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1、第一部分市场分析一、宏观市场分析（一）2000年房地产整体分析：2000 年房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，房地产业 形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支 持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的 深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。 市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升 幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房 （尤 其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种 不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊
2、结合部环境好配套设施齐全的住宅小 区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了 很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向 房地产，这从2000年房地产商品房成交量高达 200万M可以看出。（二）2000年高层住宅市场分析系省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的交通 枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，市经济建设取得了巨大成就， 人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者， 在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业
3、就成为了先富起来的这部 分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。2000年是高层楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主 这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、 项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆 风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。但到了2000年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼 盘，如钻石广场、鸿基都市花园、天恒城市花园、中天广场、在水一方等。它 们走精品型的综合素质路线，给高层楼盘赋予了更深
4、一层的定义和涵，并注入 了较高的科技含量，智能化高层住宅又成为一个新热点，其概念至今不断延续 和创新。高层楼盘发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质 型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族，自然对高层楼盘的要求也越来越高。纵观2000年的高层楼盘市场，多数以地段（如中华路）、建筑风格（现代 建筑，欧陆式建筑、港式建筑风格）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前 高层楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越 来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的涵。（三）2001年高层
5、市场综合预测分析市高层市场在99年以后，竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，高层市场的销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。为此，敝司通过了几个月的时间，对的高层市场进行了仔细的研究，对整 个市场的未来趋势做了如下的综合预测。（仅供参考）高层整体市场走势预测任何一个市场都必须经过：萌芽 k成长 成熟 衰落 新的高层市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态：1高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。目前的市高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生 的。市区的土地随着开发量的增加而逐
6、渐减少，未来的高层想以地段为优势已 不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“在水一方”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将 会更受开发商青睐。2. 高层住宅将向城市副中心地带偏移， 市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓 为主。市一级地段及其辐射的周边区域，是市区的主要商业区，人流、车流都非 常大。并不是居住的最佳选择；而且市区地价高，可供开发的土地又少。这必 将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的 商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较
7、为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城 市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如南明河沿岸、河滨公园附近、 黔灵公司附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副 中心地块也能以价格优势抢占市场。3市场将呈“细分化”发展。现在的高层除了嘉信华庭是以纯住宅以外，其余的大多是商、住两用或商、 住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰 性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。未来的高层将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯 商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。4高层楼盘的质量会越来越
