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1、鸿意星城住宅小区前期物业管理招标文件 招标人（章）： 发 放 时 间：2006年 4月20 日目 录1 投标须知.22 鸿意地产和鸿意星城项目简介 343 物业管理服务内容和要求 54 招标条件.65 招标说明 676 投标要求 787 投标文件密封和递交.88 开标、评标、定标 899 合同及其它 91010 附件一、投标人概况及投标报价表 1111 附件二、投标函（格式） 1212 附件三、授权委托书（格式） 1313 附件四、鸿意星城物业管理招标评分办法及定标原则 141514 附件五、规划平面图. 一、 投标须知序号项目内 容 规 定1物业名称鸿意星城2物业地点南京市白下区杨庄石杨路3
2、总建筑面积153423.6万4交付时间2008年10月31日5投标文件编制时限2006年4月20日至2006年5月10 日6现场踏勘时间自行组织踏勘7投标保证金壹万元整8投标文件数量正本一套，副本四套9投标文件递交递交截止时间：2005年5 月 11日 9：00 10开标、评标时间、地点2005年5月11 日 9：0012：00 地点：南京市华侨路75号3F南京市物业管理招投标交易中心11招标人：南京鸿意地产开发有限公司地址：南京市龙蟠中路459号鸿意地产大厦四楼电话：025-84588490 13912984277邮编：210001联系人： 张丽丽二、鸿意地产和鸿意星城项目简介1、鸿意地产简
3、介： 鸿意地产发展有限公司成立于1994年，注册资本人民币1.2亿元，主营房地产开发。公司秉承“建设美丽新生活”的发展宗旨，严格管理，规范运作，真诚求进，现已成为江苏省内最具知名度的房地产品牌开发企业之一。 公司先后开发了南京枫丹白露城市花园（19万），皇册家园（14万），鸿意星城（12万）， 苏州高尔夫花园（26万），宝石御景园（12万），无锡金色江南（66万），财富广场（23万） ，金洋花苑（29万） ，宿迁金色水岸（14万），东城水岸（9.4万），新天地商业广场（2.5万）等项目，开发面积已达200万平米，取得了明显的经济效益和社会效益。2鸿意星城项目基本情况：鸿意星城项目是南京鸿意地产
4、开发有限公司继枫丹白露城市花园、皇册家园之后即将在城东开发的大型住宅小区。小区位于南京市白下区杨庄石杨路，规划建设22栋小高层，1所幼儿园，1所会所及局部商业裙房。建筑规划为院落围合式布局，新颖流畅，建筑立面简洁、典雅。小区首期（8栋小高层）预计2007年11月底交付业主使用。为使小区物业管理服务与鸿意星城定位要求相适应，特决定采取邀请招标方式，选聘鸿意星城前期物业管理企业。2基本参数：(1)总用地面积： 73180(2)总建筑面积：153423.6万（地上部分建筑面积：117335，地下部分建筑面积：36088.6）其中小高层总建筑面积113751，商业总建筑面积3584。(3)建筑密度：1
5、8.4%(4)物业类型：小高层、商业(5)住宅总户数：1150户(6)绿化率：38.3%(7)机动车位(地下)：595个 (8)非机动车位（地下）：2162个(9)污水排放：室内污废分流，室外雨污分流，污水沉淀后排入绕城公路市政污水管网。 (10)供电方式: 采用临街单项变供电。 （11）供水方式：1-4层市政直供，5层及以上为变频供水。 （12）消防系统设置：均设置消防系统，局部设置自动喷淋系统 （13）安防监控设施：小区设安防监控设施，采用红外报警系统和可视对讲。 （14）小区共配备55部电梯。 （15）小区设有1个主入口，1个次入口，1个机动车主出入口，1个机动车次入口。（首期交付1个主
6、入口，一个机动车出入口）。（16）现场售搂处：400。 （17）根据相关规定配备物业管理用房。（18）小区分二期建设，首期已于2006年3月15日开工，首期建设8幢小高层，面积为43150.73，一层商业裙房，面积为697.3, 地下车库机动车位85个, 面积为5170.88, 总计地上面积43848.03, 地下5170.88。竣工时间预计为2007年10月31日，交付时间为2007年11月31日。二期建设面积为小高层70600.27, 地下车库机动车位510个，面积30917.72, 竣工时间预计为2008年9月31日，交付时间约为2008年10月31日。三、物业管理服务内容和要求1服务内
7、容（1）房屋建筑共用部位的维修、养护、使用和管理；（2）区内公共设施、设备及场地（消防、机电设备、道路、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、沟、渠、井、管道和停车场等）的使用、维修、养护、管理和运行服务；（3）区内场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生，定期对小区进行消毒、杀毒，做好垃圾的收集和清运工作；（4）对区内范围所有房屋装修、保证房屋结构不变以及房屋外观统一进行管理；（5）物业及物业管理档案、资料管理；（6）24小时巡视、门岗值勤等安全管理工作，保证小区内住户的人身财产安全；（7）便民服务网点及住宅区内所应具备的有偿服务；（8）交通、车辆行使和停泊管理。2服务要求（1）房屋及公共配套设施完好率为
