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1、濮院童装城介绍201105饿福美来罗焕洲2011年5月商业投资看什么产业基础是核心商业环境是支柱成熟市场是保证运营团队显价值回报升值最重要【第一篇产业篇】毛衫+儿童，紧扣未来消费市场的核心脉搏1、濮院/中国毛衫第一王国浙江五大国际市场之一，齐名义乌、海宁中国商业联合会正式授牌的“中国毛衫第一市”；亚洲最大的毛衫集散中心，年500亿的贸易总额；年500万人次的国内外客商；市场辐射全国各地，贸易往来遍布20多个国家和地区；目前濮院毛衫销售量占全国的70淋上；全国每 3人就有 2人拥有濮院生产的羊毛衫。2、抢占5000亿童装消费市场濮院国际童装城以毛衫童装产品批发交易展示为主体功能，童鞋童帽童玩、毛
2、衫等系列产品为辅助功能，集产品展示交易、国际贸易、 批发零售于一体，从开拓市场、全程交易跟踪、品牌传播、资源共享 等方面满足客户需求。濮院国际童装城以后来居上的崭新姿态， 依托 雄厚的毛衫产业基础，填补童装市场空白，运用国际化、现代化、规 范化商业开发理念，接力濮院毛衫市场财富辉煌。利用目前濮院毛衫生产企业 6000多家，从事生产销售人员约20 万，积极打造形成从毛衫童装设计、生产、物流、辅料供应、电脑绣 花等一整套全面系统的产业链。巨大的市场空间就此浮出水面，品牌 毛衫童装市场的井喷时代已经来临！【第二篇商业环境篇】占据长三角商业区域核心，汇集天下客商，赚取天下 财富【大商圈】 江南五大名镇
3、之一的濮院镇地处长江三角洲平原腹地，水陆空立体交通网络四通八达， 上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾 经济圈中心枢纽。濮院桐乡同城一体，是江南水乡旅游城市聚集之地， 与近在咫尺的乌镇、南浔、海宁、西塘、嘉兴南湖等景点形成一个强 势的江南反旅游城市版块。【大市场】市场优势凝聚集群经营联动效应。濮院毛衫市场总占地200万平方米，6000多家毛衫生产企业，濮院已成为我国最大毛衫集 散中心、价格信息中心，国际毛衫潮流中心，中国毛衫第一市。【大物流】 区域性国际物流仓储配送中心已然形成。市场辐射140多个国内大中城市，62个国家和地区。接受国内外产业、资本的辐 射和聚集。这里是全中国最具经济活力的区域，
4、据优势之地，拥天下 财富。【地理环境优势】 本案雄踞于320国道，中兴路，工贸大道这三条 黄金通道之间，东接羊毛衫老市场1-10区，西临新市场市贸，国贸， 处于濮院毛衫的 黄金十字路口”亦是濮院商气最旺的黄金宝地。另 外在这三条路各有一个出入口，进出十分方便。【财富磁场】濮院日均人流量高达10万人次，凝聚人潮钱潮，该地 段位于320国道、工贸大道之间，扼守毛衫市场交汇之咽喉，未来政 府规划核心商区。【黄金商圈】 项目周边汇聚了世贸大厦、国贸大厦、国际毛衫品牌 交易中心、毛衫交易区、国贸中心、环贸中心、中央商城等重量级商 业市场，商业氛围浓郁，承鼎盛商气，是构筑濮院黄金商圈唯一仅存 的核心腹地。
5、【千家国际品牌集群经营】 百万人气鼎盛钱潮滚滚，国际童装城繁 华即现。中国市场学会、中国批发市场营销理事会、中国妇女儿童用 品产业协会全程指导国际童装城招商。最早的毛衫城老市场，只租不售，商铺用户凭营业执照5年一签。国 际童装城开启濮院专业市场20年来产权限售先河，为投资者留下绝 佳商机。【第二篇成熟市场篇】商贾云集，配套完善，区域品牌价值支撑项目的成功 运营ffsll一国际黑S用中.Q匚iffHR !a IMIwl 15貝世 也4車浚丰 环wtr*.中洋AB1111有着近20年发展历史的浙江省濮院羊毛衫市场是中国大型品牌 市场和浙江省重点市场，去年该市场交易服装6亿件，产销量占全国 总量的一
6、半以上，市场商品销往全国 30多个省、市、自治区的140 多个大中城市，并远销国外，成为我国羊毛衫行业当之无愧的领头羊”。在近20年的时间里，濮院市场已经实现了三大转变： 一是经营 的产品由建场初期的以本地中、低档为主，转变为目前的以全国各地 中、高档为主；二是市场经营方式由以本地零售为主， 转变为以外地 客户批发为主，俄罗斯、阿联酋、韩国、日本、新加坡、巴基斯坦以 及欧美、非洲等国家和地区的外商，也开始直接来濮院市场进货；三 是开发工业园区，建设中央商务区，开展物流配送，市场功能逐年拓 展，市场交易、货运、检测、科研、设计以及各种管理服务机构齐全,配套设施完善，形成了羊毛衫、针织服装产销研并
