，是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地利用效率，并取得更高的经济社会和生态环境效益的过程，是一个土地价值稳定攀升、不断挖掘城市土地使用潜能的动态过程。城市土地集约利用的内涵，大致可划分为两类。从土地利用成效角度出发，土地集约利用涵义应包括三个层面：一是土地产出高效化；二是土地布局和土地结构合理化；三是土地利用效益的综合化。从不同空间尺度出发，土地集约利用涵义应包括宏观、中观和微观三个层次。3以威海市为例对土地价格和土地集约利用之间关系的研究3.1威海市的选择威海市人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、
11、城市化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。提高土地使用效率、集约利用土地引起了理论界和政府部门的高度重视。理论上，土地价格与土地集约利用程度存在一定的联系。土地资源稀缺，导致土地价格上涨，理性的投资者在土地价格呈刚性上涨而又无更多的土地可供选择的情况下，必然会提高土地集约利用程度，以获得最大利益。提高土地使用效率、集约利用城市土地，是我国土地管理中的一项重要工作。学术理论界和土地管理相关部门都给予高度关注。通常在成熟的土地市场中，土地资源的配置直接受到价格的影响，理论上表现为土地价格与集约度呈现正相关关系。我国土地市场起步较晚，至今仅有近30年的发展历程，许多城市地产市场还不完善。相比较而
12、言，沿海城市以及经济发达城市地产市场发育比较成熟，因而地价也更能体现其稀缺性。这为分析城市土地价格与土地集约利用关系的科学性提供了保障。本文选择威海市，通过土地集约利用评价指标体系，计算2004-2010年间土地利用集约度指数，然后分析土地利用集约度与商业地价、住宅地价及工业地价的相关性。威海市现阶段的土地价格从形式上可以分为商业地价、住宅地价、工业地价。受市场化程度不同的影响，商业地价最为成熟，而工业地价市场化程度最低。威海市从2001-2010年，除工业地价外，其它两种形式的地价均呈现明显的上升态势。（图2）从总体上看，威海市地价水平增长有加快趋势。 图2 2002年2011年威海市土地均
13、价变化趋势 3.2土地利用集约度评价指标体系3.2.1评价指标体系构建开展城市土地集约利用评价指标的研究,对于促进城市土地资源优化配置,推动城市用地内部挖潜,缓解城市用地紧张具有积极的作用,并且有助于进一步加强城市建设用地的控制力度。该指标体系的构建应该遵循三个基本原则:1、科学性与系统性原则;2、资源环境适宜性原则;3、可操作性原则。根据上述基本原则对本次评价采用层次分析法构建评价指标体系,由一个目标层,4个准则层和10个指标构成,其中的准则层包括土地投入强度、土地使用强度、土地经济效益以及土地生态效益。表1 威海市土地集约利用评价指标体系目标层A准则层B指示层C指标说明威海市土地集约利用评
14、价综合指数A土地投入强度B1单位面积用地固定资产投入(万元/hm2)C1社会固定资产投资额(万元)/土地面积(hm2)城市道路广场面积比重(%)C2城市道路广场总面积(m2)/城市面积(m2)城市人均建设用地(m2)C3城镇建设用地面积(m2)/城镇人口数(人)土地使用强度B2城市综合容积率C4城市建筑总面积(m2)/建设用地面积(m2)土地闲置率C5闲置土地面积(m2)/建设用地面积(m2)单位面积社会消费品零售总额(万元/hm2)C6社会消费品零售总额(万元)/建设用地面积(hm2)土地经济效益B3单位面积财政总收入(万元/hm2)C7城市财政总收入(万元)/建设用地面积(hm2)单位工业
15、面积工业产值(万元/hm2)C8工业产值(万元)/建设用地面积(hm2)土地生态及可持续利用度B4城市建成区绿化覆盖率(%)C9建成区绿化覆盖面积(m2)/建成区面积(m2)城市用地规模弹性系数C10建设用地增长百分比(%)/人口增长百分比(%)3.2.2威海市土地集约利用评价城市土地集约利用评价模型有集约度模型、总分值-极限修正模型、SE-DEA模型等。对威海市土地集约利用进行评价,采用建立集约度模型的方法。集约度模型由于其稳定性高,可以进行因素之间的比较,还可以计算总体的情况,广泛应用于城市土地集约利用总体评价。设城市土地集约利用系统评价指标变量为Ui(i=l至n),其值为Xi(i=l至n),ai、bi为系统稳定临界点上指标的上下限。土地利用系统变量对系统的功效可表示为: UA(ui) 具有正功效时UA(ui)= UA(ui) 具有负功效时 式中:UA(
