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1、全国智能化养老实验基地陕西省天鹅老年宜居社区可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目背景与概况11.2 报告编制依据和内容61.3 问题与建议7第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性13第三章 市场需求分析193.1 项目市场定位193.2 区域房地产业分析193.3 养老地产行业分析213.4 文化产业园分析26第四章 建设地点与建设条件334.1 建设地点334.2 建设条件33第五章 项目建设方案365.1 项目建设指导思想和基本原则365.2 设计依据385.3 总体规划395.4 建筑结构39第六章 智能化系统工程设计方案476.1 项目概
2、况476.2 项目需求分析486.3 设计原则和依据506.4 系统设计说明55第七章 公用工程及辅助设施717.1 电力工程717.2 给排水工程757.3 供热工程787.4 消防工程79第八章 节能、节水措施818.1 节能节水的必要性818.2 设计依据818.3 建筑节能828.4 节电措施828.5 节水措施838.6 能源管理84第九章 环境保护与消防859.1 环境保护859.2 消防91第十章 组织机构及劳动定员9310.1 组织机构9310.2 机构设置9310.3 人力资源开发94第十一章 项目管理与实施进度9611.1 项目建设期管理9611.2 项目实施进度97第十二
3、章 项目招投标方案9812.1 招标依据9812.2 招标组织原则9812.3 招标范围9912.4 招投标程序9912.5 招标的具体情况101第十三章 投资估算与资金筹措10313.1 编据依据10313.2 估算范围10313.3 编制办法10313.4 投资估算10513.5 项目资金筹措及资金来源112第十四章 财务评价11314.1 财务评价依据11314.2 财务评价基础数据选择11414.3 收入估算11514.4 财务评价指标计算11614.5 盈亏平衡分析11714.6 财务评价结论117第十五章 社会效益评价11915.1 社会影响分析11915.2 互适性分析12015
4、.3 社会风险分析121第十六章 结论与建议12316.1 结论12316.2 建议124第一章 总论1.1 项目背景与概况1.1.1 项目名称某某天鹅老年宜居社区1.1.2 承办单位概况单位名称：某某市城泰实业集团有限责任公司单位概况：某某市城泰实业集团有限责任公司是一家民营企业，成立于2011年，现有资产20亿元。母公司成立于2006年，注册资金1亿元。通过不断的探索创新，历经多次变革，公司现有十个子公司，经营范围拓展到房地产开发、文化传媒、信用担保、信息产业、煤化工、装备制造业等多个领域。公司及子公司现有员工300人，其中30岁以下占60%；3150岁的员工占34%，年龄结构合理。本科以
5、上学历占70%；大专及其以下占30%。2011年初某某城泰集团对原有的组织结构进行了调整，确定总部与子公司的基本构架与职能。总部下设：企管部、财务部、投资发展部、造价管理部、工程部及综合办公室。保留、改组、新建成立了陕西城泰房地产开发有限责任公司、陕西城泰房地产建筑有限责任公司、陕西城泰房地产策划有限责任公司、某某市金莳工贸有限责任公司、某某市创新软件有限责任公司、亚洲传媒陕西分公司、府谷县泰达煤化有限责任公司、陕西万诺空调设备有限责任公司、陕西某某兴煜通用机械制造有限责任公司9家子（分）公司。组织机构进一步优化，职能与分工进一步明确，为某某城泰集团的发展奠定了基本的组织基础。公司自成立以来，
6、主要从事政府统建代建项目等相关业务，几年来在工程管理等有关方面积聚了一定的专业人才。某某城泰集团按照“融资多样化、股权多元化、运营市场化、发展产业化”的经营理念，着力打造三大主营板块：房地产开发及基础设施建设板块，煤、煤化工、轻工业板块，金融服务与资本运营板块。努力实现三大目标：一、实现更大的社会效益和担负更大的社会责任；二、壮大公司资产；二、充分发挥公司融资平台。某某城泰集团愿以一流的服务，一流的质量和加倍的努力，携手社会各界同仁团结奋进，高标准、严要求，为某某经济的发展做出贡献。1.1.3 拟建地点本项目拟建地点位于陕西省某某市榆阳区芹河乡天鹅海则村。1.1.4 项目建设规模1.1.5 项
7、目整体定位依据全国老龄办及全国智能化养老工作委员会相关文件精神，本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的示范性工程、国家智能化养老实验基地、老年宜居社区专为老年人设计的智能化老年住宅与之配套的子女住宅，配套齐全的三甲医院、护理中心、中小学校、幼儿园、商场、剧院、银行、加油站等，以及独具特色的民俗风情园、红色文化教育基地、陕北四合院等文化旅游基地。创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的“智能化养老示范工程”。1.1.6 项目的实施进度1.1.7 总投资及资金筹措1.1.8 主要技术经济
