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1、青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告编制单位： 青岛市工程咨询院资格等级： 甲 级发证机关： 国家发展和改革委员会证书号： 工咨甲1030120001院 长： 张云峰副院长： 皇甫本干总工程师： 曲 伟项目负责人：薛振林参加人员： 李 兵 张 涛 李佳林 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目名称及项目建设单位11.2项目概况21.3编制依据31.4项目综合评价结论4第二章 项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系62.1项目的背景及定位62.2相关的规划情况82.3项目与城市规划的关系15第三章 海域利用、规划
2、选址和建设条件173.1项目建设地点173.2海域利用现状、申请用海面积及用海期限173.3选址海域功能区划情况183.4规划选址及海域使用预审193.5自然条件193.6配套条件22第四章 市场分析和经营规划244.1青岛市旅游市场分析244.2青岛市房地产市场分析264.3项目市场前景分析274.4建设规模及经营规划31第五章 项目建设方案335.1建设内容335.2设计原则355.3功能分区365.4陆域建设方案385.5海域建设方案425.6公用工程445.7防洪工程495.8消防49第六章 生态环境影响分析506.1陆域环境影响分析506.2海域环境影响分析546.3非污染环境影响5
3、76.4生态环境影响分析606.5环境保护措施626.6环境影响分析64第七章 能源消耗与建筑节能657.1能源消耗657.2主要节能措施65第八章 组织机构和项目管理668.1组织机构668.2项目管理66第九章 项目建设进度计划和招标方案689.1项目进度计划689.2招标方案68第十章 投资估算与资金筹措7010.1项目投资估算7010.2资金筹措74第十一章 社会效益与经济效益分析7511.1社会效益分析7511.2经济效益分析77附件：附件一 青岛八千水城置业有限公司企业法人营业执照附件二 青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域功能区划的批复（青政字20061号）附件三 即墨市人民
4、政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示（即政呈200553号）附件四 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青规函业字2005945号）附件五 即墨市经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复（即经字200580号）附件六 即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的函复意见附件七 即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示（即渔海呈200541号）附图：附图一 项目地理位置图附图二 项目总平面图第一章 申报单位及项目概况1.1 项目名称及项目建设单位1.1.1 项目名称青岛东方威尼斯水
5、城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目1.1.2 项目建设单位青岛八千水城置业有限公司1.1.3 项目建设单位简介青岛八千水城置业有限公司是由中国华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司共同出资，按照现代企业制度成立的合资公司，公司的组织形式为有限公司，注册地点为即墨市温泉镇。公司注册资本为人民币24292万元，其中中国华鲁控股集团有限公司出资12389万元人民币，占注册资本的51%；加拿大嘉达国际工程有限公司出资11903万元人民币，折合1469.51万元美元，占注册资本的49%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事长为法人代表。青岛八千水城置业有限公司的经营宗旨是：本着加强经济合作
6、和技术交流的愿望，促进资本及资源优势的合理重组和流动，实现资产的保值增值。采用先进而适用的技术和科学的经营管理方法，打造高品质新兴产业，提高社会效益，使投资各方均获得满意的经济效益，促进区域经济和社会事业的协调发展。公司的经营范围是房地产开发经营，主要业务范围包括：旅游度假、康乐休闲、餐饮娱乐、宾馆酒店、商业经营、社区服务等综合性经营服务；游艇销售、维修、仓储及码头、泊位管理与服务；房地产综合开发、经营和销售；物业管理及水域管理；以水城建设为中心的城市综合性开发。1.2 项目概况1.2.1 项目建设地点本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约4.5km，东临建设中的滨海大道，西至中黄埠与刘
7、家山村一线，南至前海东村与北黄埠村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。项目区域总面积为1004000m2，约合1506亩，其中填海造地面积497330m2（约合746亩），水体面积506670m2（约合760亩）。1.2.2 项目建设内容通过填海造地，建设一处集国际游艇俱乐部、国际企业商务会所等多功能于一体，环境优美的综合性大型旅游度假社区。1.2.3 项目建设规模项目建设区域内共包括各类会所261栋，配套服务用房4栋，总建筑面积237302m2；海域设栈桥式码头总长1430m，停靠泊位226个；沿海岸线建设护岸9280m；陆域配套绿化面积为247140m2，停车位692个，道路6