8、高，物业向精品化发展。在同一区域，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其 最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向 精品化发展，普通型无特色高层住宅将会越来越没有市场。5“供大于求”使今年下半年的高层市场有可能出现恶性竞争。据规划局消息，现在报建的高层已超过10 0万平方米，“供大于求”是定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多 新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。 这必将会造成部份原有物业的滞销。而资金紧缺的开发商为了使物业尽快变现，减少资金压力，必然会以各种 方式变向的降价促销。对价格较
9、敏感的客户自然会被诱导。这必将会导致整个 市场价格的动荡，形成高层市场的恶性竞争。今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。形成高层客户分流，造成高层间更大的恶性竞争。（四）房地产市场利好政策和市场特征分析市场利好政策：房改以后，市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的，这也是市地产市场空前良好的重要因素。目前市房改政策主要有：住房公积金贷款住房公积金的实施存量补贴的发放按揭贷款（可贷至8成30年，利率调低）个人住房贷款这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。 另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二
10、次置 业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量来看，去年的市场消化 量超过200万，上升幅度很大，预计今年的市场需求量基本与去年持平或略有 下降，除非有特别利好消息，否则超过去年成交量 200万M的可能性几乎没有。此外，从今年1月1日起，职工增量补贴标准由工资总额的10%增加到20% 离退休职工按在职职工同样比例计算增量补贴。增量补贴的发放，由住房资金 管理中心为职工建立个人，逐月兑现给职工个人。其中，参加房改购买了原公有住房的职工，在未交清土地收益金前，增量补贴将逐月抵扣土地收益金至补清为止，在其交清土地收益金后（包括增量补贴抵扣土地收益金），增量补贴再逐月兑现给职工个人；已有房屋产
11、权所有证及市房地产交易市场准入证 的职工、未购公有住房的职工，由各单位集中报省房改办审核批准后，到开户 银行办理增量补贴储蓄卡手续。职工持增量补贴储蓄卡可到开户银行逐月支取 现金；租住公房的职工要逐月交清或扣除租金后才能支取现金。（五）2001年市房地产发展趋势1. 房价将保持平稳或略有下降；2. 延续2000年态势，土地交易活跃，“换手”量增大;3. 花溪等郊区置业者增多；4. 多层住宅精品楼盘将会增多；5. 高层公寓将更多采用新技术、新设备；6. 空置积压房会特价优惠抛售；7. 中华路住宅的交易将日渐火爆，竞争也将更加激烈。二、区域市场分析（一）区域市场地段的特性1.从市场板块角度分析市的
12、房地产市场从价位等不同层次进行分类 ，可分三种不同的区域板块：中 华路板块、环市路（除中华路）板块、环市路外围板块。中华路板块（均价3600元/M2左右）作为本项目区域所在地中华路板块，是市的商业中心，也是市房地产开发的重点区域，近两来一直是房地产的热点市场，房地产业在本区域得到了飞速发展 同时引进了先进、超前的开发理念，对推动房地产业起了巨大的作用，因此本区 域的物业较被消费者所接受，成为市民众望所归的置业地带，置业区域物业价位 不断上升，由于开发相对过量，处于供过于求的状态，加上价格提高增加了置业 的门槛，因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为3600元/M2左右。（二）区
13、域高层竞争程度的分析去年的高层市场是有目共睹的，市中心的竞争尤显激烈。地块早已被开发 商瓜分，中华路上可建用地已近没有，令年的高层市场会在中心区无地的情况 下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中 在富水路、路和枣山路地段。富水路受到中华路的商业辐射，商业氛围会越来 越成熟。路地段由于交通方便，可建地块多，商业价值大，其开发的温度也会 逐渐升高。枣山路由于鸿基馨苑、景苑、金色家园、铁五局大厦、天华大厦等 物业的牵动，地块已相对成熟，再加上邻近黔灵公园的绝好优势，必然会成为 客户争购的优质居住地。今年的地产高层市场的竞争依然激烈，竞争主要缘于以下几方面的原因： 首先，
14、买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有 彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼 的主要因素，据我公司调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重 份额只占到第六位，列在前五位的分别是：地段、价格、小区环境、户型和物 业景观，这就表明未来的房地产营销虽是品牌营销的时代，但品牌好的发展商 的房子仅仅是比较好卖而已，这就意味着大家一起来分蛋糕。最后 ，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理 性，看房子至少要看五六家，既然大
15、家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段 好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格 是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下 降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。市今年的高层报建量超过 100 万平方米，加上空置积压，可见高层供给已 经过量。按照经济规律，市场会以价格的变动来调节供需关系。今年上半年， 市场推出的新盘，价格会在现有基础上保持平稳。到下半年，供给继续增大时， 价格会随着竞争的加剧而出现波动。部分急需资金的开发商会想方设法变向降 价使物业套现，这种变动会牵动一些正在犹豫的开发商把价格往下拉，继而形 成整个市场的价格下滑。通过以上的分析和预测，我们知道未来的高层再不可能存在机会市场，高 层客户会越来越理性。今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与 策划人尽显本色的舞台；完善的开发理念与精妙的策划思路将会同时得以展现。 高层的发展与演变将走向更为成熟的一面，价格会在残酷的竞争中趋于平衡。（三）区域营销环境的分析本项目周边开发项目较多，但有些物业与本项目不是处于同一时间开发和销售，因此针对本项目真正具有竞争性的却较少。物业名称位置规模起价均价建筑风格目标客户定 位天恒 城市花园富水北路与东路交汇处占地1万平 方米3100 元/M23208 元 / M2欧式风格高收入人群鸿基