8、指标1.2 报告编制依据和内容1.2.1 编制依据1、中华人民共和国老年人权益保护法；2、社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)；3、中国老龄事业发展“十二五”规划；4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知；5、陕西省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见；6、陕西省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)；7、某某市人民政府关于印发某某市老龄事业发展十二五规划的通知（榆政发201265号）；8、某某市人民政府关于印发某某市老年人优待规定的通知（榆政发201266号）；9、全国智能化养老实验基地建设标准(试行)；10、国家康居示范小区智能化系统示
9、范小区建设要点与技术导则；11、养老住区智能化系统建设要点与运营标准；12、老年公寓和养老院设计指南；13、城市道路和建筑物无障碍设计规范;14、老年人建筑设计规范;15、方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范；16、项目业主提供的其它相关基础数据和材料。1.2.2 编制内容本项目是某某天鹅老年宜居社区建设项目，主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方面进行
10、合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。1.3 问题与建议1、虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大，项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，我国养老地产行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致养老地产需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年社区主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善
11、，人们养老观念的改变，养老地产行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面
12、接触生活的空间。4、本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，我们建议本项目实施滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为10年。 第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性1、本项目的建设是提高老年人生命生活质量、满足各类老年人不同需求的需要；本项目将按照全国老龄委办公室的要求，与国内最具影响力的养老机构连锁联动，与加拿大、日本等国外养老机构互动，积极探索时下最受老年人仰慕的时尚生活方式“候鸟式养老”模式，建设成为规模大、设施全、服务高、理念新的高端智能化养老实验基地。基地建成后，将形成养生颐养、健康延寿、快乐享年、人
13、性智能化等几大板块，突出以人为本、整体智能化平台、管家式服务、医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年人群需要的首善养老服务示范社区。本项目按照养老住区智能化系统建设要点与运营标准，打造高标准、高规格的智能化老龄服务示范基地。项目总占地约2800亩，总建筑面积320万平方米。其中，智能化老年住宅62.7万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室、客厅、厨房的配置，与普通居民住宅相同。老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用；厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。社区公园内
14、不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内的座椅、步道均带有按摩功能。基地内设有老年大学，提供管家服务。入住公寓的老人需佩戴“老人活动监测器”，监测器可将老人的一日三餐内容、活动量、血压、脉搏等情况自动记录传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供个性化的保健方案。本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。项目除筹建老年公寓外，还配套建设还有康复中心、娱乐中心、老年大学、三甲医院、养生会所、酒店、中小学校、幼儿园、银行、超市、加油站等；同时为了满足住户的精神文化等需求，还建设有剧院、艺术中心、民俗风情园、红色文化基地、家庭农场等，整个
15、基地空气清新、绿树成荫、流水潺潺、环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游的好去处。2、本项目的建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化的必须选择随着我国经济与社会的发展，目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计，2013年我国60岁老年人口将超过2亿， 2025年将突破4亿，2050年将达到峰值4.83亿。届时，我国每3个人中就有1个老年人。与此同时，2010年我国家庭平均人数为3.1人，2030年将缩小到2.6人，2050年缩到2.51人。独生子女家庭占家庭总数的37%，“4-2-1”家庭结构逐渐成为主流的结构。人口老龄化快速发展的同时，我国养老服务发展不平衡、不协调、不可持续问题日益凸显，养老服务