8、750.8m，广场78260m2，各类管线70500m，其中：给水管线5800m，排水管线3200m，雨水管线2700m，供电线路29500m（含路灯线路），电讯线路24000m。在滨海大道附近与鳌山湾连接处，对现有挡浪坝进行整修，使其在保证安全的前提下，成为一处良好的亲水平台，总长度为400m。为保证项目的正常使用，本项目配备400m3/日海水淡化设备、给水加压设备各1套，生化污水处理装置3套，日处理能力为350m3。在道路、广场等区域，设置环卫及休闲设施。1.2.4 项目建设总投资项目建设总投资估算为39474.7万元。1.2.5 资金筹措项目建设所需资金全部有建设单位自行筹集解决。1.2
9、.6 建设期本项目建设期为2年半（30个月），自2006年7月起，至2008年12月底结束。1.3 编制依据1、青岛市总体规划（1995-2010年）2、即墨市市域城镇体系规划（1995-2010年）3、青岛即墨鳌山城市组团总体规划4、青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域海域功能区划的批复（青政字20061号）5、即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示（即政呈200553号）6、即墨市城乡建设局经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复（即经字200580号）7、青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青规函业字2005945号）8、即墨
10、市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的函复意见9、即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示（即渔海呈200541号）1.4 项目综合评价结论1、本项目建设符合青岛市总体规划、即墨市总体规划以及相关区域规划、专项规划的要求。2、项目海域使用预审、规划定点预审、环境影响评价预审已经完成，核准条件已经具备。3、本项目的建设，将对推进青岛东部地区以及即墨市的城市城市建设起到促进作用，是“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”城市发展战略设想的重要组成部分。有助于加快和完善青岛市旅游体系建设，挖掘旅游资源，增加旅游景区。
11、有助于保护自然资源和自然环境，美化城市，对加快即墨东部地区的城市化进程，实现总体规划的目标，有积极的推动作用。同时，项目的建设将促进周边土地升值，吸引更多的投资者进入，对即墨市经济建设有积极意义。项目总体社会效益显著。4、项目的前期准备工作已经就绪，建设方案合理可行，项目单位具备筹资能力，可以保证项目按计划实施。本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1总用海面积m21034000其中：1.1陆域面积m24966701.2海域面积m25373302项目总投资万元39474.73总建筑面积m22373024容积率0.48陆域指标5建筑密度19.5陆
12、域指标6项目绿化率49.8陆域指标7公共绿地面积m2982008广场面积m2786409停车位辆69210年耗电量KWH285160011年耗水量m399780312项目建设期年2.5第二章 项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系2.1 项目的背景及定位为顺应新时期城市发展的需求，进一步突出城市滨海特色，青岛市委、市政府根据青岛市总体规划所确定的基本原则，提出了“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的滨海大道，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的
13、城市发展框架。在新设想的指引下，青岛的城市构架被全新确立为：以老市区、黄岛、红岛为基本支撑点，以280余公里的滨海公路为轴线，囊括琅琊、胶南、黄岛、红岛、主城、鳌山、田横岛七大组团，以主城牵引卫星城，以卫星城带动周边区域发展。青岛市委、市政府对以温泉周边区域为启动点的东部开发建设极为重视，先后多次召开专题会议进行研究，提出了很高的要求。“以温泉周边区域为启动点，拉动青岛城市东部崛起”，是青岛市委统揽全局、着眼长远、加速区域经济一体化发展所作出的一项重大决策，也是我市经济结构优化升级的突破点、城市拓展的新空间和新的经济增长极。2005年3月7日，山东省委副书记、青岛市委书记杜世成同志在听取仰口、
14、鳌山、温泉规划和初期开发建设情况汇报会上指出：要有重点、分层次地适度推进鳌山、温泉区域的开发建设，加强城市基础设施建设和旅游功能布局，使其能真正体现青岛的城市特色，早日发展成为青岛大旅游格局中重要的新兴旅游区。根据青岛市委、市政府的部署和青岛市对东部地区的总体规划，即墨市委、市政府在深入研究论证的基础上，决定加快东部地区的建设步伐，以温泉、鳌山为中心，突出山、海、岛、泉、滩等自然资源的综合利用和系统开发，建成作为青岛大旅游的延伸、补充和升华并以休闲度假疗养保健为特色的新兴旅游度假区和青岛城市发展的新东部。为此，即墨市委、市政府加大招商力度，把东部开发建设作为即墨全市的一号工程来抓，着力引进一批符合东部功能定位、对东部发展拉动作用大的项目，积极推进东部地区的建设进程的加快。鳌山城市组团位于滨海大道的北段，包括鳌山、温泉、王哥庄区域，根据规划要求，其功能定位是：“结合青岛市旅游产业和鳌山湾的整体思路协调发展，合理开发风景岸线、温泉资源和生
