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1、房地产基基础知识识一、房地地产基本本概念（一一）房地地产：房房地产又又称不动动产，是是房产和和地产的的总称，指指土地上上的建筑筑物、附附着物，包包括住宅宅、商住住楼、写写字楼、厂厂房、商商铺、仓仓库等。房产总是是与地产产联结为为一体的的，具有有整体性性和不可可分割性性。（二）房房地产产产权：是是指产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用土地地使用权权。具体体内容是是指产权权人在法法律规定定的范围围内对其其房地产产的占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。（三）房房地产证证：是房房屋土地地权属凭凭证二合合为一，是是房地产产权属的的法律凭凭证。（四）土土地类型型：一般来来说，土土地按其其使
2、用性性质划分分为：居居住、商商业、工工业、仓仓储、综综合用地地、公共共设施用用地及自自由集资资、微利利房用地地。（五）三三通一平平：是指指地皮在在发展基基础上的的水通、电电通、路路通、场场地平整整。（六）七七通一平平：是指指上、下下水通、排排污通、路路通、通通讯通、煤煤气通、电电通、热热力通、场场地平整整。（七）土土地使用用权：是是指政府府以拍卖卖、招标标、协议议的方式式，将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者（土土地使用用权年限限以当地地政府规规定为准准）。土土地使用用权期满满后，如如该土地地用途符符合当时时城市规规划要求求的，土土地使用用者可申申请续用用。目前，按土地地
3、管理法法规定，住住宅用地地最高不不超过770年，商业用地不超过40年；工业用地不超过50年。都没有规定最低年限。土地出让让金：指指市县级级人民政政府土地地行政主主管部门门将土地地使用权权出让给给土地使使用者，并并由土地地使用者者按规定定的标准准向国家家缴纳的的土地出出让的全全部价款款。（八）国国土资源源局：代表表国家行行使土地地所有者者的职权权，是政政府的土土地管理理部门。（九）房房产管理理局：代代表国家家行使房房地产权权属管理理，同时，代代表本级级政府对对房地产产市场、房房地产行行业进行行指导和和管理。对对权属的的管理，重重点是办办理房地地产初始始登记、转转移登记记、抵押押登记、注注销抵押押
4、登记、变变更、继继承、赠赠与等手手续的部部门。（十）公公证处和和仲裁机机构：公证处处是一个个国家的的证明机机关，是是法律公公证的机机关；仲仲裁机构构是对经经济合同同进行裁裁定专门门司法机机构。（十一）开发商：专门从事房地产开发和经营的企业。（十二）代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。（十三）房地产经纪人：是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。(十四四)佣金金：是中中介机构构完成一一宗房地地产经纪纪业务后后获取的的报酬。它它是一
5、种种劳动收收益、风风险收益益、和经经营收益益的结果果。根据据房地地产经纪纪机构管管理办法法规定定：房地地产经纪纪机构开开展经纪纪业务时时，有权权获取佣佣金（十五五）房地地产转让让：指房房地产权权人通过过买卖、交交换、赠赠与等形形式将房房地产转转移给他他人的法法律行为为，按现现时有关关规定，预预售及现现售的房房地产均均可转让让，但必必须到国国土局办办理转让让手续，房房地产公公司不得得给预购购房者更更改改名名。（十六）房地产产登记：指由法法律规定定的机构构将申请请人的房房地产权权利登记记于政府府特定的的簿册上上，并颁颁发房地地产权利利证书的的一种法法律制度度。它是是加强房房地产管管理、保保障房地地
6、产当事事人合法法权益的的一项基基本制度度。产权及房房产种类类： 房产证证可分为为商品房房、房改改房、村村民自建建房三种种形式。 房产证证实行两两证分离离，即将将房产与与地产分分离办证证，房产产所有者者持有“房屋所所有权证证”、“土地使使用权证证”两种证证件，但但目前我我们四川川基本上上是把房房产证和和土地使使用证分分开办理理的。 房屋产产权：指指房产的的所有者者按照国国家法律律规定所所享有的的权利，也也就是房房屋各项项权益的的总和。即即房屋所所有者对对该房屋屋财产的的占有、使使用、收收益和处处分的权权利。 公房：也称公公有住房房、国有有住宅，指指由国家家及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建销售
7、售的住宅宅，在住住宅未出出售之前前，住宅宅的产权权归国家家所有。 使用权权房：由由国家及及国有企企业事业业单位投投资兴建建的住宅宅，政府府以规定定的租金金标准出出租给居居民的公公房。 共有房房产：两两个或两两个以上上的人对对同一项项房产共共同享有有所有权权。 现现房：指指开发商商已办妥妥房地产产权证（大大证）的的商品房房。 期期房：指指开发商商从取得得商品房房预售许许可证开开始至取取得房地地产权证证（大证证）为止止的期间间。 外外销房：由房地地产开发发企业建建设的，取取得了外外销商品品房预（销销）售许许可证的的房屋，外外销商品品房可销销售给国国内外（含含港澳台台）的企企业、其其他组织织和个人人
8、。 内内销房：由房地地产开发发企业建建设的，取取得了商商品房预预（销）售售许可证证的房屋屋，内销销商品房房可出售售给当地地企事业业单位和和居民。 准现房房：指房房屋主体体已基本本封顶完完工，小小区内的的楼宇及及设施的的大致轮轮廓已初初现，房房型、楼楼间距等等重要因因素已经经一目了了然，工工程正处处在内外外墙装修修和进行行配套施施工阶段段的房屋屋。（十七）商品房房：指开开发商以以市场地地价取得得土地使使用权进进行开发发建设并并经过房房地产管管理部门门批准在在市场上上流通的的房地产产，它是是可领独独立房产产证并可可转让、出出租、继继承、抵抵押、赠赠与、交交换的房房地产。（十八）政策性性商品房房：指