8、98%；（2）住宅区无重大火灾、刑事和交通事故；（3）卫生、消杀、绿化达标率为100%；（4）房屋零修、急修率为99%以上；（5）违章发生率为1%以下，处理率100%；（6）业主对物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。四、招标条件(1)物业管理范围：鸿意星城住宅小区的一体化物业管理。 (2)招标人按物业管理相关法规规定向中标人提供物业管理用房。 (3)物业管理开办费，指投标人对本项目所配备的物资装备费用（不包含物业服务日常易耗品，亦不计折旧费摊入日常物业服务支出成本），由招标人根据中标人投标文件中的报价，在前期物业服务合同中约定。（4）前期介入服务费，指本项目开发建设至向业主交付物业止
9、，应招标人要求提前介入物业管理服务所产生的费用，由招标人根据中标人投标文件中的报价，在前期物业服务合同中约定。（5）物业管理公共服务费收费标准，按中标价格在前期物业服务合同中订立。 (4)地下停车库及地面停车位由中标人管理，收益按相关物业管理法规规定执行。 (5)招标人负责小区内总平面图、街道牌、幢号牌、户室牌、小区内交通标识牌等的设置。 (6)物业管理专项维修基金归集和使用服从相关法规规定。五、招标说明（一）鸿意星城住宅小区实施前期物业管理阶段为 _2006_年_6_月至小区成立业主大会后签订新的物业服务合同为止。 (二)招标文件及其附件和答疑的书面文件，均为本次邀请招标正式招标文件。应交纳
10、投标保证金壹万元；投标活动结束3个工作日内退还投标保证金；投标人不投标，或投递废标，其投标保证金不予返还，归招标人所有。 (三)招标文件的澄清1、招标人在获取招标文件后 ，招标人接受电话答疑。2、招标文件的解释权归招标人。(四)招标文件的修改：投标截止时间前招标人需要修改招标文件的，在法定的时限内，以书面方式通知投标人，并作为招标文件的组成部分。 六、投标要求（一）投标人需具备国家物业管理三级资质。（二）投标人应认真查验招标文件的完整性；自行查看现场；并按招标文件的要求详细填写和编制招标文件。（三）投标文件必须包括下列内容：1、 投标人概况及投标报价表（格式见附件一）。2、投标函。（格式见附件
11、二）3、投标委托书：投标企业法定代表人签发的授权委托书（格式见附件三）。4、 投标人简介。5、 对项目的认识、管理服务定位，管理服务目标及整体设想。6、组织架构、人员配备、培训及管理。7、 拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划。8、 管理服务体系。9、 企业内部管理规章制度、公众制度。10、前期管理服务、接管验收管理。11、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施。12、管理服务重点、难点及其措施。13、物业档案资料管理。14、物业管理费用测算及投标报价：物业管理开办费、前期介入服务费、物业管理公共服务费收费标准、机动车停车服务费收费标准等测算报价。15、投标人资格证明材料：企业法人营业执照
12、（加盖公章）、物业管理企业资质证书复印件（加盖公章）等。16、项目负责人资格证明材料：拟派项目负责人的任职文件、工作履历、身份证复印件、上岗资格证明等。17、投标人业绩资料。（四）贵公司在中标后将与我公司签订前期物业服务合同，并按照投标文件中的时间要求对鸿意星城住宅小区物管执行物业管理前期介入服务和实施前期管理。（五）投标文件的处置：中标企业投标文件不予退还，未中标企业投标文件在定标后五日内予以退还。七、投标文件密封和递交（一）投标人应将投标文件密封，并在封口处加盖投标人公章；封袋上应写明所投物业名称。（二）投标人须在“一、投标须知”中规定的投标文件递交截止时间、地点送达投标文件。八、开标、评
13、标、定标(一) 开标（1）投标人代表可在开标时间前到达评标现场参加开标。在开标时间内未到达者，招标人视之为同意开标。（2）开标时，在投标人代表、招标人代表和评委见证下，对投标文件进行启封，交评委在封闭状态下阅评。(二) 评标评标规则及评标方法详见附件四鸿意星城物业管理评标方法及定标原则(1)投标文件出项下列情况之一的，将视为无效投标，不予评标：A. 投标文件字迹潦草、模糊、无法辨认；B. 投标人与邀请投标的企业法人不符的；C. 逾期送达的投标文件。 (2)标书正本与副本内容不同的,以正本内容为准。(3)投标截止时间后，投标人对投标报价或其他性质内容修正的文件和增加的任何优惠条件，一律不作为评标、定标的依据。(4)在投标文件的审查、澄清、评比和比较以及授予合同过程中，投标人对招标人和评委施加影响的任何行为，一经证实都将导致取消投标、中标资格的结果。(三) 定标投标企业综合得分最高者，经招标人审定，确定为鸿意星城物业管理中标人。九、合同及其它（一）定标后，招标人于2日内办理中标通知书、与中标人签订前期物业服务合同，将相关资料报送南京市物业管理办公室备案。（二）物业
