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1、某知名物业管理公司竞标书目 录前前言PAART 1市场场分析11宏观观经济环环境分析析2市市场竞争争环境分分析PAART 2项目目分析11项目目优势分分析2项目劣劣势分析析3项项目机会会点分析析4项项目威胁胁点分析析PARRT 33市场定定位1目标客客户设定定2市市场定位位建议33具体体规划设设计建议议4室室内装修修的几点点考虑5价价格定位位PARRT 44营销推推广策略略建议11营销销推广流流程图22营销销策略33销售售渠道及及方式PPARTT 5相相关建议议事项11银行行选择22物业业管理公公司的斟斟选3香港装装饰公司司的引进进PARRT 66参考楼楼盘资料料前言首先感感谢贵司司给予我我司
2、参与与时代广广场全程程营销代代理招标标的机会会，我司司深感荣荣幸。通通过贵司司所提供供的资料料和与贵贵司的沟沟通、交交流，使使我们对对项目及及贵司的的基本情情况和开开发思路路有了一一定的了了解，并并经我司司各类专专业人员员的反复复思索、反反复论证证，最终终形成本本建议书书。由于于时间匆匆忙，提提案中仍仍有许多多内容需需充实和和调整，望望谅解！PARRT11市场分分析宏观经经济环境境分析中中国经济济持续保保持高增增速长，拉拉动内需需政策的的实施已已使国民民经济走走出“九五”后期通通货紧缩缩的困境境，新世世纪第一一个五年年计划国民民经济“十五”计划中中将实施施西部大大开发的的战略列列为国策策以及中
3、中国加入入WTOO均为重重庆市提提供了前前所未有有的发展展机遇。重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。经济结构调整取得一定进展，三类产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水
4、平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期
5、间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。市场竞竞争环境境分析11-2-1 周周边项目目市场分分析渝中中区作为为重庆主主城区传传统的中中心城区区，在城城市更新新升级和和城市建建设方面面取得了了引人注注目的成成绩。随随着黄花花园大桥桥、嘉陵陵江复线线桥、轻轻轨的相相继贯通通，旧（危危）房改改造基本本完成，渝渝中区正正在向国国际大都都市核心心区域迈迈进。而而解放碑碑正是核核心区域域的黄金金宝地，逐逐渐形成成重庆中中央商务务区CBBD（CCenttrall Buusinnes
6、ss Diistrrictt），周周边云集集重庆市市约600%的甲甲级写字字楼（邹邹容广场场、大都都会国际际商厦、半半岛国际际等）、涉涉外酒店店（海怡怡酒店、万万豪酒店店）、高高档公寓寓（天伦伦华苑、新新华雅园园、地王王-名仕仕阁、恒恒通-云云鼎国际际公寓）及及外国驻驻华机构构。周边边开发住住宅以单单体高层层居多；销售均均价为330000-50000元元/M22,其中中，以地地王-名名仕阁最最高，均均价达770000元/MM 2；面面积跨度度较大，面面积300-2000M22不等，户户型多为为二室二二厅、三三室二厅厅，但主主力户型型多数定定位在1120MM 2左右右，且销销售势头头良好。（注：
7、参考楼盘数据详见附件1）附图1：参考楼盘销售均价图附图2：参考楼盘主力户型面积图1-2-2 高档住宅市场分析a建筑形式目前重庆市高档住宅建筑形式主要由以下几种：单体-高层电梯公寓别墅（独立式别墅、联排式别墅）多层公寓b.主力户型、结构及功能面积：在高档住宅中，以150-300M2为主力户型；在户型结构方面：错层、跃层、复式、错跃结合等户型结构频繁采用，且新型结构还不断推陈出新，以适应市场需求。功能：在常规设计的基础上增加了衣帽间、洗衣间、储藏室、保姆间（洗手间）、生活阳台、起居室等。c总价分布高文件公寓价格区间多数定位在25-150万元/套范围内；范围跨度较大，主要受区位、口岸、交通、政策规划
8、等因素影响。d购买支付条件（按选用付款方式比例排序）按揭（60-80%）一次性付款（20-30%）分期付款（10-20%）e主力消费群特征已拥有一处或几处房屋，进行二、三次置业；专业不动产投资者；追求生活品质，望提升自身价值；初次置业，经过自身奋斗，获得事业上成功者。e主力消费群需求特点需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施；对于投资者而言，需求良好的产品品质和较大的投资收益，以及未来潜在的升值空间。f市场特点高档=豪华，众多开发商认为豪华与高档是同一概念，因此造成价格相对较高，与市场无法更好结合；硬、软件配套的不适用性。PRAT2项目
9、SSWOTT分析11项目目优势分分析2-1-11 项目目地处解解放碑商商圈中心心区域，日日均人流流量达220万人人次，最最高可达达80万万人次。商商业环境境优越，投投资潜力力巨大；2-11-2 周边已已形成良良好的商商务办公公环境，甲甲级写字字楼林立立，而且且生活配配套设施施完善，较较适合商商务活动动和生活活居住；2-11-3 项目开开发商为为香港九九龙仓，公公司资金金实力雄雄厚，信信誉良好好，对于于目前重重庆房地地产市场场较不规规范的情情况下，这这必将成成为项目目的卖点点之一；2-11-4 项目开开发规模模为该区区域之最最，由百百货商场场、公寓寓、酒店店、写字字楼组成成，功能能齐备，因因此易
