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1、目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的
2、要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需，促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232
3、.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2
4、.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析5
5、27.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告目 录第一章 总 论4一、项目概况4二、项目背景10三、可行性研究
6、报告编制依据13四、项目主要技术经济指标13第二章 项目建设的意义及必要性14一、改善赣州地区投资环境，为地区经济发展做出贡献14二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用14第三章 市场前景与竞争分析15一、国内外高尔夫市场现状分析15二、国内外高尔夫市场发展趋势17三、项目目标市场及市场竞争分析18第四章 项目建设原则及内容31一、项目总体规划构思原则31二、建设内容及规模32第五章 项目承担单位及项目组织情况32第六章 项目环境保护33第七章 项目建设工期及进度安排33第八章 项目投资估算与资金筹措36一、项目投资估算36二、资金来源37第九章 项目经济效益分析与财务评价37一、分析评价
7、的主要依据及原则37二、基础数据测算38三、财务评价40第十章 项目可行性研究结论44第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区体育休闲公园（以下简称赣州项目、约翰尼项目、本项目、项目）。2、地理区位：赣州市位于海南岛西部稍偏南，昌化江下游，其海岸线蜿蜒曲折，形成八港七湾。赣州市是典型的滨海港口城市，全境海岸线长84.4公里，基本上没有开发，后发优势极为明显，赣州市旅游资源丰富，有大广坝、猕猴岭、约翰尼水库、大田坡鹿、红兴温泉、九龙湾等，境内和边界上的大山大岭共有48座，以“山、海、江、湖、温泉、热带雨林”为主题的旅游资源独具特色。境内八所港是海南的优质港，港口水深
8、，吞吐量大，拥有6万吨级的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全国八大港口之一。全国最大的坡鹿保护区，海南省最大的水力发电厂大广坝水电站。拟开发项目位于赣州市区东侧10公里的赣州市八所镇东郊，西侧为西线高速，地块东侧为225国道，地块环绕赣州市最大的水库约翰尼水库，全部的用地均为原赣州约翰尼牧场范围。整个旅游区项目占地40平方公里，交通极为便利。3、项目单位：赣州海航投资开发有限公司（以下简称“海航地产赣州公司”、赣州公司、公司、项目公司）隶属海航地产控股（集团）有限公司,于2009年12月9日注册成立，注册资本为5000万元人民币。公司主要业务是负责在海南省赣州市各类工业与民用建设项目的策划、
9、管理；酒店、旅游、高尔夫、房地产开发投资与经营管理等产业。4、项目简介：赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区高尔夫度假项目是赣州海航投资开发有限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略的判断、中国高尔夫产业和市场未来发展态势、海南岛和赣州市社会经济发展趋势的调研和分析的基础上，在赣州市委、市政府的大力支持下，本着带动发展赣州市体育、休闲、娱乐和旅游产业，带动赣州市高尚房地产市场发展，带动周边经济发展，完善赣州市商务投资环境，提升赣州市商务形象的目的，在规划建设中的约翰尼滨湖温泉旅游度假区内的核心位置，规划建设的54洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是一个集高尔夫体育运动、商务休闲、娱乐和旅游为一体
10、的高尚休闲项目。同时，项目将被打造成为海南国际旅游岛西线的领军项目。海航地产赣州公司十分重视海南赣州地区旅游资源的开发与利用，现拟与政府合作开发约翰尼滨湖温泉旅游度假区，预计总投资48亿元。规划设计产品为滨湖高尔夫、丘陵高尔夫和山地高尔夫，温泉别墅、湖心温泉酒店(高档)、滨湖国际水疗中心。此外，昌化江入海口片区占地约5-10万亩，风景优美，为不可多得的一线海景地块，升值潜力巨大。5、场地分析：5.1、交通分析：西线高速及国道225线从项目地块旁经过,高速公路及国道均有出口与之连接,连接道路为混凝土道路，可直达一期用地，交通状况非常理想。 5.2、地块形状：可用地块形状不规则，呈张开的鱼嘴状，接
11、近南北走向，南北最长距3300米，东西宽2500米，纵深幅度大，形状变化很大，为创造丰富的布局变化提供可能。5.3、坡度分析：根据相关的地形分析，95%以上区域坡度在10%以内，地形坡度极为理想。5.4、地表植被：项目地块原为一农场，部分区域为农民承包地，绝大部分被开垦种植，主要的经济作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 5.5、自然景观：地块比较平坦，视野开阔，中间为总面积达8平方公里的约翰尼水库，部分区域伸入水库内形成半岛或岛状，形成独具特色的山水相连的景观。5.6、水源分析：约翰尼水库为内陆水库，面积巨大，为周围农业基地的主要灌溉水源，水质良好。由于水源库容量大，常年保证足够库容，即使在枯水
12、期能保持相应的水深，项目提供充足的水源保障。5.7、环保限制：项目内水库为灌溉用水源，非人饮用水源地，受环保要求限制较少。5.8、土壤条件：主要以沙壤土及沙土为主。 5.9、电源分析：可接入三相380伏电源。二、项目背景1、行业背景：高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世界范围内，高尔夫球和网球、足球并称为世界三大球类运动。高尔夫球在西方国家至今已有五百多年的历史，目前全世界高尔夫球场已有30000多家，高尔夫爱好者超过6000万，分布在超过119个国家。全球高尔夫运动最为发达的美国在过去的几年中，平均每年新增500多个高尔夫球场，高尔夫运动也已由传统的贵族休闲运动转变为一项全民的健身运动
13、，在社会各阶层得到了广泛的普及。自去年10月通过决议，高尔夫于2016年正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内的高尔夫运动无疑是巨大的利好消息，在中国已经表现出了青少年参与的空前踊跃。图：全球高尔夫分布随着社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增加，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人们的青睐。同时，高尔夫球运动作为一项人类交流情感、加深了解、增进友谊的休闲桥梁，在国际经贸洽谈、社交活动、改善投资环境等方面起到了越来越重要的作用。2、企业背景：国际旅游岛上升到国家战略的地位以后，海南迎来了历史上最好的发展契机，以海南为根基，见证并伴随着海南一起进步、起飞的海南航
14、空更会在这个历史性时刻与海南当地携手共进，是责任也是义务，这是一个双赢的局面。（1）外部环境 1、中国热带领土5000多平方公里全部都在海南岛，作为中国唯一的热带岛屿，资源优势独一无二。2、旅游产业是海南省经济增长的三驾马车之一，高尔夫球产业是海南旅游产业不可或缺的部分。单从球场数量上来看，已经很难满足成长增幅快的高尔夫需求；海南方面已经意识到高尔夫球产业的重要性，初步确定将高尔夫球作为“海南岛球”的未来发展规划，契合本地块的资源优势，可以预见明天市场前景非常乐观。3、整个海南将旅游度假产业及城市功能规划放在一个相当的高度，政府将提供优惠政策、便利条件进一步扩大招商引资力度。 4、放眼整个海南，包括中信、中信泰富、长江实业、盈科电讯、恒基、中粮、上海家化在内的多家著名企业纷纷看好海南的发展前景，选择多种形式、大资金量的投资方式抢占海南的海岸线，各种特色的球场一定会成为海南的亮点，从而拉动
