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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 物业管理企业的经营战略研究 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班 000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间： 完成时间： 年 月 日18目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-4正文5-6答辩委员会表决意见7答辩过程记录表8课 题 物业管理企业的经营战略研究 一、 课题(论文)提纲0.前言1.我国物业管理企业的经营现状 2.物业管理企业经营战略存在的误区3.物业管理企业经营存在的问题4.物业管理企业采取的经营战略5.结论二、内容摘要三、 参考文献1 邓红平， 物业管理运作指
2、南M 中国建材工业出版社， 2000.062王荷，物业管理经营之道J，机械工业出版社，3王友华、刘卫红， 物业管理经营体制的转变 J，中国物业管理 ，2003.024 梁柱，中国物业管理理论探索与实践M ，中国经济出版社， 2003.1.15 佚名， 物业管理经营的分析和思考M，中华零售网零售阅览室，2007-9-28物业管理企业的经营战略研究000中文摘要：中国物业管理行业经过 20 多年的发展，到今天已经形成了相对完善的管理与服务体系，但与之相对应的物业管理行业如何面对市场，展开竞争进行经营，一直是绝大多数企业面临的问题。本文拟将就物业管理经营战略进行研究。 关键词： 物业管理； 市场；竞
3、争；经营战略0.前言 近年来，随着房地产业的迅速发展，人民生活水平的不断提高，与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。作为微利性的物业管理，较低的行业风险和门槛吸引了社会大量的资金、人才的进入，推动了物业管理市场化的进程。而管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理赖以生存的市场基础。作为企业，搞好经营是其基本的行为，只有做到完善经营，依法经营，并获取丰厚的利润才能不断拓展物业管理企业的生存和发展空间，达到社会效益、环境效益、经济效益三者的良性发展的目标，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。1.物业管
4、理企业的经营现状物业管理在我国虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。 然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认
5、识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。3物业管理企业经营战略存在的误区3.1.经营是企业创造
6、效益的核心战略，不是很多管理者认为的就是搞多种经营。 经营是战略，体现的是企业存在的特性。经营的目的就是为企业带来效益，通过经营过程中人、财、物等资源组合创造利润。没有盈利的企业，也就失去了继续存在的理由，更不要谈企业竞争、企业发展等战略决策问题，所以，经营获利就是我们的企业使命。 我们谈到经营是企业的灵魂，其表现在经营活动中通过决策与管理这两根线贯穿于我们企业的各个层次中和企业发展的各个阶段上，决策是围绕目的、目标确定战略方案，管理是实现决策的过程，二者是相对的，在分解工作任务，确定工作方向时这是在从事决策工作，当决策向下贯彻，要求下级分解任务，层层落实指标时，这是在从事管理工作，因此决定企
7、业战略方向的决策是为管理，明确方向的过程的这一点上，我们物业企业的高层管理者存在明显的误区。 3.2把服务变成管理活动。 物业管理本质上是服务，是业户支付物业管理服务费的消费行为，这种消费行为体现的是服务价值，直接关系到企业能否与业户建立持久的服务关系，并使企业经营 效益化。也就说企业的决策是建立以满足业户需求为导向的服务体系，企业是服务商并把业户当作一种经营资源要素参与服务生产，使业户在购买消费过程中为企业带来盈利。而事实上我们行业内许多企业并没有把服务作为决策导向，而是把管理作为决策导向，也就是我们常听到的“管理决策”，这种管理决策使我们企业常常以管理者自居，处处去管理，在企业内部制定了许
