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1、WORD格式房地产工程投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进展*商住综合开发。2、报告中有关本钱的明细换算科目根本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经历确定。工程面积参数表表 1-1工程总占地 (m2)6655.85总建筑面积 (m2)47922.12沿街商业建筑 (m2)住宅面积 (m2)2配套设施面积 (m )2地下停车场 (m )二、工程开发本钱费用的估算：本工程开发由土地本钱购置款，前期开发费用， 建安工程本钱费，根底设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建立周期较长，本案采用动态分析法进展估
2、算，各项费用详见以以下表：( 一) 土地费用表 2-2序号工程单价元 /m2备注1 土地使用权出让金2征地费3455.6 元/m2专业资料整理WORD格式3 拆迁安置补偿费专业资料整理WORD格式( 二) 前期开发费用估算表表 3-3序号工程金额万元取费标准 ( 元/m 2)1规划、设计、可研费47.001.1规划费20.001.2设计费25.001.3可研费2.002水文、地质勘察费3.502.1测绘费1.502.2勘探费2.003筹划费合计三建安工程费用表 4-4序号建安工程单方造价元/m2 )总造价 ( 万元1 沿街商业建筑土建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计专业资料整理W
3、ORD格式四根底设施费表 4-5序号工程单方造价 ( 元 /m2)根底设施 ( 含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网 )130五开发期税费估算表表 4-6序号工程金额(万元)1 固定资产投资方向调节税2配套费3质检费4建筑管理费5卫评费6环评费7墙改基金8绿化费9白蚁防治费10土地使用费11再就业基金12教育专项基金13编标费14招标费15规划许可工本费16土地证工本费17施工许可证合计总造价 (万元 )估算说明 ( 元/m2)5%8031.21.41.2120.12.341010210.50.50.5专业资料整理WORD格式六不可预见费表 4-7序号工程金额(万元)说明1土地费2 建安工程
4、费3前期工程费( 一)+( 二)+( 三 )+( 四 )*3%4 根底设施费总计七管理销售费用表 4-8序号工程金额 ( 万元 )估算说明 ( 元/m2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费7物业管理基金8 公用设施维修基金9管理费合计八投资与本钱费用估算汇总表表 4-9工程单方本钱 ( 元 /m2 )金额 ( 万元 )占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用根底设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计专业资料整理WORD格式三、投资方案与资金筹措：专业资料整理WORD格式本工程开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的局部。本案开发商自有资金*
5、万元作为启动资金，需贷款 * 万元，总投资 * 万元，将工程投资进程分为前期、中期和后期，投资方案与资金筹措详见表5-10 。投资方案与资金筹措表 4-10序号工程合计(万元)前中后1 开发投资2 资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再投入四、工程销收入的测算本工程以 * 市同类 * 房可比案例，参照 * 市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3 层商铺连卖，其中 1-2 层，建议售价 * 元 /m2, 三层建议售价 * 元 /m2,均价 * 元/m2。地下停车场，建议售价* 万元 / 车位。表 4-11工程面积 (m2 )建议单位平均售价
6、元/m2 )销售收入万元沿街商铺住宅停车场个车位合计说明：以上销售收入都是在工程进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出专业资料整理WORD格式租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以到达预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、工程投资收益分析：根据估算的开发本钱费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：一销售税金及附加估算表 4-12序号类别计算依据金额万元1营业税销售总收入 *5.68%2教育费附加营业税额 *11%3城建税4印花税销售总收入 *0.05
7、%5交易管理税销售总收入 *0.5%合计二土地增值税计算表表 4-13序号工程计算依据金额(万元)1销售收入2扣除工程金额以下 4项和2.1开发费用2.2开发本钱2.3销售税及附加2.4其他开发本钱 *20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)30%2530%1525%1015%10%平安状态平安较平安有危险较危险危险说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看本钱高于收入， 但为近邻的 * 节约了 * 元/ 的人防配套费，并产生了一定的社会效益。三投资利润率敏感性分析表专业资料整理WORD格式表 4-17工程变 幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额投资
8、利润率 ( 图 4-1)单价变动*%目标利润率投资变动因素变化率-10%-5%05%10%说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长 *%，即* X *%=* 万元，当投资本钱降低 5%是，投资利润率提高*%，即专业资料整理WORD格式* X *%=* 万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本工程实施过程中，控制本钱和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议 ：1、 本工程是 *，按本工程的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体工程投资是适宜、可行的。3、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有缺乏之处， 建议投资方在本报告的根底上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。专业资料整理
