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1、 策划书:裙楼商铺市场定位与推广策略分析究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向共性化进展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化时机。不仅仅是由于不情愿，而是由于以目前的商业品种、品牌进展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一局部客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、群众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开头，深圳各大出名望的商场，均只有食品超市仍旧维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大
2、的品牌商场利用早期积存的财力与知名度，实行了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的进展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的缘由，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。 这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本工程的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合进展综合商场。 (二)主题性商业模式 主题确实定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规章，绽开经营。比方女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围
3、对品种、品牌进展筛选、过滤，进展有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满意需求上的区分。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占肯定优势的市场平台，但它的目标客户群却是肯定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满意他们的异质化需求和共性化心理诉求，针对性强。 但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，将来进展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求： 规模化，主题经营独占面积浩大，与本工程规模不匹配; 标准化，主题经营从治理到经营行为都比拟标准，甚至进展网络运作，所涉及本钱昂扬、费用
4、巨大。 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚拢入场的经营，这对投资者说是最不情愿看到的状况，于本工程销售也不利。 所以，这种商业模式也不适合本工程的群楼商铺。 (三)专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力气满意全体消费者的某一种特定需求，尤其是共性化、异质化的心理诉求。如深圳出名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟;再比方顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。 这类商业模式的优势就在于针对
5、性强，专业化程度高。某一行业的进展将直接影响到该行业专业市场的经营力量与盈利空间。所以，对于目前*蓬勃进展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃进展，如建材业、装饰材料业等的进展。因此，对于*花园的商铺，进展装饰材料专业性商业模式较为可行。 四、工程整体定位 (一)工程的经营业态定位装饰材料专业商业模式 基于上面对本工程的swot分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘阅历，我司建议对该工程重新进展市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。 本工程位于*中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁
6、华程度不够，工程裙楼商铺规模不够大，结合商铺胜利运作模式的分析，我司建议将本工程裙楼商场定位为装饰材料一条街。 a、标榜*中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。 b、这样定位的优势 a. 为客户躲避市场风险，坚决投资信念，增加销售热度。由于这样定位，可以削减与直接竞争对手(如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺)的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满意消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，假如本工程的群楼商铺雷同于周边其他工程，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本工程明显处于不利地位; b. 有深厚的市场容量：我们的这
7、个定位就目前状况，*的房地产蓬勃进展将带动装饰业的进展，并且本工程周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大; c. 目前在该区域专业的装饰材料街(城)较少，有着很大的进展空间; d. 工程周边虽人气不旺，但交通条件较为抱负，且商铺前面步行道空间较大，满意进展装饰材料业的硬件需要; e. 良好的市场操作性：我们的这肯定位，是基于具体的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，渐渐给予和加深了它所包涵的内涵，并预备一套有规律、有秩序的销售、促销预备活动。 (二)价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租
8、赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实表达，以收益价格对商业价格进展评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个根本的心理预期价格。 依据调查区域内商业物业的租金状况，该区域商业物业的租金水平一般在2590元/m2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/m2。 a、确定年收益：60元/m2月1 m212=720元; b、确定复原利率：我们采纳中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取复原利率为8% c、使用年限：70年 d、收益价格确定 运用公式： v =a/r11/(1+r)n 式中v：房地产的价格 a：房地产年纯收益 r
9、：复原利率 n：将来可取得收益的年限 可测算出本工程裙楼商铺的平均售价为8000元/m2 从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议*花园群楼的商铺均价在80008200元/m2。 (三)客户定位 购置本工程商铺的客户主要有以下几类： (1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者; (2) 看好本区域装饰材料业进展前景的其他投资者或经营者; (3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店; (4) 一些为设立办事处的装饰公司; 五、营销推广策略 (一)推广主题 基于以上的分析及本工程的定位，并结合目前商业物业市场的实际状况，在工程的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进展： 1、 宣传本工程裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的进展前景及投资价值; 2、 宣传该区域房地产的蓬勃进展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足进展，从而带出投资该商铺的的进展前景与潜力; 3、 交通便捷：本工程位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对进展装饰材料业极具潜力.