8、多繁杂的管理程序、规章制度，并自行约定相应的管理方式。 “重管理、轻服务”的战略定位使企业与业户关系严重对立，纠纷不断，最终走向对抗。3.3经营利润指标不是企业经营的主要战略指标。 这点可以说是企业不重视经营决策的真实写照，也是企业的通病。过去，物业企 业依托开发商或政府经济管理的过程中，物业管理经营利润目标不是经营战略指标，即使是有较高开发商品牌支持下物业管理公司，也具备较强服务开发能力，也只是满足项目服务过程中平衡预算指标，也就是收入指标是经营绩效考核指标。这种决策结果是企业成本管理体系混乱，导致服务过程中经营成本偏高，使企业根本无法靠服务费盈利，甚至亏损。 正是因为许多企业把决策与管理等
9、同，使经营功能偏失重心，造成了当前我们行业4.物业管理企业经营存在的问题4.1企业知名度偏低，缺乏创新物业管理市场潜力大，但物业管理企业生存困难。其主要原因是物业管理企业缺乏高素质的管理人才。大多数物业管理企业都没有按条列规定配备相应人才。由以上调查数据分析绘制的物业管理从业人员结构图显示出现阶段物业管理从业人员总体学历层次较低。正是由于从业人员跟不上，制约了物业管理行业的发展，加上业主自主意识逐渐增强，他们明白物业管理公司是他们聘请的“管家”，因而随时可以炒物业管理企业的鱿鱼。纵观物业管理界，不难发现当前物业管理企业最薄弱的环节是经营，最困惑的是没有创新能力。大部分的企业的经营，服务理念还是
10、按照以前旧的模式和思想去管理和经营。而经营是企业管理核心，创新是企业生存之魂，对一个企业来说失去了创新能力就失去了生命力。4.2物业管理企业从业者的素质问题 由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿
11、用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。有图表可见，业主对物业服务罪不满意的前三项是：房屋设备维修、小区绿化和安全保卫，同时各种主要服务项目的投诉率均在20%以上，可见我们的物业服务质量亟待提高。4.3物管企业经营的风险问题 物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。业主把物业管理公司当成了小区的政府，凡事都
12、找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。出现这些情况，主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。4.4物业管理企业经营举步艰难。由于物业管理费低，居民对物业管理的认识淡簿，认为可有可无。同时，物业管理覆盖面低，缺乏管理标的物，导致物业管理企业收不抵支，往往捉襟见肘。4.5物业管理企业的经营管理手段落后物业管理的社会化、专业化及其业务的复杂性，要求物业管理公司必须具备较高的管理服务水平。绝大多数物业管理公司缺乏现代化的
13、管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工式管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代市场经济的发展的要求，一定程度上制约了自身发展。5、物业管理企业采取的经营战略5.1开展品牌战略 物业管理企业开展品牌战略，不仅仅为企业带来非常好的美誉度和知名度，更为企业赢得了消费者广泛的认可和尊重，进而使企业同时拥有了持续稳定增长的客户群体。品牌物业管理公司是良好的商业信用象征，代表着诚信物业，雄厚的管理实力，能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想和行动上接受物业项目、接受品牌物业管理公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性首先，要进行认真扎实的市场调查研究，了解物业管理市场中消费者
14、需求、特点、竞争对手情况及自身实力，扬长避短，发挥优势，抓准独具特色的服务项目，作为名牌培养对象。其次，要明确物业管理品牌创建的目标。目标确定要按照品牌要素的科学系统，遵循可考核性、明确具体、全局规划等原则，创造既有利于物业管理企业经营，又有利于品牌建设的良好局面。同时，要妥善处理好短期目标与长期目标的关系。长期目标是物业管理品牌战略的依托，短期目标则是基础。缺了长期目标，物业管理品牌战略的实施就缺乏长远打算，短期行为、近视症状就无法避免。缺了短期目标，长期目标就落不到实处，到头来只是空中楼阁。因此，应把二者有机结合，以长期目标为指南，以短期目标为基础和阶梯，统一在物业管理品牌战略规划中。再次，要把目标层层分解，落实到具体的部门乃至个人，并制定相应的保障措施。此外，物业管理品牌战略实施要循序渐进、稳步推进。要先选择服务硬件设施完善、规章制度健全、服务经验较丰富、人员素质较高、涉及消费者多、人们使用频率大的服务项目，优先开发，待积累经验后，再以点带面，逐渐扩大建设范围5.2创新策略创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段。因此企业想什么方向发展，如何发展等一系列问题，都要求我们在管理上创新，这样一来才使