9、政政府按住住房制度度改革方方案免除除房地产产的地价价，按房房屋的成成本造价价售给企企业或符符合条件件的职工工，带有有福利性性的房屋屋。这些些房屋由由市政府府主管单单位筹资资建设，用用来解决决企事职职工住宅宅困难户户，价格格由政府府确定，实实行优惠惠价格政政策。（十九）自建房房（集资资房）指指各单位位自筹资资金或合合资兴建建的房屋屋。产权权属投资资单位所所有，一一般自用用为主，不不得在市市场上流流通(按按规定已已补交地地价的除除外）。（二十）楼花：是是在完成成征地拆拆迁，规规划设计计以后尚尚未建成成之际，按按设计图图纸进行行出售的的房产，国国家已经经禁止出出售楼花花。（二十一一）商品房预售许许可
10、证：按规定定房屋未未建好之之前（也也就是说说没有办办理房屋屋初始登登记前）出售均要办理此证，开发商将有关资料送到房管部门申请，批准后方可预售房屋（现房出售目前暂时不需此证）。申请时应应提供的的资料：1、开发发企业的的营业业执照和和资质证证书（验验原件，收收复印件件），委委托代理理的需提提供法人人授权委委托书；2、土地地使用证证、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、施施工许可可证（验验原件，收收复印件件）；3、投入入开发建建设的资资金占工工程建设设总投资资的比例例符合规规定条件件的证明明、资金金监管协协议；4、预售售商品房房分层平平面图、总总平面图图、房房产预测测绘成果果报告（提
11、提供电子子图表并并刻成光光盘）；5、基础础和主体体验收报报告；6、工程程施工合合同及关关于施工工进度的的说明；7、商品品房预售售方案。主主要说明明预售商商品房的的位置、面面积（分分别注明明各栋房房屋套内内建筑面面积、分分摊共有有建筑面面积及部部位）、竣竣工交付付日期和和非经营营性公共共配套房房屋、基基础配套套设施等等内容；8、前期期物业管管理招投投标备案案书；9、其他他登记机机关认为为需要查查验的相相关资料料。（二十二二）房产抵抵押贷款款：指以以房产作作为抵押押物向银银行等金金融机构构获得一一次性借借款的交交易，房房地产抵抵押涉及及在建工工程抵押押和现房房抵押以以及房屋屋按揭三三种形式式。房屋
12、按按揭：又又称个人人住房商商业性贷贷款，是是银行用用其信贷贷资金发发放的自自营性贷贷款。具具体指具具有完全全民事行行为能力力的自然然人购买买本城镇镇自住住住房时，购房者先付一部分房款给开发商，余款以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款（包括住房公积金），购房者将分期还本付息。（二十三三）价格： 价格的的种类很很多，如如均价、起起价、开开盘价、清清盘价等等，在此此仅介绍绍其中的的两种。 均价：指各单单位的销销售价格格相加之之后的和和除以单单位建筑筑面积和和。可以以反映一一个楼盘盘整体价价格。 起价：指物业业各楼层层销售价价格中的的最
13、低价价格。多多层一般般以顶层层的销售售价为起起价，高高层以低低楼层的的售价作作为起价价。起价价带有一一定的欺欺骗性，并并不能真真实的反反映楼盘盘的价位位。（二十四四）定金金的规定定：定金金是当事事人约定定由一方方向对方方给付的的，作为为债权担担保一定定数额的的货币。它它属于一一种法律律上的担担保方式式，目的的在于促促使债务务人履行行债务，保保障债权权人的债债权得以以实现。定定金应当当以书面面形式约约定，当当事人在在定金合合同中应应约定定定金交付付的期限限。定金金合同自自实际交交付定金金之日起起生效，定定金的数数额由当当事人约约定，但但不得超超过合同同标的额额的200%。 如果购购房者交交了定金
14、金后改变变主意，决决定不买买了，开开发商有有权以购购房者违违约为由由不退定定金。如如果开发发商未经经定金缴缴纳者许许可将房房屋卖给给他人，应应向购房房者双倍倍返还定定金。 这里需需要注意意定金与与订金之之间的区区别：法法律规定定，订金金不具有有法律效效力，只只是双方方的一种种约定，无无论哪方方违约，订订金必须须退还购购房者。（二二十五）房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积） 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水
15、平投影计算。 套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。 共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。 预售面积：也叫商品房预测绘面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑
16、面积之和的比值。（二十六六）“五证两两书”： 五证证按获取取的先后后顺序排排列：建建设工程程用地规规划许可可证；国国有土地地使用权权证；建建设工程程规划许许可证；建设工工程施工工许可证证；商品品房预（销销）售许许可证。 两书： 商品品房质量量保证书书：主要要约定了了保修年年限、保保修方式式等 商商品房使使用说明明书：介介绍额定定电流、主主体结构构、各部部件在使使用中应应注意的的问题。（二十七七）容积率率：规定定地块上上全部建建筑总面面积与地地块面积积之比。绿绿化率：绿化率率=绿化化总面积积占地总总面积1000%（二十十八）样板房房：指与与实际房房屋结构构相同，但但装修标标准按发发展商售售楼书而而定的房房间。（二十九九