10、形形成规模模效应和和市场认认知度、影影响力；2-11-5 面积定定位在880-1120MM2，与目目标市场场需求基基本吻合合。2项目劣劣势分析析2-22-1 地处解解放碑步步行街腹腹心地带带，且周周边道路路多为单单行道，车流不便；2-2-2 商业中心修建居住公寓，需用一定时间去引导，避免造成楼盘滞销；2-2-3 目前重庆房地产开发正向生态住宅趋势发展，而项目在此方面规划受到严重制约；2-2-4 项目现为在建期房，造成部分租用客户流失。3机会点分析2-3-1 重庆直辖、西部大开发速度加快、中国加入WTO，这必将吸引大量的境外企业抢摊重庆市场，从而大批外企员工来渝工作、生活，这样对重庆高档物业将带
11、来新一轮发展；2-3-2 重庆缺乏真正意义上的高档住宅，仅停留在楼书和想象之中，但对此类楼盘的需求又占有一定比例，因此，可利用自身优势作出高品质住宅，以满足这类消费者的需求；2-3-3 项目周边高文件住宅面积多在150M2以上。以地王-名仕阁为例，主力户型为176M 2，销售总价在100万以上，有此消费能力的客户相对较少，而时代广场以80-120M2为主，必然目标客户群范围及数量将相应增加。4威胁点点分析22-4-1 周周边住宅宅开发量量较大，中中、高档档定位占占据了较较大比例例，因此此“同质化化”竞争相相当激烈烈；2-4-22 从220011年房地地产交易易会资料料看出，南南坪和江江北的开开
12、发量占占据了重重庆总开开发量的的40%，市场场份额在在逐渐减减少；22-4-3 来来至生态态住宅的的威胁，目目前重庆庆人热中中于“住宅小小区”，而将将单体项项目作为为备选方方案。通通过上述述分析说说明，项项目的区区位大环环境优势势明显，但但其居家家小环境境受一些些因素的的制约，因因此只要要开发商商与代理理公司共共同努力力、优势势互补，通通过科学学的市场场定位、合合理的规规划设计计扬长避避短，并并制定有有效的营营销策略略，选择择恰当的的入市时时机，采采用整合合营销传传播策略略，建立立差异化化的品牌牌形象，迅迅速建立立认同感感，同时时运用熟熟练的销销售技巧巧和方式式打动目目标客户户，促成成销售，必
13、必将确保保项目开开发的圆圆满成功功。PRRAT33市场定定位在面面对房地地产商激激烈竞争争的局势势下，项项目市场场定位应应充分尊尊重市场场、贴近近市场。针针对目前前重庆市市场环境境、消费费者现状状，应将将本土文文化与海海外文化化有机的的融合在在项目定定位中，使使高档住住宅具有有更多的的“时尚”和“文化”含量，同同时，应应注重人人性化、个个性化，从从而实施施产品差差异化策策略。1目标客客户设定定依据对对重庆市市房地产产市场环环境分析析，以及及项目SSWOTT分析结结论，可可初步判判断出目目标客户户是公司司白领、外外资企业业及港澳澳台人士士、专业业投资者者以及影影响群体体（品质质崇尚族族）。公公司
14、白领领a静静态描述述年龄：28-35岁岁职业：私营企企业高级级职员、外外资企业业中高级级管理员员工。家家庭结构构：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入数额：5000-15000元/月。资产量：10-30万元左右为主。交通工具：以出租车（TAXI）为主，私有汽车占少数。户籍：省内，本市占70%。b行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬多。起居：有规律，居家时间少但重视家庭生活。购物：品牌商场和专卖店。喜爱名牌但不一定全是名牌。运动：保龄球、网球等中档运动，运动量无保证。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高频度外地旅行交通：长期乘坐出租车（TAXI）。金融消费：信用卡（一定有但消费规模有
15、限）c心理描述自信：充满自信，敢于提前消费。消费忠诚：不忠诚解放碑附近是重庆的商业、金融中心，云集大量中、高档商务写字楼，越来越多的外资企业入驻解放碑，（据调查，邹容广场入住客户近50%为境外企业），但附近相对配套的商务住宅有限，不能满足这些公司高级行政管理人员的居住需要。外资企业及港澳台人士a静态描述年龄：28-50岁职业：外资企业驻渝首席代表、高级职员、在渝经商、长住之港澳台人士。家庭结构：1-3人。收入主源：薪金、公司补助金、经营利润。收入数额：10000-50000元/月。资产量：100万元以上为主。交通工具：以出租车（TAXI）为主，私有汽车占少数。b行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬少。习惯：按照原住地生活方式进行。购物：大型外来超市（Carrefour）和专卖店，以居家生活物品为主。运动：网球、高尔夫等中高档运动，运动适量，但规律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：国内名胜地点交通：长期乘坐出租车（TAXI）。金融消费：信用卡、现金c心理描述恐惧：身住
