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1、献县富强家园（一期）项目申请报告目 录第一章 项目概况51.1 项目建议书编制所依据的重要文件：51.2 项目地址及现状51.3 项目建设规模和内容71.3.1 项目建设规模和内容71.3.2 项目总投资71.4 项目建设的宏观方向7第二章 项目建设的背景82.1 建设背景82.1.1 项目提出的理由和过程82.1.2 社会发展背景分析92.2 “三旧改造”背景分析112.2.1 城市发展的自我完善112.2.2 加快推进“三旧”改造的意义112.2.3 完善三水商业圈的需要13第三章 建设条件153.1 建设条件153.1.1 区域自然条件153.1.2 施工条件15第四章 项目投资概算17
2、4.1 概算编制范围及内容174.1.1 装饰部分174.1.2 安装部分174.1.3 其他184.2 编制依据及费用标准184.3 项目总投资22第五章 财务分析以及经济评价235.1 基础数据表245.2 财务指标一览表255.3 成本估算265.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算265.3.2 修理费计算265.3.3 借款利息计算265.3.4 水电费计算（物业管理公司收取）265.3.5 工资及福利费计算265.3.6 维护费计算275.3.7 业主管理费计算275.4 利润总额及分配275.5 年出租收入及年销售税金及附加275.5.1 年销售税金及附加275.5.2
3、年出租收入285.6 财务分析285.6.1 财务分析报表：285.7 清偿能力分析295.7.1 借款偿还期305.7.2 还款资金来源及还款能力分析305.8 盈亏平衡分析（详见下图）305.9 财务敏感性分析（详见下图）325.10 综合评述：33第六章 结论以及建议346.1 项目优势劣势分析346.2 项目建议356.2.1 市场现状356.2.2 项目市场定位376.2.3 项目各区的规划建议376.2.4 项目建筑风格建议386.2.5 配套设施建议386.2.6 租金定位396.2.7 项目经营理念396.2.8 经营策略416.3 总结42附表1：商业城改造项目概算编制说明4
4、3附表2：商业城改造项目概算表43附表3：商业城改造项目装饰部分概算详细清单43附表4：总成本费用估算表43附表5：利润总额及其分配表43附表6：借款还本付息表43附表7：现金流量表4344第一章申报单位及项目概况1.1申报单位1.1.1、单位名称：献县鸿基房地产开发有限公司1.1.2、单位地址：献县北环路北侧1.1.3、单位主营业务：市政工程施工，园林绿化工程，房地产开发（包括旧城改造）。1.1.4、单位经营年限：自2006年7月18日成立至今。1.1.5、法定代表人：李保华1.1.6、股东构成：李保华。企业注册资金800万元，李保华股权比例为100%。1.1.7、企业财务经济状况：1、经济
5、实力评价截止20010年6月30日，献县鸿基房地产开发有限公司的资产状况如下： 单位：万元年份项目2010年6月30日总资产7310.45流动资产7238.95负债总额3116.73流动负债总额3116.73货币资金625.74流动比率2.32速动比率0.35资产负债率0.42公司2010年6月30日的资产负债表反映总资产7310.45万元，总负债3116.73万元，没有长期负债，其他应收款400万元，非常有利于以后业务的发展1.1.8单位资质：肆级1.1.9、主要投资项目献县鸿基房地产开发有限公司自2006年成立以来，倡导“团结、务实、进取、创新”的企业精神，着力建立适应市场需求的现代化企业
6、制度，公司采取现代化的管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室、工程部、销售部、财务部、开发部等职能部室，拥有建筑工程、房地产、经济、财会、统计等各类专用技术人员16人；面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造的行列中，目前公司已经通过拍卖购买了原献县针织厂、原献县县棉织厂、原献县农机修造厂、原献县轴承厂等几处土地。其中原献县县棉织厂、原献县针织厂、原献县农机修造厂、原献县轴承厂均已拆迁完毕正在建设之中预计2011年全部完成开发建设工作。1.1.10、企业管理情况：献县鸿基房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一
7、人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平均年龄36岁，现有中高级职称4人，初级职称8人，共16人，全部为大中专以上学历，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所长，在房地产开发中，各尽所能，均具备多年的专业工作经验，完全具备开发本项目的能力。1.2项目概况1.2.1、建设背景献县房地产市场起步较晚，规模较大、较成熟的住宅小区较小。目前已开发建设和入住的小区主要有成功家园住宅小区、明珠商住小区、交通小区、邮电小区、新华小区、县医院住宅小区、欣苑小区、书香苑小区、泰昌家园小区、铅笔厂小区、电力局小区等。3万平米以上小区4个。随着献县经济的飞速发展，人们的购房需求在不断增长。献县鸿基房地产开发有