7、举的局面。关键词：1000多吨、7亿件、70%、5000家、3:2全国每3人中就有2人拥有濮院生产的羊毛衫1000多吨：濮院羊毛衫交易市场日出货量已达1000多吨；7亿件：发往全国各地的羊毛衫约 7亿件；70% :濮院羊毛衫销量达全国的 70% ;全中国每十人所穿的 羊毛衫有七人的来自濮院。5000家：濮院集聚着5000多家羊毛衫企业；3： 2:全国每3人中就有2人拥有濮院生产的羊毛衫【第四篇运营团队篇】成熟商业运作团队，确保招商运营，真正体现商业价值 开发商情况：上海火宏投资有限公司是一家以房地产投资与开发、房地产销售 和运营为一体的综合性投资公司。公司创始人翁世文先生具有丰富的 房地产特别
8、是商业地产的开发和经营经验， 其独创的资源整合型商业 地产行销模式在商业地产界独树一帜。2005年10月，翁士文先生被 中国市场学会授予全国优秀企业家称号，2008年被评为温州市在外温商十大年度经济人物。成功运营项目：上海七浦路兴旺服装批发市场、上海七浦兴旺服 饰市场、上海绿都农副产品批发市场、 上海沪太路小商品城、上海海 宁路华祺苑商住楼、重庆 E加E数码广场、内蒙古北方药品药材批 发市场、桐乡香港城”在售或即将进入销售项目：桐乡国际童装城、上海市虹口区大上海紫金广场。45万平米太仓综合市场、嘉善中心商业广场（嘉兴地 区地王项目）【第五篇升值回报篇】40年产权出售，同享租金、商铺增值双重收益
9、9:1分成，共同培育市场，共享增值收益1、收益分析楼层建筑面积商铺数销售均价合同均价-110993.583663200024000110637.923455400041000211887.693793300025000311942.473802200017000411935.333801500011000511685.86367110008500合计69082.852217/三年后预前三年回期元/平楼层合同均价报率米/天回报率-1320008%812%1540008%1211%2330008%913%3220008%613%4150008%413%5110008%313%40年产权出售，终生投
10、资回报保障。最早的老市场只出售经营权， 五年一签；周边经营项目只向毛衫经营品牌定向出售， 须凭毛衫经营 执照方可购买；只有本案为个人投资濮院毛衫市场提供这样一个绝好 的机会。本项目实行3年包租5年托管，之后九一分成。三年包租期，养 熟商铺，实现租金收益的稳定增长，推动商铺价值提升！2、风险评估与分析通过多方调查，项目旁边的国贸大厦销售时价格：5000元/平米,现在租金约10元/平米/天，投资回报率高达45%市场能不能成市，这么大的体量，将来做不做的起来，周边是否 有支撑？价格这么高了，经营户是否愿意来经营？已经是项目后期 了，可选商铺较少，价格已经几波上涨，现在购买是不是好的投资时 机?包租结
11、束，项目谁来经营，租金回报如何保障？转让变现是不是有 困难，转让成本是不是很高？发展是不是有持续性？ 解决方案：一、影响专业市场成功的，主要有 5个因素，开发商、投资者、 客户、经营户、区域环境。首先开发商必须拥有专业市场开发的成功 经验，拥有成熟的市场发展规划，合理的市场建筑设计，完善的功能 配套，科学的业态布局。市场选址区域必须具有产业支撑， 政府政策 扶持，有经验的管理公司，市场体量必须具有一定规模，辐射区域广泛，辐射行业深远，再次，濮院童装城作为20年濮院羊毛衫市场的 一部分，应用童装产业理念作为专业市场主题，可以说既很好的利用 了濮院毛衫世界品牌市场的大规模知名效应， 也巧妙避开了濮
12、院毛衫 市场激烈的同质化竞争、细节上实现了差异化。可以说，这就是濮院 童装城突破性的第一步，也是其未来成行成市的基础一步。二、项目本身是由政府重视与支持的，在税收方面进行优惠，比 如：前三年进行免税政策，将大大降低经营者的成本。另外，濮院现 有零散童装商铺，届时政府将强制要求转入到本项目中， 统一进行市 场培育与管理。三、专业市场销售分为六个时期：强销期、持续期、第二个强销期、第二个持续期、开业期、交房期，六个时期的价格都不同，并且 是依次走高，若错过了现在，未来价格将更高。四、本项目实行3年包租5年托管，之后九一分成。开放商自持 30%的商铺，主要就是为了统一营业、统一管理，保障投资者的利益。 一方面在商铺培育期降低投资者风险，另一方面又能把成熟商铺交付 至客户，让投资者真正共享价值。五、濮院市场成熟，周边的商铺供不应求，千金难觅一个商铺， 一般租约都签5年以上，带租约的商铺转手是比未带租约的商铺更容 易。六、本项目是濮院毛衫市场管理委员会指定的专业批发支持商区， 填补了濮院童装市场的经营空白，是顺应濮院产业发展与升级的形式 进行打造，顺势而为具有可持续性。