8、限公司为适应献县县城总体规划的要求，加快旧城改造综合开发，改善居住环境，提高居民生活水平，兴建富强家园（一期）工程，以满足城镇居民的生活需求，富强家园（一期）的建成可为献县县城增加一个环境优雅、造型新颖、功能齐全、交通便利、设施配套的全新居住小区，成为县城又一新的亮点。1.2.2、建设地点：献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧1.2.3、主要建设内容和规模本项目占地44.53亩（29685平方米），拟建框肢剪力墙结构（14+1）高层住宅楼一幢，框肢剪力墙结构（11+1）高层住宅楼七幢，。总建筑面积62636平方米，其中住宅建筑面积53274平方米,商业门市7362平方米，其它配套用房建筑
9、面积2000平方米。1.2.4、产品和工程技术方案献县富强家园（一期）的总平面设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间，小区在中间区域设有集中绿地及活动场地，为居民提供便利的交往休憩场所，在满足日照间距的基础上合理布置建筑群落，住宅采用行列式和点式布局，有效方便住户的生活需求。该小区计划建框肢剪力墙结构（14+1）高层住宅楼一幢，框肢剪力墙结构（11+1）高层住宅楼七幢，住宅总户数540户，套型建筑面积90平米以下住户408户，套型建筑面积90-120平方米住户94户，套型建筑面积120平方米以上住户22户，套型建筑面积90平方米以下的住套幢号90 m2
10、90 m2-120 m2120 m2车库及储藏室套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积15649282829965662443872222354566344387222235456644438722223545665665808528666580852874438723528443872223014626总计4083590494100582230144298户建筑面积占住宅总建筑面积的73.3%。户型分布及建筑面积见下表:居住总人口1677，容积率2.11，建筑密度16.1%，绿地率30%。1.2.5、配套工程 为更好的满足人们的居住需求，小区配有物业服务、停车位，小区监控、垃圾箱，消防设施，路
11、面硬化、绿化景观花坛，交通照明与庭院照明，小区加压供水设施，3台630KVA箱式变压器等配套设施。小区道路系统及给水、消防、电缆、电话、宽带、地热供暖、排水、雨水等配套设施管线的铺设。1.1.6、投资规模和资金筹措方案投资规模：本项目总投资8845.6万元，详见附表1投资估算表。资金筹措方案：本项目建设资金全部由献县鸿基房地产开发有限公司自筹。1.1.7、项目实施进度计划本项目建设期暂定为24个月，自2010年10月至2012年10月。第二章发展规划、产业政策、行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1献县国民经济与社会发展“十一五”规划1、发展思路今后五年，献县将围绕“一个主题”，着力实施“四
12、大战略”，精心培育“三大增长极”，努力推动献县经济社会更好更快地发展。“一个主题”即实现跨越式发展这一主题。“四大战略”即工业立县战略、开放活县战略、城镇兴县战略和“三农”稳县战略。“三大增长极”即支柱企业群体增长极、特色产业集群增长极和旅游服务行业增长极。2、发展战略城镇兴县战略。按照政府主导、市场经营、社会运作的原则，以加强城镇基础设施建设为重点，加快推进城镇建设步伐，不断优化整合城镇资源，全力打造适宜居住和发展创业,集工业区、居住区、商贸流通区为一体的现代中心城镇，并依托城镇建设打造区域块状经济，实现人口与产业的聚集，达到减少农民、增加工人、搬出农村、进入城镇的目标。3、主要措施“十一五
13、”期间，要顺应经济发展和城镇发展规律，按照提质扩容、做大城镇的要求，科学规划，合理布局，切实采取有效措施，有序加快推进城镇化进程，以加强城镇基础设施建设为重点，优化整合现有城镇资源，健全城镇整体功能，促进城镇化进程，到2010年，城镇化水平达到30%以上，县城区面积12.1平方公里，城区绿化覆盖率达到30%。（1）加快城镇建设。按照统筹城乡发展的要求，加快城镇化进程，突出重点，实施以扩大中心城市和重点城镇的规模与实力为重点的城镇带动发展战略，优先发展县城，不断提升县城综合功能，强化区域中心城镇的辐射带动作用，建成以县城为中心，以淮镇、商林、陈庄、河街、郭庄为次中心，以本斋、陌南为重镇的城乡一体
14、化城镇网络化体系。按照城市规划、城市文化和城市形象的定位，县城要坚持“优化主体、拓展外延”的思路,完善区域规划,加速新城区和居民小区的建设步伐,结合城区绿化、美化，抓好供水、燃气、地热、污水处理、垃圾处理等基础设施建设。大力发展商贸、娱乐等第三产业，强化县城功能。高标准搞好城镇重点工程建设，集中力量抓好平安大街、新华路、献王路、东外环路、城南新区道路建设、五星级大酒店等重点工程。加快旧城改造步伐，启动老居民区和城中村改造，全面提升城镇品位。（2）搞活城镇经营。充分发挥城镇的经济优势、资源优势和交通优势，坚持以市场为依托，完善城镇经营机制，盘活城镇有形资产和无形资产，加大对土地的征用、收购，规范房地产市场，实现以地生财，以地养城。加强政府宏观调控，鼓励和引导各种所有制企业和个人投资市政公用服务领域，逐步形成城镇建设投资主体由政府向社会过渡的格局。2.1.2献县城市总体规划1、规划区确定县城规划区界定范围为：北至子牙新河右堤，西至滏阳新河右堤，东至河街乡东界，南至石黄（石家庄至黄骅港）高速公路，规划区面积110.3平方米公里。2、布局规划依托国道
